Zasady zbywania lokali komunalnych na rzecz ich najemców

Zbywanie lokali komunalnych

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz ich najemców przebiega w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W artykule 34 tejże stwierdza się, że:

„1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Sama ustawa nie przewiduje żadnych dodatkowych obostrzeń, oprócz konieczności posiadania umowy najmu na czas nieoznaczony w przypadku sprzedaży lokali na rzecz ich najemców. Ustawodawca stwierdził jedynie, iż gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, aby tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, do czego zobowiązuje ją art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W tym celu rada gminy właściwa dla miejscowości, w której znajduje się Państwa lokal, zobowiązana jest uchwalić: 1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, oraz 2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Zobacz również: Rozwód a brak mieszkania

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,

4) zasady polityki czynszowej,

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

W wykonaniu tychże obowiązków gminy wydają uchwały, w których to uszczegóławiają zasady, w oparciu o które następuje sprzedaż mieszkań na rzecz lokatorów. Gminy mają całkowitą swobodę w kształtowaniu warunków koniecznych do spełnienia w przypadku ubiegania się o wykup lokalu komunalnego. W większości przypadków gminy uzależniają prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego, jaki i jego wykupienia od braku innego lokalu mieszkalnego posiadanego przez najemcę a także przez jego współmałżonka. Oznacza to, że posiadanie lokalu mieszkalnego chociażby przez współmałżonka powoduje utratę prawa do tego lokalu. W takim przypadku gmina może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego, a lokal przeznaczony do sprzedaży zbyć z pominięciem jego dotychczasowego najemcy w trybie przetargowym, do którego przystąpić może każda osoba, a przy sprzedaży nie ma obowiązku stosowania żadnych preferencyjnych warunków.

Prawo cywilne stanowi w art. 6801 Kodeksu cywilnego:

„§ 1 Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.”

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Jako że najemcami lokalu mieszkalnego są nadal Pani i mąż, w chwili obecnej tylko wspólnie możecie wykupić ten lokal.

Tak więc jeżeli chce Pani wykupić mieszkanie samodzielnie, powinna Pani dokonać podziału majątku wspólnego (w sądzie lub za zgodą męża przed notariuszem), albo też wystąpić do sądu o dokonanie podziału prawa najmu, czyli znieść wspólność najmu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼