Kiedy dom może zostać wywłaszczony pod drogę?

Pozyskanie nieruchomości pod drogę publiczną odbywa się najczęściej na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, czyli tzw. specustawy drogowej.

Kluczowa jest decyzja ZRID. Określa ona m.in. linie rozgraniczające inwestycję i wskazuje nieruchomości lub ich części, które mają zostać przejęte. Dla drogi krajowej lub wojewódzkiej decyzję wydaje wojewoda, a dla drogi powiatowej lub gminnej – starosta.

Co do zasady własność nieruchomości przechodzi na Skarb Państwa albo właściwą jednostkę samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja ZRID staje się ostateczna. Samo odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę jest jednak ustalane przez organ, który wydał ZRID, w odrębnym postępowaniu.

Decyzję odszkodowawczą powinno się wydać w terminie 30 dni od dnia, w którym ZRID stał się ostateczny. Jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania tego rygoru. Praktyka pokazuje jednak, że te terminy są notorycznie przekraczane.

Jak ustalana jest wysokość odszkodowania (operat szacunkowy, nieruchomość zamienna)?

Nie istnieje ustawowy „cennik” określający, ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Jego wysokość ustala się indywidualnie na podstawie operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przy wywłaszczeniu drogowym stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wydania ZRID przez organ pierwszej instancji, natomiast jej wartość – z dnia ustalania odszkodowania.

Przy wycenie domu szczególne znaczenie mają m.in. powierzchnia i stan techniczny budynku, jego standard, sposób użytkowania, powierzchnia i cechy gruntu oraz znajdujące się na nieruchomości budynki, urządzenia i inne części składowe. Dlatego warto dokładnie zweryfikować operat stanowiący podstawę decyzji odszkodowawczej.

Odszkodowanie za wywłaszczenie może zostać powiększone. Jeżeli właściciel terminowo wyda nieruchomość – zasadniczo nie później niż w ciągu 30 dni od zdarzenia wskazanego w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej – wysokość odszkodowania zwiększa się o 5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jeśli ZRID obejmuje nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, a dotychczasowy właściciel faktycznie w nim mieszka, odszkodowanie zwiększa się ponadto o 10 tys. zł.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość przyznania w ramach odszkodowania odpowiedniej nieruchomości zamiennej, za zgodą osoby wywłaszczanej. W praktyce rozwiązanie to spotykane jest wyjątkowo, zwykle w przypadku inwestycji gminnych. Podczas realizacji dużych przedsięwzięć (drogi krajowe, autostrady) nie praktykuje się takiego rozwiązania. Jeżeli wartość nieruchomości zamiennej różni się od wysokości należnego odszkodowania, różnicę wyrównuje się dopłatą pieniężną.

Termin wydania nieruchomości – kiedy trzeba się wyprowadzić?

Termin wyprowadzki zależy przede wszystkim od tego, czy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Jeżeli ZRID nie ma rygoru, decyzja określa termin wydania nieruchomości i opróżnienia lokalu. Termin ten nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy decyzja otrzymała rygor natychmiastowej wykonalności (tak jest prawie zawsze). W takim przypadku właściciel jest zobowiązany do niezwłocznego wydania nieruchomości i opróżnienia domu. Inwestor może więc przejąć nieruchomość, zanim zostanie wydana ostateczna decyzja ustalająca odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę.

Jeżeli rygor dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zarządca drogi powinien najpóźniej w chwili faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie wskazać lokal zamienny. Obowiązek ten nie powstaje jednak, jeśli przejęcie następuje już po upływie 120-dniowego terminu określonego w specustawie drogowej.

Wywłaszczenie domu pod drogę – co powinien zrobić właściciel?

- Wywłaszczenie domu pod drogę nie oznacza, że właściciel ma biernie czekać na wskazaną przez organ kwotę – zaznacza Joanna Nogala, radczyni prawna z Kancelarii Prawnej INLEGIS, która prowadzi sprawy dotyczące wywłaszczeń i wysokości odszkodowań. – W przypadku utraty domu szczególne znaczenie ma analiza wyceny jeszcze w toku postępowania odszkodowawczego, ponieważ to operat szacunkowy stanowi podstawowy materiał służący do ustalenia wysokości należności – wskazuje prawniczka. Wyjaśnia, że do operatu można składać uwagi, a w trakcie trwania postępowania także wnosić własne dowody, np. sporządzony na zlecenie operat szacunkowy (kontroperat). Dokument ten, jeśli wcześniej nie znalazł się w aktach sprawy, można dołączyć także do ewentualnego odwołania od decyzji odszkodowawczej.

J. Nogala radzi właścicielom, że po objęciu domu decyzją ZRID warto:

  • · dokładnie sprawdzić, jaka część nieruchomości została objęta ZRID i czy decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności;
  • · udokumentować stan domu i wszystkich elementów nieruchomości istotnych dla wyceny;
  • · ustalić termin wydania nieruchomości oraz możliwość skorzystania z lokalu zamiennego;
  • · dokładnie przeanalizować sporządzony w toku postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy, który stanowi podstawę ustalenia odszkodowania;
  • · rozważyć skorzystanie z usług prawnika, który m.in. oceni zasadność sporządzenia kontroperatu;
  • · mieć na uwadze, że na odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu pozostaje zaledwie 14 dni, licząc od jej doręczenia;
  • · pamiętać, że terminowe wydanie nieruchomości powiększa odszkodowanie o 5%, a w przypadku zamieszkiwanego przez właściciela domu można otrzymać ekwiwalent kosztów przeprowadzki w wysokości 10 tys. zł.

Źródła

  1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
  2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
  4. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.