Kara pieniężna za wcześniejsze zerwanie umowy przez najemcę

Wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie określone w umowie jest niezgodne z przepisami prawa. Nie można pozostawić swobody wypowiadania umowy najmu lokalu na czas określony.

Zgodnie z treścią art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Zatem wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w wypadkach określonych w tej umowie.

Zgodnie z wyrokiem o sygn. akt I ACa 402/13: „Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i wynika z art. 673 § 3”. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne.

Zmiana treści umowy i ochrona wynajmującego

Po pierwsze musi Pan zmienić treść umowy na określenie, kiedy można zakończyć stosunek najmu. Ograniczyć powody, kiedy można wypowiedzieć umowę najmu.

Najpierw musi nastąpić określony w umowie fakt lub zdarzenie, a dopiero potem można na tej podstawie wypowiedzieć stosunek najmu. Ponadto fakt uzasadniający wypowiedzenie, nie może istnieć już w momencie zawarcia umowy najmu ani wynikać z woli czy być spowodowany przez tego, kto chce wypowiedzieć umowę

Brak możliwości zerwania umowy

Umowa nie przewiduje żadnego powodu, co sprawia, iż jest to postanowienie nieważne w świetle art. 58 § 3 Kodeksu cywilnego. Artykuł 673 § 3 nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków", o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie.

Na gruncie art. 673 § 3 w orzecznictwie sądowym wyrażono przekonywujący pogląd prawny, że „dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako »wypadki wskazane w umowie«. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14).

Tym samym, ogólne tylko określenie terminu oraz sposobu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu przez najemcę nie uprawniało go do złożenia oświadczenia, skoro umowa w żaden sposób nie określała podstaw takiego wypowiedzenia. Już z tego względu Sąd Rejonowy ocenił złożone przez pozwanego oświadczenie jako nieskuteczne prawnie.

Z uwagi na powyższe może Pan obciążyć najemcę czynszem za czas trwania umowy. Do końca jej obowiązywania. Równie dobrze może Pan ustalić dowolną karę umowną za wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu w kwocie niższej niż czynsz miesięczny.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼