• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Wynajmuję od kilku lat mieszkanie dla osoby fizycznej. Aktualnie chce ona zmienić umowę najmu na zakupioną niedawno spółkę z o.o., w której jest prezesem i współudziałowcem na 50% (wg najemcy będzie to korzystniejsze dla niego podatkowo). Twierdzi, że mieszkanie to będzie wynajmowane przez spółkę tylko dla niego i to jest głównym powodem zmiany najemcy w umowie. Podkreśla w rozmowach, że dotychczas wywiązywał się z zawartej umowy i jego osoba jest dostatecznym gwarantem, ażeby zawrzeć nową umowę na dotychczasowych warunkach. Czy mogę prawnie skutecznie zabezpieczyć się w umowie, żeby tylko on był wskazany jako lokator?
Dla Pana zwarcie umowy ze spółką jest korzystniejsze, jeśli chodzi o ewentualne rozwiązanie umowy – umowa bowiem zawiera mniej rygorystyczne warunki w przypadku zwłoki z czynszem czy innymi podstawami do wypowiedzenia umowy.
Mamy do czynienia bowiem z najmem instytucjonalnym, a nie okazjonalnym.
Najemcą w przypadku najmu okazjonalnego może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna.
Umowa najmu instytucjonalnego zawierać powinna w szczególności:
„Art. 19h. [Opłaty pobierane przez właściciela; podwyższenie czynszu]
1. Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Art. 19i. [Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu; żądanie opróżnienia lokalu]
1. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego”.
Proszę w umowie uregulować terminy wypowiedzenia, podwyżki czynszu, wskazać osobę, która będzie zamieszkiwać lokal.
Podatek od dochodów z najmu wynosi: 8,5% przychodów mieszczących się w kwocie 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika