Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa po wyodrębnieniu własności lokali. Właściciele wspólnie decydują o zarządzie nieruchomością wspólną, kosztach, remontach, instalacjach i sposobie korzystania z gruntu, piwnic, strychów, elewacji oraz innych części budynku.
Przed rozpoczęciem sporu ustal, czy dany element rzeczywiście należy do nieruchomości wspólnej, jaki tryb zarządu obowiązuje w budynku i czy podjęto uchwałę. Właściciel ma prawo kontrolować zarząd i dokumenty, ale nie może samowolnie przejmować części wspólnych ani ingerować w instalacje i elewację.
Wspólnota może naliczać właścicielowi garażu koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale nie może robić tego dowolnie. Sam brak grzejnika w garażu nie zawsze przesądza o braku kosztów, bo znaczenie mają uchwały, regulamin rozliczeń, udział w nieruchomości...
Wspólnota mieszkaniowa co do zasady rozlicza koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według udziałów właścicieli lokali. Inne zasady mogą dotyczyć tylko konkretnych kosztów, np. mediów według liczników, albo sytuacji przewidzianych w ustawie i prawidłowo przyjętych...
Montaż paneli fotowoltaicznych na dachu wspólnoty mieszkaniowej co do zasady wymaga uchwały właścicieli lokali, ponieważ dach jest częścią nieruchomości wspólnej, a taka inwestycja zwykle przekracza zwykły zarząd.
Wyjaśniamy, jak przygotować wniosek do zarządu, jak...
Piwnica we wspólnocie mieszkaniowej może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu albo częścią nieruchomości wspólnej. Od tego zależy, czy właściciel ma wyłączne prawo do konkretnej piwnicy, czy tylko prawo współkorzystania z części wspólnej budynku. W artykule...
Sąsiedzi nie mogą samowolnie zamienić części wspólnego trawnika w prywatny ogródek i narzucić innym mieszkańcom wyłącznego sposobu korzystania z tego terenu. Jeżeli teren należy do nieruchomości wspólnej, decyzja zależy od zasad zarządu nieruchomością wspólną, uchwał...
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa pobierała od właścicieli zaliczki na wywóz szamba wyższe niż rzeczywiste koszty tej usługi, właściciele mogą żądać rozliczenia, wglądu w dokumenty i zwrotu przypadającej im nadpłaty albo zaliczenia jej na przyszłe opłaty dotyczące ich...
Montaż refleksoli albo rolety materiałowej na balkonie nie zawsze wymaga zgody wspólnoty. Kluczowe jest to, czy roleta jest montowana wyłącznie wewnątrz balkonu przynależnego do lokalu, czy ingeruje w elewację, konstrukcję albo wygląd części wspólnych.
W artykule...
Wspólnota mieszkaniowa nie może swobodnie montować blokad parkingowych ani słupków na gruncie, który nie jest nieruchomością wspólną, bez zgody właściciela terenu lub innego ważnego tytułu prawnego. Sama uchwała właścicieli nie daje prawa do zajęcia gruntu gminy.
Z...
Jeżeli sąsiad zajmuje na wyłączność piwnicę, garaż, komórkę albo budynek gospodarczy stanowiący część wspólną, pozostali właściciele mogą żądać przywrócenia wspólnego korzystania albo formalnego ustalenia zasad korzystania.
W artykule wyjaśniamy, kiedy wystarczy...
Zniszczenie lokalu przez wybuch gazu, pożar czy zalanie nie zwalnia automatycznie właściciela z opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Nadal trzeba co do zasady ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i inne zaliczki związane z udziałem w nieruchomości...
Jeżeli sąsiad zimą uporczywie otwiera okna na klatce schodowej i wyziębia część wspólną, warto zacząć od zgłoszenia sprawy zarządowi lub zarządcy, zebrania dowodów i sprawdzenia, czy przyczyną nie jest problem techniczny z wentylacją.
Gdy działania są celowe i...
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie płaci dostawcy za ciepło lub podgrzanie wody, problem może dotknąć wszystkich mieszkańców budynku, także tych, którzy terminowo regulują swoje zaliczki. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może samodzielnie karać dłużników przez odcinanie im...
Zadaszenie lub trwała zabudowa balkonu w bloku najczęściej wymaga wcześniejszej zgody wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza gdy konstrukcja ma być mocowana do elewacji, ściany nośnej, balustrady albo ma zmieniać wygląd budynku.
W artykule wyjaśniamy, kiedy potrzebna jest...
Jeżeli podczas remontu części wspólnej budynku uszkodzono lokal, właściciel może żądać naprawienia szkody od podmiotu odpowiedzialnego za zlecenie, organizację lub nadzór nad pracami. W zależności od okoliczności będzie to wspólnota mieszkaniowa, zarządca, wykonawca robót...
Salon kosmetyczny w mieszkaniu najczęściej wymaga wcześniejszego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, jeżeli działalność ma wpływ na warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne, bezpieczeństwo pożarowe, warunki pracy albo uciążliwość dla innych mieszkańców.
W...
Jeżeli ogródek przy lokalu jest częścią nieruchomości wspólnej oddaną właścicielowi do wyłącznego korzystania, kluczowe znaczenie mają akt notarialny, księga wieczysta, uchwały wspólnoty i dokumentacja budowlana. Samo twierdzenie sąsiada, że pierwotny plan osiedla...
Zarządca wspólnoty nie musi automatycznie wydawać mieszkańcowi kopii nagrania z monitoringu. Nagranie zawiera dane osobowe, więc dostęp do niego wymaga podstawy z RODO i oceny, czy nie naruszy praw innych osób.
Mieszkaniec może jednak żądać zabezpieczenia nagrania, wystąpić...
Jeżeli pękła pionowa rura instalacji centralnego ogrzewania, co do zasady koszty jej naprawy ponosi wspólnota mieszkaniowa, jeżeli instalacja służy więcej niż jednemu lokalowi albo całemu budynkowi. Właściciela lokalu można obciążyć kosztami tylko wtedy, gdy wspólnota wykaże...
Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym zależy przede wszystkim od tego, czy garaż jest odrębnym lokalem, częścią nieruchomości wspólnej, czy jedynie miejscem do wyłącznego korzystania. Inaczej rozlicza się koszty samego garażu, a inaczej koszty zarządu...
Przy odrębnej własności lokali grunt pod budynkiem i część gruntu służąca wszystkim właścicielom co do zasady pozostają nieruchomością wspólną. Nie można żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki istnieje odrębna własność lokali.
W praktyce można...
Wymiana części witryny lokalu użytkowego na drzwi zwykle wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli ingeruje w elewację, ścianę zewnętrzną albo zmienia wygląd budynku. Sama zgoda architekta nie zastępuje uchwały właścicieli ani wymaganych formalności budowlanych. ...
.jpg)
Wspólnota mieszkaniowa nie zawsze musi zwrócić właścicielowi nadpłatę z rozliczenia centralnego ogrzewania. Jeżeli nadwyżka dotyczy zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, właściciele mogą uchwałą przeznaczyć ją na fundusz remontowy.
Nie każda taka...
.jpg)
Mieszkańcy mogą wspólnie finansować oświetlenie osiedla, ale sposób rozliczeń musi wynikać z tego, kto jest właścicielem terenu, kto zawiera umowę z dostawcą energii i czy działa wspólnota mieszkaniowa.
Najbezpieczniej, aby koszty oświetlenia nieruchomości wspólnej...
.jpg)
We wspólnocie mieszkaniowej wysokość opłat nie zawsze zależy wyłącznie od metrażu części mieszkalnej lokalu. Przy kosztach nieruchomości wspólnej kluczowe znaczenie ma zwykle udział właściciela, a ten ustala się z uwzględnieniem powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami...
.jpg)
Administrator lub zarządca nie zawsze musi mieć uchwałę wspólnoty, aby zakończyć ogrzewanie w budynku. Decydujące są warunki pogodowe, sposób zarządu nieruchomością oraz to, czy osoba podejmująca decyzję działała w granicach swojego umocowania.
Z artykułu dowiesz się,...
.jpg)
Zmiana instalacji z jednofazowej na trójfazową w mieszkaniu jest możliwa, ale wymaga sprawdzenia warunków technicznych budynku, uzgodnień z operatorem sieci i zachowania zasad bezpieczeństwa. Administrator nie może blokować prac bez konkretnego uzasadnienia.
Inaczej ocenia się...
Zmiana mieszkania w lokal usługowy albo miejsce zakwaterowania pracowników nie zawsze wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może jednak reagować, gdy planowana działalność ingeruje w nieruchomość wspólną, zwiększa uciążliwości albo wymaga zgłoszenia zmiany sposobu...
Gdy zarządca wspólnoty nie reguluje zobowiązań, ukrywa odsetki albo wykazuje w sprawozdaniu środki, których nie ma na rachunku, wspólnota powinna szybko zabezpieczyć dokumenty, przejąć kontrolę nad finansami i zlecić audyt rozliczeń.
W artykule wyjaśniamy, jak sprawdzić...
.jpg)
Po spłacie kredytu termomodernizacyjnego wspólnota nie zawsze może automatycznie usunąć dodatkową pozycję z naliczeń. Decydujące znaczenie ma treść uchwały właścicieli lokali: jeżeli przewiduje ona wyraźny termin albo warunek zakończenia opłaty, zarząd może wykonać...
.jpg)
Adaptacja poddasza będącego częścią wspólną nie daje sąsiadowi automatycznie prawa do większego lokalu ani do zmiany udziałów. Wspólnota powinna jasno ustalić, czy poddasze jest sprzedawane, przyłączane do lokalu czy tylko oddawane do korzystania, a także jak rozliczyć...
.jpg)
Podział wyodrębnionego lokalu w kamienicy co do zasady wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale wspólnoty. Nie zawsze potrzebna jest jednomyślność, ale trzeba odróżnić samą zgodę na podział od zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wyjaśniamy, kiedy...
.jpg)
Wymiana kotła gazowego nie zawsze wymaga pozwolenia na budowę, ale zakres formalności zależy od tego, czy chodzi tylko o wymianę urządzenia, czy także o wykonanie albo zmianę instalacji gazowej, przewodu spalinowego lub części wspólnych budynku.
W artykule wyjaśniamy, kiedy...
.jpg)
Montaż metalowego komina zewnętrznego przy ścianie budynku we wspólnocie mieszkaniowej co do zasady wymaga uchwały właścicieli, ponieważ ingeruje w nieruchomość wspólną, zwłaszcza w elewację i ścianę zewnętrzną budynku.
W artykule wyjaśniamy, czy potrzebna jest...
.jpg)
Jeżeli po modernizacji instalacji centralnego ogrzewania część grzejników w mieszkaniu jest zimna, a wspólnota lub zarządca nie reagują, sprawę trzeba prowadzić formalnie: pisemne wezwanie, dokumentacja temperatur, ekspertyza techniczna i ewentualnie uchwała właścicieli albo...
Po wyodrębnieniu nowych mieszkań w budynku udział dotychczasowych właścicieli w nieruchomości wspólnej może wymagać przeliczenia. Nie chodzi jednak o fizycznie wydzieloną działkę przypisaną do mieszkania, lecz o ułamkowy udział w gruncie i częściach wspólnych.
W...
Jeżeli ogródek przy mieszkaniu jest częścią nieruchomości wspólnej oddaną właścicielowi lokalu tylko do wyłącznego korzystania, postawienie altanki zwykle wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Sam fakt, że Prawo budowlane może zwalniać małą altanę z pozwolenia i zgłoszenia,...
Właściciel garażu co do zasady może wynająć go osobie spoza wspólnoty mieszkaniowej, o ile garaż jest jego odrębną własnością albo przysługuje mu skuteczne prawo do korzystania z niego i używa go zgodnie z przeznaczeniem.
Inaczej ocenia się uciążliwości, dojazd przez...
.jpg)
Jeżeli przyczyną zalania jest wada elewacji, rury spustowej albo izolacji stanowiącej element konstrukcyjny budynku, co do zasady naprawą powinien zająć się zarządca lub spółdzielnia, a koszty pokrywa się z opłat na nieruchomość wspólną albo funduszu remontowego.
Inaczej...
Właściciel lokalu ma prawo współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną i kontrolować działalność zarządu lub zarządcy wspólnoty. Nie oznacza to jednak dowolności w ingerowaniu w umowy wspólnoty czy wymuszaniu dokumentów od firm zewnętrznych.
Wyjaśniamy, jakie...
Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie traci prawa do prywatności w swoim mieszkaniu, ale musi utrzymywać lokal w należytym stanie i współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Przy problemie pluskiew odmowa dezynsekcji może więc być bezpieczna tylko wtedy, gdy nie...
Za usunięcie nieszczelności instalacji gazowej płaci ten, kto odpowiada za uszkodzony element: właściciel lokalu, jeżeli awaria dotyczy części służącej wyłącznie jego lokalowi, albo wspólnota, jeżeli problem leży w nieruchomości wspólnej.
W artykule wyjaśniamy, jak...
.jpg)
Jeżeli przez mieszkanie przebiega rura kanalizacyjna obsługująca inny lokal albo doszło do pęknięcia pionu i zalania sąsiada, kluczowe jest ustalenie, czy instalacja stanowi część wspólną nieruchomości. Od tego zależy, czy za naprawę i szkody odpowiada wspólnota mieszkaniowa,...
Wspólnota mieszkaniowa może rozliczać koszty ogrzewania według metrażu lub kubatury tylko w granicach wybranej i prawidłowo przyjętej metody rozliczeń. Co do zasady pierwszeństwo mają ciepłomierze albo podzielniki kosztów ogrzewania, a powierzchnia lub kubatura lokali może być...
Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej nie jest wprost obowiązkowy, ale może zostać utworzony uchwałą właścicieli. Zasadą jest ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną według udziałów, jednak sposób naliczania zaliczek i wydatkowania środków powinien...
Połączenie dwóch mieszkań może oznaczać tylko wykonanie przejścia między lokalami albo formalne utworzenie jednej nieruchomości lokalowej. Od tego zależy, czy wystarczy dokumentacja techniczna i zgoda właścicieli, czy potrzebna będzie uchwała wspólnoty, zgłoszenie albo...
Powiększenie okien, dobudowa balkonu albo przebudowa dachu w bloku zwykle oznaczają ingerencję w nieruchomość wspólną. W dużej wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, a w małej wspólnocie najczęściej zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W...
Właściciel lokalu może żądać wyjaśnień, wglądu w dokumenty wspólnoty i rozliczenia działań administratora. W małej wspólnocie mieszkaniowej kluczowe znaczenie ma jednak to, czy sprawa dotyczy czynności zwykłego zarządu, czy decyzji przekraczającej zwykły zarząd.
W...
Wspólnota mieszkaniowa nie może żądać dowolnych dokumentów dotyczących prywatnego remontu wyłącznie na wszelki wypadek. Może jednak domagać się wyjaśnień i dokumentacji, jeżeli prace ingerowały w nieruchomość wspólną albo wpływają na bezpieczeństwo budynku, instalacji,...
Dzieci co do zasady mogą korzystać z trawnika stanowiącego część nieruchomości wspólnej, jeżeli robią to zgodnie z przeznaczeniem terenu, regulaminem wspólnoty i nie utrudniają korzystania innym mieszkańcom. Brak uchwały zakazującej gry w piłkę nie oznacza jednak pełnej...
Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ma prawo kontrolować działalność zarządu lub zarządcy, w tym żądać wglądu do dokumentów dotyczących nieruchomości wspólnej: rozliczeń, faktur, umów, ewidencji kosztów i wyciągów bankowych.
Prawo to nie jest jednak...
