Zmiana instalacji ogrzewania w kamienicy wpisanej do gminnej ewidencji zabytków

Czynność przekraczająca zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Podniesiony przez Pana problem jest dość zagmatwany. Sprawę należy rozpatrzyć dwojako, tj. kwestia podłączenia wewnętrznego ogrzewania oraz kwestia remontu mieszkania.

Wspólnota mieszkaniowa posiada uprawnienia decyzyjne względem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.) „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.w.l. – czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Remont mieszkania – kiedy potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Uznać należy, że na wyburzenie ściany działowej czy też remont instalacji w lokalu stanowiącym odrębną własność nie będzie potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt: akt I A Ca 103/11) uznał, że remont instalacji elektrycznej stanowi czynność zwykłego zarządu i nie potrzeba na to zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. W ocenie sądu wymiana wewnętrznej linii zasilającej nie wymaga naruszenia ścian i przebić przez stropy, remont instalacji poprawi stan techniczny całej instalacji zasilającej lokale mieszkaniowe, jednocześnie będzie stanowił kapitalny przegląd tej instalacji. W żaden sposób nie wpłynie na prawa i obowiązki pozostałych właścicieli, nie ograniczy też ich praw do korzystania z części wspólnej nieruchomości. Celowość przeprowadzenia remontu także jest oczywista.

Rozważania i wnioski płynące z uzasadnienia można także odnieść do zburzenia ścianek działowych, pod warunkiem że nie stanowią ścian nośnych, nie prowadzą do zmiany przeznaczenia lokalu. Wnioski:

• zburzenie ścian działowych w lokalu nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia we właściwym organie;
• na wyburzenie ściany działowej czy też remont instalacji w lokalu stanowiącym odrębną własność nie będzie potrzebna zgoda wspólnoty.
• zamurowanie drzwi także nie wymaga zgody ani pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej.

Instalacja grzewcza jako współwłasność przymusowa

Inna kwestia dotyczy zmiany systemu grzewczego w lokalu. Należy mieć na uwadze, że instalacja grzewcza objęta jest współwłasnością przymusową. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wyodrębnionych lokalach. Stanowisko to dotyczy jednak projektowanej sieci centralnego ogrzewania, która ma być zainstalowana w budynku, a nie istniejących, indywidualnych systemów grzewczych. Montaż instalacji wymagający ingerencji we współwłasność przymusową wymaga zgody wspólnoty. Instalacja wewnątrz lokalu nie wymaga zgody wspólnoty. Trudno jednak wykonać działającą instalację bez ingerencji w części wspólne nieruchomości

Remont w budynku wpisanym do gminnej ewidencji zabytków

Odnosząc się do zapytania odnośnie prac budowlanych w budynku wpisanym do gminnej ewidencji budynków, przywołany przepis stanowi:

„Art. 39 ust. 3. W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.”

Proszę wziąć pod uwagę, że wymieniona w nim budowa obejmuje przebudowę, nadbudowę i rozbudowę. Nie dotyczy jednak remontów. Analiza decyzji organów architektonicznych wprowadza pewne zamieszanie w interpretacji przepisów, jednakże wykładnia językowa wskazuje, iż nie dotyczy to jednak remontu.