Uchwała wspólnoty a korzystanie z części wspólnej

Nieruchomość wspólna i prawo właściciela lokalu

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Powiązane zagadnienie omawiamy szerzej tutaj: część wspólna nieruchomości.

Podobną zasadę wyraża art. 206 Kodeksu cywilnego: każdy współwłaściciel może współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem oraz korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to równe prawo do korzystania z części wspólnej, ale nie zawsze identyczny sposób korzystania z każdego fragmentu nieruchomości.

Wspólnota może więc ustalać regulaminy i zasady używania części wspólnych, np. miejsc parkingowych, strychu, piwnic, podwórka czy terenu zielonego. Granicą jest jednak to, czy uchwała nie prowadzi do nieuzasadnionego uprzywilejowania wybranych osób i czy nie odbiera pozostałym właścicielom realnej możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej. Czym innym jest jednak samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości przez jednego właściciela bez uchwały, umowy albo innej podstawy ograniczającej prawa pozostałych.

Czy większość może oddać część wspólną do wyłącznego korzystania?

Co do zasady uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że w danej wspólnocie skutecznie przyjęto głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Nie należy więc utożsamiać większości osób obecnych na zebraniu z większością wymaganą przez ustawę.

Jeżeli uchwała zmienia przeznaczenie części nieruchomości wspólnej, zastosowanie ma art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Przykładem może być przeznaczenie fragmentu gruntu, korytarza, piwnicy albo innej części wspólnej do wyłącznego lub faktycznie wyłącznego używania przez wybrane osoby. Taka uchwała dotyka granic uchwał wspólnoty wobec praw właścicieli, dlatego trzeba ocenić nie tylko wynik głosowania, ale również treść uchwały i jej skutki.

W orzecznictwie dopuszcza się możliwość uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej także w drodze uchwały, zwłaszcza gdy chodzi o racjonalne uporządkowanie korzystania z części wspólnej. Nie oznacza to jednak, że każda uchwała przyznająca wyłączne korzystanie kilku osobom będzie prawidłowa. Szczególne znaczenie ma to, czy pozostali właściciele otrzymują porównywalną korzyść, czy wspólnota uzasadniła rozwiązanie potrzebami nieruchomości oraz kto ponosi koszty utrzymania przekazanej części.

Podział quoad usum, czyli podział rzeczy wspólnej do używania

Ograniczenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej bywa określane jako podział quoad usum, czyli podział do korzystania. Nie znosi on współwłasności i nie powoduje, że dana część nieruchomości staje się własnością jednej osoby. Ustala jedynie, kto i w jakim zakresie może faktycznie używać określonego fragmentu rzeczy wspólnej.

Jeżeli problem dotyczy wieloletniej zamiany konkretnych pomieszczeń, a nie tylko uchwały o korzystaniu z części wspólnej, przydatny może być tekst o tym, jak ocenić zamianę piwnic po latach.

Najbezpieczniejszą formą takiego podziału jest umowa wszystkich współwłaścicieli. W realiach wspólnot mieszkaniowych spory powstają wtedy, gdy większość właścicieli próbuje ukształtować taki podział uchwałą. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 23 września 2016 r., sygn. I ACa 91/16, wskazał, że podział quoad usum może być traktowany jako czynność zwykłego zarządu, a właściciel sprzeciwiający się decyzji większości może szukać ochrony m.in. na podstawie art. 202 Kodeksu cywilnego oraz art. 25 ustawy o własności lokali.

Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że większość może dowolnie przekazać atrakcyjną część nieruchomości czterem lokatorom i pominąć interes pozostałych właścicieli. Inaczej ocenia się sytuację, w której każdy właściciel otrzymuje porównywalne miejsce do korzystania, a inaczej sytuację, w której tylko kilka osób uzyskuje wyłączną korzyść kosztem reszty wspólnoty.

Kiedy uchwała może naruszać prawa właściciela?

Podstawą zaskarżenia może być nie tylko sprzeczność uchwały z przepisami, lecz także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesu właściciela. W praktyce znaczenie mają zwłaszcza następujące okoliczności:

• czy uchwała rzeczywiście dotyczy części nieruchomości wspólnej,
• czy głosy zostały policzone zgodnie z ustawą i regulacjami obowiązującymi we wspólnocie,
• czy wszyscy właściciele zostali prawidłowo zawiadomieni o głosowaniu i treści uchwały,
• czy przekazana część była wcześniej dostępna dla wszystkich właścicieli,
• czy pozostałym właścicielom pozostawiono realną możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej,
• czy osoby uprzywilejowane ponoszą koszty utrzymania przyznanej im części,
• czy nieodpłatne korzystanie jest uzasadnione interesem wspólnoty, a nie wyłącznie interesem kilku osób.

Jeżeli uchwała przyznaje czterem osobom wyłączne korzystanie z części wspólnej, a pozostali właściciele nie otrzymują żadnego ekwiwalentu ani alternatywnego sposobu korzystania, jest to istotny argument za jej zaskarżeniem. Jeszcze silniejszy zarzut powstaje wtedy, gdy utrzymanie tej części nadal ma być finansowane przez wszystkich właścicieli.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Art. 25 ustawy o własności lokali przewiduje, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozew wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. W sprawach o uchylenie uchwały właściwy rzeczowo jest sąd okręgowy, a opłata sądowa od pozwu o uchylenie jednej uchwały wynosi obecnie 200 zł. Powiązane zagadnienie omawiamy szerzej tutaj: zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Bardzo ważne jest to, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Dlatego w pozwie albo osobnym wniosku warto rozważyć żądanie zabezpieczenia, zwłaszcza gdy wykonanie uchwały szybko doprowadziłoby do ogrodzenia, zamknięcia, przebudowy albo wydania części wspólnej wybranym osobom. Przy uchwałach dotyczących kosztów i wydatków wspólnoty warto też sprawdzić: fundusz remontowy wspólnoty.

Co zrobić praktycznie po otrzymaniu informacji o uchwale?

Właściciel, który nie zgadza się z uchwałą, powinien działać szybko i zebrać dokumenty. W pierwszej kolejności warto zażądać od zarządu lub zarządcy odpisu uchwały, protokołu zebrania, listy głosowania, informacji o sposobie liczenia głosów oraz załączników określających, jaka część nieruchomości ma zostać oddana do korzystania.

Następnie trzeba ustalić, czy uchwała została podjęta na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy w trybie mieszanym. Od tego zależy początek biegu 6-tygodniowego terminu. Warto również udokumentować, jak dotychczas korzystano z tej części wspólnej i jakie skutki uchwała wywoła dla pozostałych właścicieli.

Jeżeli sprawa dotyczy małej wspólnoty, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, zasady zarządu nieruchomością wspólną są oceniane z większym udziałem przepisów Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji szczególnie istotne mogą być art. 202 i art. 206 Kodeksu cywilnego.

Osobno omawiamy też zagadnienie: gra w piłkę na trawniku.

FAQ

Czy właściciel może żądać nieograniczonego korzystania z każdej części wspólnej?

Nie w znaczeniu absolutnym. Właściciel ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale sposób korzystania musi dać się pogodzić z prawami innych właścicieli. Wspólnota może więc wprowadzać regulaminy i podziały funkcjonalne, o ile nie naruszają prawa ani interesów właścicieli.

Czy sama uchwała większości wystarczy, żeby odebrać dostęp do części wspólnej?

Nie zawsze. Uchwała musi być podjęta prawidłowo i mieścić się w granicach prawa. Jeżeli jej skutkiem jest faktyczne wyłączenie pozostałych właścicieli z korzystania z istotnej części nieruchomości, trzeba ocenić, czy nie narusza art. 12 ustawy o własności lokali, art. 206 Kodeksu cywilnego oraz interesu właściciela.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Przy uchwale podjętej na zebraniu liczy się go od dnia podjęcia uchwały. Przy uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów termin biegnie od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały.

Czy zaskarżenie uchwały automatycznie wstrzymuje jej wykonanie?

Nie. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie. Dlatego w pilnych sprawach warto złożyć wniosek o zabezpieczenie.

Czy ma znaczenie, że część wspólna została oddana do korzystania nieodpłatnie?

Tak, może mieć znaczenie. Nieodpłatne przyznanie wyłącznej korzyści kilku osobom może przemawiać przeciwko uchwale, zwłaszcza jeżeli pozostali właściciele tracą dostęp do tej części albo nadal ponoszą koszty jej utrzymania.

Czy lokator, który nie jest właścicielem, może dostać wyłączne prawo korzystania z części wspólnej?

Decyzje we wspólnocie podejmują właściciele lokali, a nie najemcy lub inni lokatorzy. Jeżeli uchwała w praktyce przyznaje uprawnienie osobom niebędącym właścicielami, trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie mają z tej części korzystać i czy zarząd wspólnoty ma umocowanie do zawarcia odpowiedniej umowy.

Podsumowanie

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej przyznająca czterem osobom nieodpłatne, wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej nie jest automatycznie nieważna tylko dlatego, że została podjęta większością głosów. Nie jest też automatycznie prawidłowa. Kluczowe jest to, czy uchwała została podjęta we właściwym trybie, czy mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną oraz czy nie narusza interesów pozostałych właścicieli. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „administrator wyłączył ogrzewanie”.

Jeżeli uchwała realnie pozbawia właściciela możliwości korzystania z części wspólnej, faworyzuje kilka osób albo przerzuca koszty na wszystkich właścicieli, można rozważyć pozew o jej uchylenie. Trzeba jednak pilnować 6-tygodniowego terminu i pamiętać, że samo zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały.