Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zwleka z remontem dachu, co zrobić?

Odpowiedzialność zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej

Ujęcie modelowe – chociaż uproszczone – pozwala wydzielić dwa podstawowe aspekty opisanej przez Pana sytuacji. Jeden aspekt dotyczy zagadnień technicznych (w tym aktualnie bardzo dokuczliwych problemów z dachem). Drugim aspektem jest funkcjonowanie danej Wspólnoty Mieszkaniowej. Oczywiście, oba aspekty są powiązane ze sobą – szczególnie ze względów ekonomicznych.

Niezależnie od rodzaju tytułu prawa do lokalu (odrębna własność lokalu albo prawo najmu) każdy z mieszkańców domu jest uprawniony powiadamiać organa władzy publicznej o poważnych problemach technicznych. W pierwszej kolejności chodzi o „nadzór budowlany”. Być może Państwo uznają za zasadne powiadomienie prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. Dlatego szczególnej uwadze polecam – oprócz przepisów ustawy o własności lokali – również przepisy Kodeksu karnego (K.k.) i Kodeksu cywilnego (K.c.) – teraz łatwo dostępne np. w sejmowej bazie danych. Oto treść artykułu 308 K.k.:

„Za przestępstwa określone w tym rozdziale odpowiada jak dłużnik lub wierzyciel, kto, na podstawie przepisu prawnego, decyzji właściwego organu, umowy lub faktycznego wykonywania, zajmuje się sprawami majątkowymi innej osoby prawnej, fizycznej, grupy osób lub podmiotu niemającego osobowości prawnej”.

Odwlekany remont i ryzyko sprowadzenia niebezpiecznego zdarzenia

Natomiast zagadnienia związane z budownictwem znajdują odzwierciedlenie w paru przepisach Kodeksu karnego (np. w art. 286 K.k.). Zły (szczególnie zaś bardzo zły stan budynku) może skutkować odpowiedzialnością karną przewidzianą w art. 163 K.k., który stanowi:

„§ 1. Kto sprowadza zdarzenie, które zagraża życiu lub zdrowiu wielu osób albo mieniu w wielkich rozmiarach, mające postać:

1) pożaru,

2) zawalenia się budowli, zalewu albo obsunięcia się ziemi, skał lub śniegu,

3) eksplozji materiałów wybuchowych lub łatwopalnych albo innego gwałtownego wyzwolenia energii, rozprzestrzeniania się substancji trujących, duszących lub parzących,

4) gwałtownego wyzwolenia energii jądrowej lub wyzwolenia promieniowania jonizującego, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 2. Jeżeli sprawca działa nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 3. Jeżeli następstwem czynu określonego w § 1 jest śmierć człowieka lub ciężki uszczerbek na zdrowiu wielu osób, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od lat 2 do 12.

§ 4. Jeżeli następstwem czynu określonego w § 2 jest śmierć człowieka lub ciężki uszczerbek na zdrowiu wielu osób, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.”

Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania – odpowiedzialność odszkodowawcza

Być może w opisanej przez Pana sytuacji ma miejsce jakaś nieprawidłowość (np. niedbalstwo) w realizacji zadań zarządcy lub administratora nieruchomości (ze szczególnym uwzględnieniem budynku mieszkalnego) – w takim przypadku w grę mogłaby wchodzić np. odpowiedzialność odszkodowawcza, przewidziana w przepisach o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania (art. 471 i następne K.c.). Samo sprowadzanie lub podtrzymywanie warunków szkodliwych dla zdrowia (a zwłaszcza życia) ludzkiego mogłoby skutkować roszczeniami z zakresu prawnej ochrony dóbr osobistych (art. 23 K.c.); podstawowe rodzaje roszczeń (w tym roszczenie o zadośćuczynienie pieniężne) z zakresu dóbr osobistych uregulowano w art. 24 K.c. – z kolei w art. 444 i następnych K.c. uregulowano przepisy o odpowiedzialności odszkodowawczej za szkodę na osobie (np. za szkody zdrowotne).

Ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej

Złe zarządzanie nieruchomością wspólną (wspólnoty mieszkaniowej) może uzasadniać zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej – taką możność przewidziano w art. 26 ustawy o własności lokali (odpowiednik art. 203 .c.). Niewielka liczba właścicieli lokali w Państwa wspólnocie mieszkaniowej może ułatwić doprowadzenie do zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną (w tym budynkiem mieszkalnym). Być może nawet udałoby się doprowadzić do tego, że wszyscy właściciele lokali podpisaliby akt notarialny, w którym dokonano by zmiany sposobu zarządzania tą nieruchomością wspólną; w przeciwnym razie można by do tego doprowadzić w postępowaniu sądowym – przydałoby się przedstawienie sądowi własnej koncepcji zarządzania nieruchomością wspólną.

Wspólnoty mieszkaniowe nie są stowarzyszeniami lub partiami politycznymi, do których wolno zapisać się albo nie zapisywać się. Jeżeli jest się właścicielem nieruchomości lokalowej (nie tylko mieszkalnej), to z mocy prawa należy się do określonej wspólnoty mieszkaniowej; wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa (art. 6 ustawy o własności lokali). Od stosunkowo niedawna wspólnoty z przynajmniej czterema odrębnymi lokalami powinny być zarządzane w sposób właściwy dla tak zwanych dużych wspólnot mieszkaniowych. Niestety, mała jest świadomość prawa właścicieli lokali. Dość często faktycznie narzuca się nabywcom – stającym się właścicielami lokali – zarządcę; niewielu ludzi odpowiednio traktuje postanowienia aktu notarialnego o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną.

Uprawnienia kontrolne we wspólnocie mieszkaniowej

Zachęcam Państwa do odpowiedniej aktywności. Przy podejmowaniu optymalnych decyzji może się przydać pozyskanie wiarygodnych informacji o sytuacji wspólnoty mieszkaniowej; proszę pamiętać o uprawnieniach kontrolnych (szczególnie dotyczących dokumentów) właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej (zwłaszcza art. 29 ustawy o własności lokali). Bez analizy dokumentów może być bardzo trudne zasadne powiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, np. przestępstwa związanego z zarządzaniem cudzym mieniem (art. 308 K.k.) lub przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 K.k.).

Zwracanie uwagi na zagadnienia ekonomiczne bardzo się przyda, zwłaszcza w opracowaniu Państwa strategii działania. Remonty i naprawy powinny być dokonywane na koszt właścicieli lokali – gromadzenie pieniędzy na funduszu remontowym na ogół się przydaje.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼