Uchwała wspólnoty mieszkaniowej obowiązująca z datą wsteczną - czy to zgodne z prawem?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jak czynność prawna

Generalnie art. 3 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że: „Ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu”. Mowa o ustawie, co celowo podkreślam. Uchwała wspólnoty nie jest zaś ustawą. Uchwała nie tworzy prawa.

Sam Sąd Najwyższy w wyroku z 19 maja 2006 r. (sygn. akt: III CZP 28/06) podkreślił, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie musi odpowiadać wprost hipotezie normy prawnej zawartej w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdyż pełne zastosowanie do oceny jej skutków jest zawarte w art. 56 Kodeksu cywilnego. Art. 56 Kodeksu cywilnego stanowi zaś: „Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.”.

Uchwała wspólnoty z datą wsteczną – orzecznictwo sądów

W innym wyroku z dnia 26 października 2011 r. sygn. akt I ACa 953/11, SA we Wrocławiu orzekł, że uchwały wspólnot mieszkaniowych nie stanowią prawa.

To oznacza, że uchwały wspólnoty ocenia się na gruncie cytowanego art. 56 K.c., a kwestia, czy można coś uregulować wstecz, zależy od konkretnych okoliczności. Nie jest to bowiem wykluczone, aby uchwała wspólnoty obejmowała okres wstecz.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I ACa 118/0) wskazał jednak, że uchwała wspólnoty nie może pozbawiać członków wspólnoty praw przez nich słusznie nabytych. Z kolei Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 5 listopada 2009 r. (sygn. akt: I ACa 609/09) orzekł, że niedopuszczalne jest powierzenie funkcji zarządu wstecz, bo jest to sprzeczne z art. 20 ust. 1 i 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Natomiast SA w Poznaniu w wyroku z 22 stycznia 2013 r. (I ACa 1157/12) wskazał, że uchwalenie wstecz wynagrodzenia dla członków zarządu jest zgodne z prawem, a czasem nawet niezbędne.

To członkowie wspólnoty głosują nad uchwałą. Znają jej treść. Jeśli przegłosowują uchwałę, to czynią to świadomie. Nie każda uchwała wspólnoty z datą wsteczną jest nieważna. Liczy się cel, intencja takiego uregulowania konkretnych spraw, obejmując je okresem wstecz.

Co do tego, że obejmuje się uchwałę datą wsteczną, a w jej treści tego nie ma – tu nie widzę usprawiedliwienia. Jeśli uchwała przegłosowana nie wskazuje, że obejmuje ona konkretny okres wstecz, to obowiązuje najwcześniej z dniem jej podjęcia (podania do wiadomości), gdy jest uchwalana w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżenie do sądu uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Proszę jednak pamiętać, że zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali: „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Jeśli więc właściciel lokalu uważa, że uchwała – podjęta z mocą wsteczną jej obowiązywania albo uchwała podjęta bez wskazania, że obowiązuje wstecz, ale realizowana wstecz – narusza jego interes lub zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ma prawo ją zaskarżyć do sądu w ww. terminie, pozywając wspólnotę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. sygn. akt: III CZP 28/06
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 26 października 2011 r. sygn. akt I ACa 953/11
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 stycznia 2013 r. I ACa 1157/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.