• Data: 2023-09-18 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę z datą wsteczną jej obowiązywania? Na przykład podjąć uchwałę w marcu, ale zawrzeć w niej zapis, że obowiązuje od stycznia? W moje wspólnocie tak uczyniono co do uchwały dotyczącej kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Czy to jest prawidłowe? I drugi przypadek, który też miał miejsce: podjęto uchwałę w marcu, bez żadnej adnotacji o wstecznej dacie, a właścicielom naliczono opłaty od 1 stycznia. Czy prawo na to pozwala?
Generalnie art. 3 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że: „Ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu”. Mowa o ustawie, co celowo podkreślam. Uchwała wspólnoty nie jest zaś ustawą. Uchwała nie tworzy prawa.
Sam Sąd Najwyższy w wyroku z 19 maja 2006 r. (sygn. akt: III CZP 28/06) podkreślił, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie musi odpowiadać wprost hipotezie normy prawnej zawartej w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdyż pełne zastosowanie do oceny jej skutków jest zawarte w art. 56 Kodeksu cywilnego. Art. 56 Kodeksu cywilnego stanowi zaś: „Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.”.
W innym wyroku z dnia 26 października 2011 r. sygn. akt I ACa 953/11, SA we Wrocławiu orzekł, że uchwały wspólnot mieszkaniowych nie stanowią prawa.
To oznacza, że uchwały wspólnoty ocenia się na gruncie cytowanego art. 56 K.c., a kwestia, czy można coś uregulować wstecz, zależy od konkretnych okoliczności. Nie jest to bowiem wykluczone, aby uchwała wspólnoty obejmowała okres wstecz.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I ACa 118/0) wskazał jednak, że uchwała wspólnoty nie może pozbawiać członków wspólnoty praw przez nich słusznie nabytych. Z kolei Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 5 listopada 2009 r. (sygn. akt: I ACa 609/09) orzekł, że niedopuszczalne jest powierzenie funkcji zarządu wstecz, bo jest to sprzeczne z art. 20 ust. 1 i 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Natomiast SA w Poznaniu w wyroku z 22 stycznia 2013 r. (I ACa 1157/12) wskazał, że uchwalenie wstecz wynagrodzenia dla członków zarządu jest zgodne z prawem, a czasem nawet niezbędne.
To członkowie wspólnoty głosują nad uchwałą. Znają jej treść. Jeśli przegłosowują uchwałę, to czynią to świadomie. Nie każda uchwała wspólnoty z datą wsteczną jest nieważna. Liczy się cel, intencja takiego uregulowania konkretnych spraw, obejmując je okresem wstecz.
Co do tego, że obejmuje się uchwałę datą wsteczną, a w jej treści tego nie ma – tu nie widzę usprawiedliwienia. Jeśli uchwała przegłosowana nie wskazuje, że obejmuje ona konkretny okres wstecz, to obowiązuje najwcześniej z dniem jej podjęcia (podania do wiadomości), gdy jest uchwalana w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Proszę jednak pamiętać, że zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali: „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Jeśli więc właściciel lokalu uważa, że uchwała – podjęta z mocą wsteczną jej obowiązywania albo uchwała podjęta bez wskazania, że obowiązuje wstecz, ale realizowana wstecz – narusza jego interes lub zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ma prawo ją zaskarżyć do sądu w ww. terminie, pozywając wspólnotę.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.