Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasady zbywania lokali komunalnych na rzecz ich najemców

Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-11-30

Byłam najemcą mieszkania komunalnego, po ślubie, za namową męża, zamieniłam moje mieszkanie na mieszkanie jego rodziców. Rozwiedliśmy się i życie we wspólnym lokum stało się koszmarem. Musiałam się z dziećmi wynieść i za niemałe pieniądze wynajmować mieszkania, zamiast mieszkać u siebie. Tak tułam się od kilku lat, a w moim starym mieszkaniu komunalnym mieszka mój były mąż. Dodam, że w tym mieszkaniu nadal ja i dzieci jesteśmy zameldowani i wciąż płacę połowę czynszu (nie jestem pewna, czy były mąż płaci drugą połowę). Po rozwodzie nie dokonaliśmy podziału majątku, bo w zasadzie nie było co dzielić. Zastanawiam się nad wykupem mojego mieszkania, ale czy mam jakąś szansę pozbyć się z niego byłego męża? Jeśli je wykupię, czy będę mogła go wymeldować? Zaznaczę jeszcze, że w poprzednim mieszkaniu mieszka tylko siostra mojego byłego męża, teściowie zmarli, a ona nie ma rodziny i on z powodzeniem mógłby mieszkać tam jak dawniej. Co mi Państwo radzą?

Małgorzata Rybarczyk

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz ich najemców przebiega w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W artykule 34 tejże stwierdza się, że:

„1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Sama ustawa nie przewiduje żadnych dodatkowych obostrzeń, oprócz konieczności posiadania umowy najmu na czas nieoznaczony w przypadku sprzedaży lokali na rzecz ich najemców. Ustawodawca stwierdził jedynie, iż gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, aby tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, do czego zobowiązuje ją art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W tym celu rada gminy właściwa dla miejscowości, w której znajduje się Państwa lokal, zobowiązana jest uchwalić: 1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, oraz 2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,

4) zasady polityki czynszowej,

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

W wykonaniu tychże obowiązków gminy wydają uchwały, w których to uszczegóławiają zasady, w oparciu o które następuje sprzedaż mieszkań na rzecz lokatorów. Gminy mają całkowitą swobodę w kształtowaniu warunków koniecznych do spełnienia w przypadku ubiegania się o wykup lokalu komunalnego. W większości przypadków gminy uzależniają prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego, jaki i jego wykupienia od braku innego lokalu mieszkalnego posiadanego przez najemcę a także przez jego współmałżonka. Oznacza to, że posiadanie lokalu mieszkalnego chociażby przez współmałżonka powoduje utratę prawa do tego lokalu. W takim przypadku gmina może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego, a lokal przeznaczony do sprzedaży zbyć z pominięciem jego dotychczasowego najemcy w trybie przetargowym, do którego przystąpić może każda osoba, a przy sprzedaży nie ma obowiązku stosowania żadnych preferencyjnych warunków.

Prawo cywilne stanowi w art. 6801 Kodeksu cywilnego:

„§ 1 Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.”

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Jako że najemcami lokalu mieszkalnego są nadal Pani i mąż, w chwili obecnej tylko wspólnie możecie wykupić ten lokal.

Tak więc jeżeli chce Pani wykupić mieszkanie samodzielnie, powinna Pani dokonać podziału majątku wspólnego (w sądzie lub za zgodą męża przed notariuszem), albo też wystąpić do sądu o dokonanie podziału prawa najmu, czyli znieść wspólność najmu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »