Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zwrot zapłaconego czynszu za mieszkanie komunalne z powodu zagrzybienia

Autor: Wioletta Dyl

Czy można domagać się wstecznie zwrotu zapłaconego czynszu za mieszkanie komunalne, które jest niezdatne do najmu z powodu zagrzybienia? W 2011 r. sanepid nakazał gminie remont lokalu z uwagi na zagrożenie zdrowia mieszkańców, wskazując, że mieszkanie nie spełnia norm Prawa budowlanego. Wielokrotnie zwracałam się z prośbą o remont i za każdym razem otrzymywałam odmowę z powodu braku funduszy. Czy mam podstawy do zwrotu jakiejś części czynszu, a jeśli tak, to za jaki okres?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zwrot zapłaconego czynszu za mieszkanie komunalne z powodu zagrzybienia

Odpowiedzialność wynajmującego za wady wynajętego mieszkania

Artykuł 664 § Kodeksu cywilnego (K.c.) przewiduje uprawnienie najemcy mieszkania do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku. Wada fizyczna rzeczy istnieje wówczas, gdy:

  1. zmniejsza wartość rzeczy albo ze względu na cel określony w umowie, albo wynikający z okoliczności, jeżeli cel ten nie był oznaczony w umowie;
  2. zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy;
  3. rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego;
  4. rzecz zostaje wydana w stanie niezupełnym.

A zatem wymieniony przepis konstytuuje odpowiedzialność wynajmującego za wady przedmiotu najmu w ramach instytucji rękojmi. Odpowiedzialność ta obejmuje wady fizyczne i prawne, ograniczające przydatność rzeczy do umówionego użytku lub też stwarzające niebezpieczeństwo dla najemcy. Trzeba jednak pamiętać, że ów przepis ustanawia jedynie uprawnienia dla najemcy, nie stanowi zaś o obniżeniu czynszu wobec wynajmującego, a tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia.

Skutki te powstaną w razie wystąpienia określonych przesłanek tylko wtedy, jeśli Pani jako najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych w tym przepisie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 610/12).

Proszę też pamiętać, że wobec opisanego przez Panią obowiązku remontu, którego nie przeprowadzono, być może należy rozważyć sytuację, o której mówi Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2015 r., VI ACa 485/14:

„(…) Skoro w świetle art. 664 K.c. w przypadku wady ograniczającej przydatność rzeczy do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia zwolnienie z zapłaty czynszu za czas trwania wady (tak też J. Panowicz - Lipska w Systemie Prawa Prywatnego tom 8 „Prawo zobowiązań – część szczegółowa” C.H. Beck 2004 Legalis) (…).”

Przedawnienie dla roszczeń wynikających z wad wynajętego mieszkania

Co do terminu dochodzenia ww. roszczeń. Artykuł 117 § 1 K.c. stanowi, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Wynika z tego więc, że roszczenia niemajątkowe nie ulegają przedawnieniu. Pytanie, czy roszczenie o obniżenie czynszu, czy wręcz wstrzymania się z jego zapłatą, ma charakter majątkowy, czy niemajątkowy. Zgodnie z tezą Sądu Apelacyjnego w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r. sygn. akt V ACa 545/15 w przypadku uznania, że uprawnienie do żądania obniżenia czynszu ma charakter niemajątkowy, to wobec braku terminu ustawowego wygaśnięcia tego uprawnienia, uprawniony może z niego skorzystać w każdym czasie. Natomiast przy uznaniu jego majątkowego charakteru to należy zauważyć, że ww. art. 664 § 1 i 2 K.c. ani też żaden inny przepis Kodeksu cywilnego o umowie najmu nie przewiduje wygaśnięcia uprawnień z tego tytułu na skutek upływu terminu.

Skoro zatem prawo do żądania obniżenia czynszu najmu nie zostało ograniczone żadnym terminem, to podlega ono przedawnieniu na zasadach ogólnych zgodnie z art. 118 K.c. (sześcioletni termin przedawnienia, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzyletni). Z kolei prawo do żądania obniżenia czynszu najmu, związane jest z okolicznością stwierdzenia wady rzeczy najętej i okresem czynszu, za który odpowiada najemca. Skoro zgodnie z art. 664 § 1 K.c. najemca może domagać się obniżenia czynszu najmu za czas trwania wad przedmiotu najmu, to oznacza to, że jego roszczenie z tego tytułu dotyczy tylko należności czynszowych za okres, kiedy wady trwały.

Wymagalność roszczenia o obniżenie czynszu najmu

Wymagalność roszczenia o obniżenie czynszu najmu zależy od złożenia stosownego oświadczenia przez najemcę. Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się więc od dnia, w którym Pani jako najemca mogła najwcześniej takie oświadczenie złożyć. Zatem już w roku 2011.

„Skoro czynsz najmu z umowy, która wiązała strony, był płatny miesięcznie, z góry do 10-go każdego miesiąca, a obniżenie czynszu dotyczy każdego miesięcznego okresu, w którym wady występowały, to najemca mógł złożyć oświadczenie o żądaniu obniżenia czynszu po zakończeniu danego miesiąca i od tej daty należy liczyć bieg trzyletni terminu przedawnienia roszczenia z art. 664 § 1 K.c. dotyczącego obniżenia czynszu” (por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt: V ACa 545/15).

Przykład: Czynsz najmu płatny jest miesięcznie, do dnia 10-ego każdego miesiąca. Wada uzasadniająca roszczenie o obniżenie czynszu ujawniła się w dniu 11 marca 2018 roku – najemca mógł zatem złożyć oświadczenie o redukcji czynszu najwcześniej 1 kwietnia 2018 roku – to od tej daty należy liczyć bieg przedawnienia, które w tym przypadku wynosi trzy lata (świadczenie okresowe).

Zatem Pani roszczenie niestety uległo przedawnieniu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl