Jakie prawa ma lokator, a jakie właściciel podczas sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości z lokatorem – co mówi prawo

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel ma prawo sprzedać swoją nieruchomość w dowolnym momencie – również wtedy, gdy jest ona wynajmowana. Jednak fakt, że w mieszkaniu przebywa lokator, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu. Nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego, czyli przejmuje dotychczasowy stosunek najmu na tych samych zasadach, na jakich został zawarty.

Oznacza to, że lokator zachowuje prawo do dalszego użytkowania lokalu, a warunki umowy – takie jak wysokość czynszu, termin wypowiedzenia czy inne ustalenia – pozostają niezmienione.

Prawa lokatora w przypadku zmiany właściciela

Lokator w sytuacji sprzedaży mieszkania z najemcą ma kilka podstawowych praw, które chronią jego interesy:

• prawo do kontynuacji umowy najmu – nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy bez zachowania ustawowych terminów,

• ochrona przed eksmisją – lokator może być usunięty z lokalu tylko na podstawie wyroku sądowego,

• prawo do spokojnego użytkowania lokalu – nowy właściciel nie może utrudniać korzystania z mieszkania, nawet jeśli planuje jego remont lub sprzedaż,

• prawo pierwszeństwa nabycia – w niektórych przypadkach, gdy najemca jest użytkownikiem lokalu na podstawie szczególnych przepisów (np. w zasobach komunalnych), może mieć pierwszeństwo w zakupie mieszkania.

W praktyce oznacza to, że lokator nie traci swoich uprawnień, a jego sytuacja prawna nie zmienia się wraz ze sprzedażą nieruchomości.

Prawa i obowiązki właściciela

Z kolei właściciel ma pełne prawo do sprzedaży swojego mieszkania, nawet jeśli przebywa w nim lokator. Musi jednak pamiętać, że transakcja taka może wiązać się z niższą ceną rynkową - mieszkania z najemcami trudniej sprzedać osobom prywatnym, które chcą od razu w nich zamieszkać. Właściciel ma też obowiązek poinformować kupującego o istnieniu umowy najmu oraz przekazać wszystkie dokumenty związane z jej zawarciem. W przeciwnym razie naraża się na roszczenia ze strony nabywcy. Jeśli właściciel chce wypowiedzieć umowę najmu, musi to zrobić zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów - z zachowaniem okresu wypowiedzenia i podaniem uzasadnionej przyczyny. Nie można żądać opuszczenia lokalu „z dnia na dzień”.

Wycena i sprzedaż nieruchomości z lokatorem

W połowie procesu sprzedaży kluczowe znaczenie ma rzetelna wycena mieszkania. Nieruchomość z lokatorem jest zwykle wyceniana niżej - jej wartość może być niższa o 10-40% w zależności od charakteru umowy najmu, wieku lokatora i stanu lokalu.

W takich sytuacjach najczęściej korzysta się z usług wyspecjalizowanych firm prowadzących skup nieruchomości z lokatorem. Firmy zajmujące się skupem mieszkań, dokonują szybkiej wyceny i oferują zakup własności nawet w przypadku trudnej sytuacji prawnej - np. gdy lokator odmawia wyprowadzki lub gdy toczy się postępowanie sądowe.

Skup mieszkań z lokatorami - jak to działa

Proces skupu mieszkań z lokatorami jest prostszy, niż mogłoby się wydawać. Właściciel kontaktuje się z firmą, która dokonuje analizy stanu prawnego nieruchomości, ustala, jaki jest status lokatora, a następnie przedstawia ofertę zakupu. Wycena uwzględnia nie tylko wartość rynkową mieszkania, ale również czynniki ryzyka, takie jak czas potrzebny na opróżnienie lokalu. Po zaakceptowaniu oferty dochodzi do podpisania umowy notarialnej, a właściciel otrzymuje należne środki. Cały proces jest zgodny z prawem i często przebiega znacznie szybciej niż tradycyjna sprzedaż.

Kiedy warto skorzystać z pomocy firmy skupującej

• lokator odmawia wyprowadzki,

• nieruchomość jest obciążona długotrwałą umową najmu,

• właściciel potrzebuje szybkiej sprzedaży,

• lokal wymaga uporządkowania stanu prawnego przed dalszym obrotem.

Firmy prowadzące skup mieszkań z lokatorami oferują nie tylko natychmiastową płatność, ale również pomoc prawną w uporządkowaniu sytuacji najmu, dzięki czemu proces przebiega sprawnie i bez stresu dla sprzedającego.

Podsumowanie

Zarówno lokator, jak i właściciel mają swoje prawa w procesie sprzedaży nieruchomości. Lokatorowi przysługuje ochrona przed nielegalną eksmisją i prawo do kontynuowania najmu, natomiast właściciel zachowuje możliwość sprzedaży mieszkania w dowolnym momencie. W praktyce jednak takie transakcje bywają trudne, dlatego warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. Firma MAZOVIA-REAL-ESTATES, specjalizująca się w skupie mieszkań z lokatorami, oferuje szybkie, bezpieczne i zgodne z prawem rozwiązania, które pozwalają właścicielom nieruchomości odzyskać płynność finansową, nawet w najbardziej złożonych przypadkach.