Gołębie na balkonie i elewacji – kto odpowiada za sprzątanie i zabezpieczenie?

Gołębie na balkonie i elewacji – za co odpowiada właściciel, a za co wspólnota?

Najczęstszy spór zaczyna się od pytania: skoro gołębie brudzą balkon w bloku, dlaczego właściciel mieszkania ma sprzątać po ptakach, które przylatują z zewnątrz? Z drugiej strony zarządca często odpowiada, że balkon służy wyłącznie jednemu mieszkaniu, więc wspólnota nie powinna finansować jego czyszczenia.

Nie istnieje jeden przepis, który automatycznie przypisuje wszystkie koszty związane z gołębiami właścicielowi lokalu albo wspólnocie. Trzeba rozróżnić balkon jako miejsce indywidualnego korzystania od elementów należących do nieruchomości wspólnej.

Balkon i jego poszczególne elementy

W typowym budynku wielorodzinnym powierzchnia balkonu przeznaczona do wyłącznego korzystania przez mieszkańca jest traktowana inaczej niż konstrukcja balkonu, jego połączenie z budynkiem czy elewacja. Dokładny zakres odpowiedzialności zależy jednak od konstrukcji budynku, dokumentacji nieruchomości i charakteru konkretnych prac.

Sam fakt, że na balkon można wejść wyłącznie z jednego mieszkania, nie oznacza, że cała jego konstrukcja stanowi własność indywidualną. Wspólnota nie musi też pokrywać każdego rachunku za sprzątanie prywatnie użytkowanej powierzchni tylko dlatego, że ptaki przylatują z elewacji.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

W przypadku mieszkań stanowiących odrębną własność podstawowe znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali.

• Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali określa nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
• Art. 12 ust. 1 i 2 reguluje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz zasady ponoszenia wydatków związanych z jej utrzymaniem.
• Art. 13 ust. 1 zobowiązuje właściciela do utrzymywania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnej bez utrudniania korzystania innym.
• Art. 14 zalicza wydatki na remonty, konserwację oraz utrzymanie porządku i czystości do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
• Art. 22 rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające jego zakres, co ma znaczenie przy większych pracach na elewacji.

Jeżeli źródłem uciążliwości jest zachowanie sąsiada, zastosowanie mogą znaleźć również art. 144 Kodeksu cywilnego, dotyczący zakłócania korzystania z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę, oraz art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, regulujący roszczenie o zaniechanie naruszeń własności. Możliwość wykorzystania tych przepisów w konkretnym sporze wymaga oceny charakteru uciążliwości i tytułów prawnych stron.

Jeżeli wskutek zawinionego działania lub zaniechania powstanie szkoda, znaczenie może mieć także art. 415 Kodeksu cywilnego. Samo występowanie gołębi nie przesądza jednak o odpowiedzialności odszkodowawczej zarządu, wspólnoty lub sąsiada.

Czy wspólnota ma obowiązek zabezpieczyć elewację przed gołębiami?

Wspólnota powinna utrzymywać nieruchomość wspólną w odpowiednim stanie. Jeśli odchody ptaków prowadzą do trwałych zabrudzeń, niszczenia materiałów, niedrożności urządzeń albo zagrożenia dla mieszkańców, zarząd powinien ocenić sytuację i rozważyć skuteczne działania.

Nie wynika stąd bezwzględny obowiązek zamontowania siatek lub kolców na całym budynku. O wyborze zabezpieczenia decydują między innymi skala problemu, stan techniczny budynku, koszty i obowiązki dotyczące ochrony zwierząt.

Jeżeli chodzi o niewielkie prace konserwacyjne, decyzja może należeć do zarządu w ramach zwykłego zarządu. Rozległy system zabezpieczeń wymagający znacznych nakładów albo istotnej ingerencji w nieruchomość wspólną może wymagać uchwały właścicieli.

Kiedy problem z gołębiami wymaga interwencji?

Nie każda obecność ptaków oznacza naruszenie prawa albo zaniedbanie zarządcy. Inaczej należy ocenić kilka gołębi przysiadających okazjonalnie na parapecie, a inaczej wielomiesięczne gromadzenie odchodów na elewacji i wokół okien.

Odchody gołębi na balkonie, parapecie i elewacji

Regularne zabrudzenia mogą powodować uszkodzenia powłok malarskich, przyspieszać niszczenie materiałów oraz utrudniać korzystanie z balkonu. W przypadku dużego nagromadzenia odchodów dochodzi również problem bezpiecznego ich usuwania.

Jeśli zabrudzenia ograniczają się do powierzchni użytkowanej indywidualnie, zwykłe sprzątanie zasadniczo należy do obowiązków osoby odpowiadającej za tę powierzchnię. Jeżeli natomiast zanieczyszczona jest elewacja lub części wspólne, zgłoszenie należy skierować do zarządu lub zarządcy.

Przy dużej ilości wyschniętych odchodów lepiej rozważyć profesjonalne czyszczenie, które ogranicza unoszenie pyłu i uwzględnia bezpieczeństwo prac na wysokości.

Sąsiad dokarmia gołębie i przyciąga je pod okna

Jednym z częstszych powodów konfliktów jest regularne wykładanie karmy na balkonie, parapecie albo przed budynkiem. Ptaki przyzwyczajają się do miejsca, a ich odchody trafiają na balkony i okna innych mieszkańców.

W polskim prawie nie obowiązuje jeden ogólnokrajowy zakaz każdego dokarmiania gołębi. Znaczenie mogą mieć jednak regulamin porządku domowego, przepisy lokalne oraz ogólne zasady korzystania z nieruchomości bez nadmiernego utrudniania życia innym mieszkańcom.

Jeżeli zachowanie sąsiada powoduje wymierne uciążliwości, można żądać jego zmiany. W sporze istotne będą częstotliwość dokarmiania, skutki dla sąsiadów i dowody związku przyczynowego.

Podobne znaczenie zasad współżycia w budynku pojawia się w innych konfliktach, na przykład gdy sąsiedzi wyziębiają klatkę. W obu sytuacjach trzeba odróżnić zwykłe korzystanie z nieruchomości od zachowania naruszającego prawa pozostałych mieszkańców.

Gołębie gniazdują w elewacji, pod dachem lub przy wentylacji

Szczególnej uwagi wymagają ptaki zajmujące otwory w elewacji, przestrzenie pod obróbkami blacharskimi albo okolice urządzeń technicznych. Przed zamknięciem otworu trzeba upewnić się, czy znajdują się w nim ptaki, jaja lub pisklęta oraz jaki gatunek zajmuje dane miejsce.

W budynku mogą przebywać również inne gatunki ptaków, na przykład jerzyki. Nie można stosować jednakowych zasad do wszystkich gniazd. W razie wątpliwości właściwym rozwiązaniem jest konsultacja z ornitologiem oraz, gdy wymagają tego przepisy, z regionalną dyrekcją ochrony środowiska.

Siatka przeciw gołębiom – czy potrzebna jest zgoda wspólnoty?

Montaż siatki nie zawsze wymaga uchwały, ale ingerencja w elewację lub inne elementy wspólne wymaga odpowiedniego uprawnienia. To najważniejsza różnica między zabezpieczeniem własnej przestrzeni a samowolną zmianą wyglądu budynku.

Siatka mocowana do elewacji lub balustrady

Jeżeli montaż wymaga wiercenia w ścianie zewnętrznej, mocowania do konstrukcji balkonu albo innych elementów nieruchomości wspólnej, przed rozpoczęciem prac należy uzyskać odpowiednią zgodę. Zarząd powinien ocenić, czy może samodzielnie wyrazić zgodę, czy konieczna jest uchwała właścicieli.

Warto przedstawić projekt sposobu mocowania, rodzaj materiału i planowany wygląd zabezpieczenia. Istotne może być zachowanie warstwy ocieplenia, szczelności elewacji i bezpieczeństwa elementów montażowych.

Nie należy zakładać, że skoro siatkę finansuje właściciel, wspólnota nie ma prawa sprzeciwić się ingerencji w część wspólną.

Podobny problem kompetencyjny występuje w sprawach takich jak altanka w ogródku a zgoda wspólnoty. O wymaganej zgodzie decyduje przede wszystkim zakres ingerencji w nieruchomość i charakter zamierzonej czynności.

Zabezpieczenia bez trwałej ingerencji w budynek

Przenośne lub bezinwazyjne rozwiązania ograniczające dostęp ptaków mogą być prostsze pod względem formalnym, ale także muszą być bezpieczne i nie mogą stwarzać zagrożenia dla osób, zwierząt ani sąsiednich lokali.

Jeżeli zabezpieczenie zmienia wygląd fasady, wystaje poza balkon albo obciąża balustradę, sam brak wiercenia nie przesądza jeszcze o braku konieczności uzgodnienia prac.

W obiektach zabytkowych lub objętych szczególnymi zasadami ochrony mogą pojawić się dodatkowe wymagania. Przy większych instalacjach trzeba również ocenić ewentualne obowiązki wynikające z Prawa budowlanego.

Jakie dokumenty i dowody trzeba sprawdzić?

Jeżeli sprawa nie kończy się na zwykłym sprzątaniu, dokumenty pomagają ustalić zarówno odpowiedzialność, jak i realny zakres możliwych żądań.

• Dokumentacja budynku i lokalu – pozwala ustalić charakter balkonu, balustrady, elewacji i elementów konstrukcyjnych.
• Regulamin porządku domowego – może określać zasady korzystania z balkonów i części wspólnych, w tym kwestie dokarmiania zwierząt.
• Uchwały wspólnoty – mogą dotyczyć zabezpieczeń elewacji, remontów, sposobu korzystania z części wspólnych lub finansowania prac.
• Korespondencja z zarządcą – potwierdza daty zgłoszeń, zakres żądań i odpowiedzi wspólnoty.
• Zdjęcia z datami – dokumentują skalę zabrudzeń, gniazdowanie oraz potencjalne uszkodzenia.
• Protokoły, opinie i rachunki – mogą być potrzebne w razie szkody, konieczności specjalistycznego czyszczenia lub sporu o koszty.

Właściciel lokalu może domagać się dostępu do dokumentacji dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jeżeli zarząd wspólnoty nie udostępnia dokumentów, trzeba rozważyć środki służące wykonaniu prawa kontroli działalności zarządu.

Co zrobić krok po kroku, gdy gołębie brudzą balkon lub elewację?

Krok 1. Zgłoś problem zarządowi lub zarządcy

Najlepiej zrobić to w formie e-maila albo pisma pozwalającego potwierdzić doręczenie. W zgłoszeniu opisz miejsce występowania problemu, jego skalę oraz skutki dla mieszkańców.

Można zażądać oględzin, sprawdzenia stanu elewacji, ustalenia źródła zabrudzeń i przedstawienia propozycji zabezpieczenia. Jeżeli występuje zagrożenie związane z urządzeniami technicznymi, trzeba to wyraźnie zaznaczyć.

Przepisy nie przewidują jednego szczególnego terminu, w którym wspólnota musi odpowiedzieć na każde zgłoszenie dotyczące gołębi. W piśmie można wskazać rozsądny termin na odpowiedź, na przykład 14 dni, ale nie jest to ustawowy termin rozstrzygnięcia sprawy.

Krok 2. Zaproponuj rozwiązanie dostosowane do źródła problemu

W zależności od sytuacji odpowiednie mogą być czyszczenie elewacji, naprawa uszkodzeń, zabezpieczenie gzymsów, montaż siatki albo ograniczenie dostępu do wnęk technicznych. Urządzenia odstraszające ptaki nie mogą powodować ich okaleczania lub uwięzienia.

Jeżeli planowane są trwałe zabezpieczenia części wspólnych, należy ustalić kosztorys, wykonawcę i sposób finansowania.

Krok 3. Jeżeli konieczna jest uchwała, doprowadź do rozpatrzenia wniosku

W sprawach przekraczających zwykły zarząd potrzebna może być uchwała właścicieli zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali. Zasadniczo uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Zakres podejmowania decyzji oraz zasady głosowania szerzej wyjaśnia artykuł uchwała wspólnoty a część wspólna.

Jeżeli uchwała narusza prawo, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interesy właściciela, może zostać zaskarżona na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Termin na wniesienie powództwa o uchylenie uchwały wynosi zasadniczo 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli albo od zawiadomienia wnoszącego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sposób podjęcia uchwały i data zawiadomienia mają znaczenie dla ustalenia końca terminu.

Nie należy również zakładać, że uchwałę można dowolnie sporządzić później i nadać jej wcześniejszą datę. Kwestie dokumentowania decyzji i ich skutków opisuje poradnik uchwała wspólnoty z datą wsteczną.

Krok 4. Gdy problem powoduje sąsiad, skieruj żądanie do właściwej osoby

Jeżeli sąsiad regularnie wysypuje karmę i powstają z tego powodu zabrudzenia, warto najpierw zwrócić się o zaprzestanie takich działań. Równolegle można zawiadomić zarząd o naruszeniach porządku domowego.

Jeśli rozmowa nie pomaga, należy zebrać dowody konkretnych uciążliwości. W zależności od okoliczności możliwe jest dochodzenie ochrony cywilnoprawnej. Nie istnieje jednak automatyczne roszczenie przeciwko każdej osobie dokarmiającej ptaki.

Krok 5. Przy szkodach rozważ roszczenie o zapłatę

Jeżeli zabrudzenia doprowadziły do uszkodzenia mienia, należy ustalić osobę odpowiedzialną, podstawę jej odpowiedzialności i związek przyczynowy między zachowaniem a szkodą.

W zależności od okoliczności roszczenie może być kierowane wobec sąsiada albo podmiotu, którego zawinione zaniechanie spowodowało szkodę. Trzeba udokumentować zarówno uszkodzenie, jak i uzasadnione koszty jego usunięcia.

Gniazda gołębi i ochrona ptaków – czego nie wolno robić?

Problem z gołębiami trzeba rozwiązywać zgodnie z przepisami o ochronie zwierząt i przyrody. Dotyczy to zarówno właścicieli mieszkań, jak i wykonawców zatrudnianych przez wspólnotę.

Rozporządzenie w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt przewiduje szczególne zasady dotyczące gołębia miejskiego, w tym ochronę jego miejsc gniazdowania w okresie obecności piskląt. Nie można więc uznać, że każde gniazdo gołębia miejskiego wolno usunąć w dowolnym momencie.

Przy innych gatunkach ptaków mogą obowiązywać dalej idące zakazy, dotyczące między innymi niszczenia gniazd i siedlisk, płoszenia oraz utrudniania dostępu do miejsc rozrodu. Odstępstwa od niektórych zakazów mogą wymagać odpowiedniego zezwolenia.

Najczęstsze błędy i ryzyka

• Samowolne wiercenie w elewacji. Właściciel może zostać zobowiązany do usunięcia nieuzgodnionego zabezpieczenia i naprawienia spowodowanych uszkodzeń, jeżeli istnieją do tego podstawy prawne.
• Żądanie zapłaty bez ustalenia odpowiedzialności. Sam rachunek za czyszczenie balkonu nie dowodzi, że wspólnota lub sąsiad musi go pokryć.
• Usuwanie aktywnych gniazd bez sprawdzenia przepisów. Może prowadzić do naruszenia ochrony zwierząt i przyrody.
• Pomijanie rzeczywistej przyczyny problemu. Siatka na jednym balkonie może nie rozwiązać zanieczyszczania elewacji przez ptaki przesiadujące na gzymsie.
• Opieranie żądań wyłącznie na regulaminie. Regulamin może konkretyzować zasady porządku, ale nie może samodzielnie tworzyć dowolnych kar pieniężnych ani zastępować przepisów ustawowych.
• Brak dowodów. Bez zdjęć, zgłoszeń i dokumentów trudno wykazać uporczywość problemu, rozmiar szkody albo bezczynność zarządcy.

FAQ – gołębie w bloku

Czy wspólnota musi zapłacić za siatkę na moim balkonie?

Nie zawsze. Jeżeli siatka służy wyłącznie indywidualnej ochronie balkonu, koszty mogą obciążać właściciela. Jeżeli zabezpieczenie ma chronić elementy wspólne budynku albo stanowi część szerszych prac, możliwe jest finansowanie przez wspólnotę na zasadach wynikających z ustawy i podjętych decyzji.

Czy wspólnota może zakazać montowania siatek przeciw gołębiom?

Może określać zasady ingerowania w elewację i inne elementy wspólne, w granicach swoich kompetencji. Nie oznacza to jednak nieograniczonego prawa do zakazywania wszelkich rozwiązań stosowanych w sferze indywidualnego korzystania z lokalu. Znaczenie ma sposób montażu i charakter zabezpieczanego elementu.

Czy najemca może sam zamontować siatkę na balkonie?

Najemca powinien najpierw uzgodnić taką zmianę z wynajmującym, szczególnie gdy wymaga ona trwałego montażu. Jeżeli ingeruje w części wspólne budynku, konieczne może być również uzyskanie odpowiedniej zgody wspólnoty. Samo posiadanie umowy najmu nie daje prawa do dowolnego modyfikowania elewacji.

Czy można zgłosić dokarmianie gołębi do straży miejskiej?

Tak, można zgłosić zachowanie, jeżeli istnieje podejrzenie naruszenia obowiązujących przepisów porządkowych, w tym odpowiednich regulacji lokalnych. Straż miejska oceni, czy ma podstawę do interwencji. Nie każde dokarmianie ptaków jest wykroczeniem, a naruszenie samego regulaminu wspólnoty nie oznacza automatycznie możliwości nałożenia mandatu.

Czy mogę usunąć puste gniazdo gołębia z balkonu?

W przypadku gołębia miejskiego przepisy przewidują szczególne zasady dotyczące ochrony miejsc gniazdowania, zwłaszcza w okresie obecności piskląt. Trzeba mieć pewność, że gniazdo rzeczywiście jest puste i należy do tego gatunku. Gdy nie można tego ustalić, przed usunięciem należy zasięgnąć specjalistycznej informacji.

Co zrobić, gdy zarządca w ogóle nie odpowiada na zgłoszenia?

Wyślij ponowne wezwanie z potwierdzeniem doręczenia, przedstaw dokumentację problemu i zażądaj informacji o działaniach zarządu. Właściciel może korzystać z prawa kontroli działalności zarządu, a w określonych okolicznościach dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Właściwe roszczenie zależy od tego, czy chodzi o zaniedbanie części wspólnej, brak dostępu do dokumentów, czy wyrządzoną szkodę.

Jak rozwiązać problem gołębi bez niepotrzebnego sporu?

Najbardziej racjonalne rozwiązanie polega na ustaleniu źródła uciążliwości i przypisaniu działań właściwej osobie. Właściciel może zadbać o bieżące czyszczenie indywidualnie użytkowanego balkonu, wspólnota powinna ocenić stan części wspólnych, a sąsiad nie powinien korzystać ze swojego lokalu w sposób powodujący nadmierne zakłócenia dla innych.

Jeżeli potrzebna jest siatka lub inne zabezpieczenie, warto wcześniej uzgodnić sposób montażu i odpowiedzialność za koszty. Przy sporze o zabrudzenia albo szkody najważniejsze będą dokumenty, zdjęcia i wykazanie przyczyny problemu.