Wspólnota mieszkaniowa – prawa właścicieli, zarząd, uchwały i części wspólne

Monitoring wspólnoty – czy zarządca musi udostępnić nagranie?

Zarządca wspólnoty nie musi automatycznie wydawać mieszkańcowi pełnego, niezanonimizowanego nagrania z monitoringu. Nagranie może zawierać dane osobowe wielu osób, dlatego zakres jego udostępnienia trzeba pogodzić z ochroną ich praw. Jeżeli jesteś widoczny na nagraniu,...

Czy wspólnota może żądać dokumentów po remoncie mieszkania?

Wspólnota mieszkaniowa nie ma ogólnego, ustawowego prawa do całej dokumentacji prywatnego remontu. Może jednak żądać konkretnych dokumentów, gdy obowiązek ich przekazania wynika z przepisu szczególnego, warunków zgody na ingerencję w część wspólną, umowy albo decyzji...

Wspólnota mieszkaniowa – prawa właścicieli, zarząd, uchwały i koszty

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i służy zarządzaniu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali współdecydują o najważniejszych sprawach, ponoszą koszty utrzymania części wspólnych oraz mogą kontrolować działalność zarządu. Zasady podejmowania...

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – obowiązki, odpowiedzialność i odwołanie

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi sprawy wspólnoty i reprezentuje ją, ale nie każdą decyzję może podjąć samodzielnie. Właściciel może kontrolować dokumenty i rozliczenia, zaskarżyć wadliwą uchwałę, żądać zwołania zebrania, a zarząd lub jego członka można...

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej – podwyżka, rozliczenie i kontrola wydatków

Wspólnota mieszkaniowa może gromadzić środki na remonty i podwyższać stawkę funduszu remontowego, ale decyzja powinna wynikać z prawidłowo podjętej uchwały i opierać się na realnych potrzebach nieruchomości wspólnej. Właściciel ma prawo sprawdzić uchwałę, plan gospodarczy,...

Część wspólna nieruchomości – co należy do wspólnoty mieszkaniowej?

Część wspólna nieruchomości to nie wszystko, co znajduje się poza mieszkaniem. Zgodnie z ustawą o własności lokali obejmuje grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce najwięcej...

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – termin 6 tygodni i podstawy

Jeżeli chcesz zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, kluczowy jest termin 6 tygodni. Co do zasady właściciel lokalu może żądać uchylenia uchwały, gdy jest ona sprzeczna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo...

Opłata za ogrzewanie nieogrzewanego garażu we wspólnocie

Wspólnota może naliczać właścicielowi garażu koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale nie może robić tego dowolnie. Sam brak grzejnika w garażu nie zawsze przesądza o braku kosztów, bo znaczenie mają uchwały, regulamin rozliczeń, udział w nieruchomości...

Nieprawidłowe rozliczenia kosztów we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa co do zasady rozlicza koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według udziałów właścicieli lokali. Inne zasady mogą dotyczyć tylko konkretnych kosztów, np. mediów według liczników, albo sytuacji przewidzianych w ustawie i prawidłowo przyjętych...

Montaż paneli fotowoltaicznych we wspólnocie mieszkaniowej

Montaż paneli fotowoltaicznych na dachu wspólnoty mieszkaniowej co do zasady wymaga uchwały właścicieli lokali, ponieważ dach jest częścią nieruchomości wspólnej, a taka inwestycja zwykle przekracza zwykły zarząd. Wyjaśniamy, jak przygotować wniosek do zarządu, jak...

Użytkowanie piwnic we wspólnocie mieszkaniowej – prawa właścicieli

Piwnica we wspólnocie mieszkaniowej może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu albo częścią nieruchomości wspólnej. Od tego zależy, czy właściciel ma wyłączne prawo do konkretnej piwnicy, czy tylko prawo współkorzystania z części wspólnej budynku. W artykule...

Wspólny teren przy bloku – czy sąsiedzi mogą sami posadzić kwiaty?

Sąsiedzi nie mogą samowolnie zamienić części wspólnego trawnika w prywatny ogródek i narzucić innym mieszkańcom wyłącznego sposobu korzystania z tego terenu. Jeżeli teren należy do nieruchomości wspólnej, decyzja zależy od zasad zarządu nieruchomością wspólną, uchwał...

Zwrot nadpłaty za wywóz szamba we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa pobierała od właścicieli zaliczki na wywóz szamba wyższe niż rzeczywiste koszty tej usługi, właściciele mogą żądać rozliczenia, wglądu w dokumenty i zwrotu przypadającej im nadpłaty albo zaliczenia jej na przyszłe opłaty dotyczące ich...

Montaż rolet na balkonie we wspólnocie mieszkaniowej

Montaż refleksoli albo rolety materiałowej na balkonie nie zawsze wymaga zgody wspólnoty. Kluczowe jest to, czy roleta jest montowana wyłącznie wewnątrz balkonu przynależnego do lokalu, czy ingeruje w elewację, konstrukcję albo wygląd części wspólnych. W artykule...

Blokady parkingowe na cudzym gruncie a uchwała wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa nie może swobodnie montować blokad parkingowych ani słupków na gruncie, który nie jest nieruchomością wspólną, bez zgody właściciela terenu lub innego ważnego tytułu prawnego. Sama uchwała właścicieli nie daje prawa do zajęcia gruntu gminy. Z...

Sąsiad zajął część wspólną we wspólnocie mieszkaniowej – co zrobić?

Jeżeli sąsiad zajmuje na wyłączność piwnicę, garaż, komórkę albo budynek gospodarczy stanowiący część wspólną, pozostali właściciele mogą żądać przywrócenia wspólnego korzystania albo formalnego ustalenia zasad korzystania. W artykule wyjaśniamy, kiedy wystarczy...

Zniszczone mieszkanie po wybuchu gazu a obowiązek płacenia opłat do wspólnoty

Zniszczenie lokalu przez wybuch gazu, pożar czy zalanie nie zwalnia automatycznie właściciela z opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Nadal trzeba co do zasady ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i inne zaliczki związane z udziałem w nieruchomości...

Sąsiedzi wyziębiają klatkę schodową – co może zrobić wspólnota?

Jeżeli sąsiad zimą uporczywie otwiera okna na klatce schodowej i wyziębia część wspólną, warto zacząć od zgłoszenia sprawy zarządowi lub zarządcy, zebrania dowodów i sprawdzenia, czy przyczyną nie jest problem techniczny z wentylacją. Gdy działania są celowe i...

Odcięcie ciepłej wody z powodu zaległości wspólnoty

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie płaci dostawcy za ciepło lub podgrzanie wody, problem może dotknąć wszystkich mieszkańców budynku, także tych, którzy terminowo regulują swoje zaliczki. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może samodzielnie karać dłużników przez odcinanie im...

Zadaszenie balkonu w bloku – czy potrzebujesz zgody?

Zadaszenie lub trwała zabudowa balkonu w bloku najczęściej wymaga wcześniejszej zgody wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza gdy konstrukcja ma być mocowana do elewacji, ściany nośnej, balustrady albo ma zmieniać wygląd budynku. W artykule wyjaśniamy, kiedy potrzebna jest...

Szkoda w mieszkaniu po remoncie części wspólnej – kto odpowiada?

Jeżeli podczas remontu części wspólnej budynku uszkodzono lokal, właściciel może żądać naprawienia szkody od podmiotu odpowiedzialnego za zlecenie, organizację lub nadzór nad pracami. W zależności od okoliczności będzie to wspólnota mieszkaniowa, zarządca, wykonawca robót...

Salon kosmetyczny w mieszkaniu – zmiana sposobu użytkowania i zgoda wspólnoty

Salon kosmetyczny w mieszkaniu najczęściej wymaga wcześniejszego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, jeżeli działalność ma wpływ na warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne, bezpieczeństwo pożarowe, warunki pracy albo uciążliwość dla innych mieszkańców. W...

Spór o ogródek przy mieszkaniu i żądanie zwrotu pasa gruntu

Jeżeli ogródek przy lokalu jest częścią nieruchomości wspólnej oddaną właścicielowi do wyłącznego korzystania, kluczowe znaczenie mają akt notarialny, księga wieczysta, uchwały wspólnoty i dokumentacja budowlana. Samo twierdzenie sąsiada, że pierwotny plan osiedla...

Kto płaci za pękniętą rurę CO we wspólnocie?

Jeżeli pękła pionowa rura instalacji centralnego ogrzewania, co do zasady koszty jej naprawy ponosi wspólnota mieszkaniowa, jeżeli instalacja służy więcej niż jednemu lokalowi albo całemu budynkowi. Właściciela lokalu można obciążyć kosztami tylko wtedy, gdy wspólnota wykaże...

Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym

Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym zależy przede wszystkim od tego, czy garaż jest odrębnym lokalem, częścią nieruchomości wspólnej, czy jedynie miejscem do wyłącznego korzystania. Inaczej rozlicza się koszty samego garażu, a inaczej koszty zarządu...

Podział gruntu przy odrębnej własności lokali – co można zrobić?

Przy odrębnej własności lokali grunt pod budynkiem i część gruntu służąca wszystkim właścicielom co do zasady pozostają nieruchomością wspólną. Nie można żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki istnieje odrębna własność lokali. W praktyce można...

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na wymianę witryny na drzwi

Wymiana części witryny lokalu użytkowego na drzwi zwykle wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli ingeruje w elewację, ścianę zewnętrzną albo zmienia wygląd budynku. Sama zgoda architekta nie zastępuje uchwały właścicieli ani wymaganych formalności budowlanych. ...

Nadpłata za centralne ogrzewanie a fundusz remontowy

Wspólnota mieszkaniowa nie zawsze musi zwrócić właścicielowi nadpłatę z rozliczenia centralnego ogrzewania. Jeżeli nadwyżka dotyczy zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, właściciele mogą uchwałą przeznaczyć ją na fundusz remontowy. Nie każda taka...

Rozliczenie kosztów oświetlenia osiedla przez mieszkańców

Mieszkańcy mogą wspólnie finansować oświetlenie osiedla, ale sposób rozliczeń musi wynikać z tego, kto jest właścicielem terenu, kto zawiera umowę z dostawcą energii i czy działa wspólnota mieszkaniowa. Najbezpieczniej, aby koszty oświetlenia nieruchomości wspólnej...

Opłaty we wspólnocie a powierzchnia lokalu, piwnicy i komórki

We wspólnocie mieszkaniowej wysokość opłat nie zawsze zależy wyłącznie od metrażu części mieszkalnej lokalu. Przy kosztach nieruchomości wspólnej kluczowe znaczenie ma zwykle udział właściciela, a ten ustala się z uwzględnieniem powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami...

Administrator wyłączył ogrzewanie – czy potrzebna była uchwała wspólnoty?

Administrator lub zarządca nie zawsze musi mieć uchwałę wspólnoty, aby zakończyć ogrzewanie w budynku. Decydujące są warunki pogodowe, sposób zarządu nieruchomością oraz to, czy osoba podejmująca decyzję działała w granicach swojego umocowania. Z artykułu dowiesz się,...

Instalacja trójfazowa w mieszkaniu we wspólnocie – zgoda i warunki techniczne

Zmiana instalacji z jednofazowej na trójfazową w mieszkaniu jest możliwa, ale wymaga sprawdzenia warunków technicznych budynku, uzgodnień z operatorem sieci i zachowania zasad bezpieczeństwa. Administrator nie może blokować prac bez konkretnego uzasadnienia. Inaczej ocenia się...

Zmiana lokalu mieszkalnego na użytkowy we wspólnocie

Zmiana mieszkania w lokal usługowy albo miejsce zakwaterowania pracowników nie zawsze wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może jednak reagować, gdy planowana działalność ingeruje w nieruchomość wspólną, zwiększa uciążliwości albo wymaga zgłoszenia zmiany sposobu...

Jak rozliczyć zarządcę wspólnoty za nieprawidłowości finansowe?

Gdy zarządca wspólnoty nie reguluje zobowiązań, ukrywa odsetki albo wykazuje w sprawozdaniu środki, których nie ma na rachunku, wspólnota powinna szybko zabezpieczyć dokumenty, przejąć kontrolę nad finansami i zlecić audyt rozliczeń. W artykule wyjaśniamy, jak sprawdzić...

Fundusz remontowy po spłacie kredytu termomodernizacyjnego

Po spłacie kredytu termomodernizacyjnego wspólnota nie zawsze może automatycznie usunąć dodatkową pozycję z naliczeń. Decydujące znaczenie ma treść uchwały właścicieli lokali: jeżeli przewiduje ona wyraźny termin albo warunek zakończenia opłaty, zarząd może wykonać...

Adaptacja poddasza przez sąsiada – zapłata za część wspólną i zmiana udziałów

Adaptacja poddasza będącego częścią wspólną nie daje sąsiadowi automatycznie prawa do większego lokalu ani do zmiany udziałów. Wspólnota powinna jasno ustalić, czy poddasze jest sprzedawane, przyłączane do lokalu czy tylko oddawane do korzystania, a także jak rozliczyć...

Podział lokalu we wspólnocie a księgi wieczyste

Podział wyodrębnionego lokalu w kamienicy co do zasady wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale wspólnoty. Nie zawsze potrzebna jest jednomyślność, ale trzeba odróżnić samą zgodę na podział od zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Wyjaśniamy, kiedy...

Czy wymiana pieca gazowego wymaga zgody urzędu?

Wymiana kotła gazowego nie zawsze wymaga pozwolenia na budowę, ale zakres formalności zależy od tego, czy chodzi tylko o wymianę urządzenia, czy także o wykonanie albo zmianę instalacji gazowej, przewodu spalinowego lub części wspólnych budynku. W artykule wyjaśniamy, kiedy...

Zgoda wspólnoty na komin zewnętrzny przy mieszkaniu

Montaż metalowego komina zewnętrznego przy ścianie budynku we wspólnocie mieszkaniowej co do zasady wymaga uchwały właścicieli, ponieważ ingeruje w nieruchomość wspólną, zwłaszcza w elewację i ścianę zewnętrzną budynku. W artykule wyjaśniamy, czy potrzebna jest...

Niedogrzane mieszkanie po modernizacji instalacji – odpowiedzialność wspólnoty

Jeżeli po modernizacji instalacji centralnego ogrzewania część grzejników w mieszkaniu jest zimna, a wspólnota lub zarządca nie reagują, sprawę trzeba prowadzić formalnie: pisemne wezwanie, dokumentacja temperatur, ekspertyza techniczna i ewentualnie uchwała właścicieli albo...

Udział w gruncie po powstaniu nowych lokali

Po wyodrębnieniu nowych mieszkań w budynku udział dotychczasowych właścicieli w nieruchomości wspólnej może wymagać przeliczenia. Nie chodzi jednak o fizycznie wydzieloną działkę przypisaną do mieszkania, lecz o ułamkowy udział w gruncie i częściach wspólnych. W...

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty na altankę w ogródku?

Jeżeli ogródek przy mieszkaniu jest częścią nieruchomości wspólnej oddaną właścicielowi lokalu tylko do wyłącznego korzystania, postawienie altanki zwykle wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Sam fakt, że Prawo budowlane może zwalniać małą altanę z pozwolenia i zgłoszenia,...

Wynajmowanie garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Właściciel garażu co do zasady może wynająć go osobie spoza wspólnoty mieszkaniowej, o ile garaż jest jego odrębną własnością albo przysługuje mu skuteczne prawo do korzystania z niego i używa go zgodnie z przeznaczeniem. Inaczej ocenia się uciążliwości, dojazd przez...

Zalanie mieszkania przez nieszczelną elewację – kto odpowiada?

Jeżeli przyczyną zalania jest wada elewacji, rury spustowej albo izolacji stanowiącej element konstrukcyjny budynku, co do zasady naprawą powinien zająć się zarządca lub spółdzielnia, a koszty pokrywa się z opłat na nieruchomość wspólną albo funduszu remontowego. Inaczej...

Prawo właściciela lokalu do kontroli wspólnoty mieszkaniowej

Właściciel lokalu ma prawo współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną i kontrolować działalność zarządu lub zarządcy wspólnoty. Nie oznacza to jednak dowolności w ingerowaniu w umowy wspólnoty czy wymuszaniu dokumentów od firm zewnętrznych. Wyjaśniamy, jakie...

Odmowa dezynsekcji mieszkania we wspólnocie

Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie traci prawa do prywatności w swoim mieszkaniu, ale musi utrzymywać lokal w należytym stanie i współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Przy problemie pluskiew odmowa dezynsekcji może więc być bezpieczna tylko wtedy, gdy nie...

Kto płaci za usunięcie nieszczelności instalacji gazowej we wspólnocie?

Za usunięcie nieszczelności instalacji gazowej płaci ten, kto odpowiada za uszkodzony element: właściciel lokalu, jeżeli awaria dotyczy części służącej wyłącznie jego lokalowi, albo wspólnota, jeżeli problem leży w nieruchomości wspólnej. W artykule wyjaśniamy, jak...

Rura kanalizacyjna w mieszkaniu a odpowiedzialność wspólnoty

Jeżeli przez mieszkanie przebiega rura kanalizacyjna obsługująca inny lokal albo doszło do pęknięcia pionu i zalania sąsiada, kluczowe jest ustalenie, czy instalacja stanowi część wspólną nieruchomości. Od tego zależy, czy za naprawę i szkody odpowiada wspólnota mieszkaniowa,...

Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa może rozliczać koszty ogrzewania według metrażu lub kubatury tylko w granicach wybranej i prawidłowo przyjętej metody rozliczeń. Co do zasady pierwszeństwo mają ciepłomierze albo podzielniki kosztów ogrzewania, a powierzchnia lub kubatura lokali może być...

Różne stawki funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej nie jest wprost obowiązkowy, ale może zostać utworzony uchwałą właścicieli. Zasadą jest ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną według udziałów, jednak sposób naliczania zaliczek i wydatkowania środków powinien...