Zamieszkanie rodziny wraz z lokatorem wynajmowanego mieszkania

Najem mieszkania dla rodziny

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego reguluje kwestie ustalenia dotyczące związane z lokatorami w tym kwestie najmu.  Uregulowane są tam też kwestie ochrony lokatorów przed „wyrzuceniem” ich z lokalu. Prawo chroni lokatorów czasami z pokrzywdzeniem właścicieli lokali. Przy problemach z lokatorami w świetle polskiego prawa nie ma możliwości pozostawienia kogokolwiek „bez dachu nad głową”. Dotyczy to również rodziny z dziećmi. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu takiej rodzinie należy przyznać lokal zastępczy. W sytuacji, gdy lokal taki nie zostanie przyznany rodzina ma prawo zajmować mieszkanie, w którym przebywała dotychczas. Oznacza to, że niewygodni lokatorzy będą zajmować mieszkanie nawet wiele lat po tym, jak orzeczono wobec nich nakaz opuszczenia lokalu. Nie jest tutaj istotny wiek dzieci.

Warto w takiej sytuacji zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny jako bezpieczna forma umowy

W takiej umowie podpisywanej z udziałem notariusza umieszcza się zapis, który określa, do jakiego lokalu ma przenieść się lokator po wygaśnięciu umowy lub na skutek naruszenia ich zapisów. Lokal ten musi wskazać najemca. Taka umowa zwalnia Pana z obowiązku poszukiwania dla najemcy lokalu zastępczego.

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został uregulowany w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego cytowanej ustawy.  Umowa taka zagwarantuje Panu lepszą ochronę niż w przypadku zwykłego najmu. Jak wspomniałem wyżej umowa taka zabezpiecza Pana prawo do eksmisji lokatora. Przepisy najmu okazjonalnego ograniczają natomiast w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących. Zgodnie z art. 19e ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które m.in. służą ochronie lokatorów.

Stronami tej umowy panien być Pan i ta rodzina. Wynajmującym może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości a także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą oraz osoby prawne. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna. Przedmiotem najmu może być jedynie lokal wynajęty dla celów mieszkaniowych. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Zmiany tej umowy również muszą być dokonywane w formie pisemnej.

Obowiązkiem najemnicy jest dołączenie do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu a także oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania najmu (np. zaległy czynsz, koszty naprawy wyrządzonych przez najemcę szkód itp.) – postanowienia dotyczące owej kaucji powinny zostać zapisane w umowie. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela. Aby umowa najmu okazjonalnego była za taką uważana, wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu do właściwego urzędu skarbowego.  

Z uwagi na to, że ma Pan podpisaną umowę z firmą, to warto, by ta firma zagwarantowała Panu takie zabezpieczenia. Warto też pomyśleć o podwyższeniu kaucji. Warto, by ta firma zawarła z pracownikiem stosowna umowę, która zabezpieczy Pana interesy. Pana sytuacji jest na tyle dobra, że to firma uiszcza opłaty, więc w razie braku płatności z jej strony może Pan wnieść pozew przeciwko firmie, a nie lokatorom. Firma zapewne będzie lepiej wypłacalna. Niestety, jeśli firma rozwiąże z Panem umowę czy stanie się niewypłacalna i lokatorzy nie będą chcieli się wyprowadzić, to Pan będzie musiał przeprowadzić ich eksmisję, a przy braku lokalu zastępczego może to być utrudnione, o czym wspomniałem wyżej. Oczywiście nie należy z góry zakładać, że będą problemy i będzie konieczność eksmisji, ale powyżej wskazałem skutki oraz możliwe rozwiązania. Więc eksmisja nie będzie łatwa do przeprowadzenia, a zgody nie musi Pan wyrazić, co może skutkować jedynie rozwiązaniem umowy przez tę firmę z Panem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼