Konflikt w wspólnocie mieszkaniowej dotyczącej strychu

Strych jako część wynajmowanego mieszkania

Na podstawie tylko tych ogólnych informacji które posiadam, muszę wyjaśnić, że prawdopodobnie właścicielka mieszkania ze strychem ma rację. Jeśli strych jest jedną powierzchnią z niewydzielonymi lokalami osobnymi. to nabyła strych jako całość.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. stanowi, że do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zakupione przez sąsiadkę pomieszczenie na ostatniej kondygnacji mogło zostać uznane za użytkowe poddasze. Tutaj jego powierzchnię użytkową liczy się według pewnego algorytmu, który wynika z Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego: „powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie”.

Stąd tak duża różnica w powierzchni rzeczywistej strychu liczonej po podłodze, a tej właściwie wpisanej w akcie notarialnym. Podkreślam jednak, że odpowiedź oparta jest jedynie na ogólnych danych, bez znajomości konkretnego aktu notarialnego.

Przykłady

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Krakowie lokator na ostatnim piętrze twierdził, że strych przylegający do jego mieszkania należy do niego, ponieważ korzystał z niego nieprzerwanie od momentu zakupu lokalu, a poprzedni właściciel również traktował go jako część mieszkania. Kiedy wspólnota postanowiła przeprowadzić remont dachu, właściciel odmówił wpłaty na ten cel, argumentując, że dach jest częścią jego strychu. Spór zakończył się w sądzie, który stwierdził, że skoro strych nie był wyodrębniony w księdze wieczystej ani nie istniała uchwała wspólnoty wyłączająca go z części wspólnych, to należy do wspólnoty i nie może być użytkowany wyłącznie przez jednego właściciela.

W Poznaniu właściciel mieszkania adaptował strych nad swoim lokalem na przestrzeń mieszkalną, wykonując instalację elektryczną, docieplenie i ścianki działowe bez zgody wspólnoty i urzędu miasta. Przez kilka lat nikt nie kwestionował tych działań, ale po sprzedaży mieszkania nowi lokatorzy z niższych pięter zaczęli domagać się dostępu do strychu, twierdząc, że nie można było przejąć części wspólnej bez formalnej procedury. Sprawa ujawniła brak wyodrębnienia strychu w dokumentach i konieczność cofnięcia nielegalnych adaptacji.

W Warszawie małżeństwo kupiło mieszkanie z ogłoszenia, w którym podano, że „w skład lokalu wchodzi również strych o powierzchni 40 m²”. Po zakupie okazało się, że strych nie był w ogóle wpisany do księgi wieczystej, a jedynie stanowił część wspólną, z której sprzedający korzystał na podstawie zwyczaju. Nowi właściciele zostali wezwani przez zarząd wspólnoty do opróżnienia strychu i przywrócenia dostępu dla pozostałych mieszkańców. Reklamacja u notariusza i próba dochodzenia roszczeń wobec sprzedającego zakończyła się ugodą, w ramach której obniżono cenę nieruchomości.

Podsumowanie

Spory o strych w budynkach wielolokalowych pokazują, jak istotne jest precyzyjne ustalenie, co stanowi część wspólną, a co przynależy do konkretnego lokalu. Kluczowe znaczenie mają tu zapisy w księdze wieczystej i akcie notarialnym, a nie tylko stan faktyczny czy długoletnie użytkowanie. Przed nabyciem mieszkania warto dokładnie sprawdzić status pomieszczeń przylegających oraz upewnić się, czy ich użytkowanie jest zgodne z prawem i zatwierdzone przez wspólnotę.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w sprawie strychu, części wspólnych lub konfliktów we wspólnocie mieszkaniowej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sytuacji, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie konkretną odpowiedź opartą na obowiązujących przepisach i orzecznictwie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Zespół prawników

Wycena do 2 godzin

Zadanie pytania nic Cię nie kosztuje

Konflikt w wspólnocie mieszkaniowej dotyczącej strychu

Strych jako część wynajmowanego mieszkania

Przykłady

Podsumowanie

Oferta porad prawnych

Źródła: