• Data: 2023-12-03 • Autor: Janusz Polanowski
Artykuł ten podejmuje kwestię odpowiedzialności za działania szkodzące wspólnocie mieszkaniowej. Omawia różne aspekty prawne i faktyczne takich sytuacji, zwracając uwagę na potrzebę przygotowania odpowiedniej strategii działania. Szczególny nacisk kładziony jest na kwestie odszkodowawcze i dowodowe w kontekście prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem art. 415 Kodeksu cywilnego oraz innych przepisów regulujących odpowiedzialność za czyny niedozwolone. Na przykładzie sprawy, z jaką zgłosił się do nas pan Wiktor i jego sąsiedzi, rozważamy także praktyczne aspekty udowodnienia winy i możliwe działania prewencyjne, mające na celu zapobieżenie dalszym szkodom.
Pan Wiktor mieszka w bloku. Napisał do nas w imieniu swoim i sąsiadów – wszyscy mieszkają na jednym piętrze, są formalnie wspólnotą mieszkaniową. Mają problem z sąsiadami – małżeństwem, które uporczywie i świadomie w okresie jesienno-zimowym wyziębia klatkę schodową i korytarz (przestrzeń wspólną) poprzez ciągłe otwieranie okien. Takie działanie zwiększa ich wydatki na ogrzewanie. Pomimo próśb i kartki informacyjnej z administracji, nadal z uporem maniaka otwierają okna na całe dnie i noce, pomimo ujemnych temperatur. Niedawno mieszkańcy ponieśli ogromne koszty w związku z ociepleniem bloku, jak również wstawieniem drzwi międzyklatkowych w celu obniżenia kosztów ogrzewania. Wobec takiego działania tych ludzi inwestycja nie daje rezultatów. Pan Wiktor i sąsiedzi zastanawiają się, czy nie pozwać małżeństwa do sądu z powództwa cywilnego, aby ponieśli odpowiedzialność za celowe działanie na szkodę wspólnoty. Co w opisanej sytuacji można jeszcze zrobić?
Opisana sytuacja zawiera zarówno aspekty prawne, jak i faktyczne; jedne z drugimi wiążą się, ale dobrze jest je wyróżniać, np. w strategii działania, którą warto opracować.
Zaakcentowanie zagadnień odszkodowawczych skłania do przywołania treści artykułu 415 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. To jest pierwszy z przepisów o cywilnej odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych (w ujęciu prawa cywilnego) – tak zwanych deliktów cywilnych. Jak widać, przepis ten ma znaczenie ogólne – co może ułatwiać kwalifikowanie różnych sytuacji związanych z wywołaniem szkody, ale także daje spore szanse na obronę.
Być może rzeczywiście sporna droga prawna okaże się zbędna, ale warto się na nią przygotować. W postępowaniach prawnych (szczególnie spornych) duże znaczenie mają dowody. W sprawach cywilnych należy wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Ponadto przydaje się odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) – „bronienie swych racji”.
Zobacz również: Zakaz palenia na klatce schodowej
Pan Wiktor i jego sąsiedzi powinni przemyśleć, jak udowodnić, że to właśnie te (a nie inne) osoby powodują bardzo znaczne wyziębienie korytarza i klatki schodowej (co w jakimś stopniu wpływa także na obniżenie komfortu używania mieszkań). Wprawdzie zeznania świadków mogą być dowodem (i niekiedy są cennym środkiem dowodowym), to jednak bardzo trudno rozstrzyga się spory o cechach „słowo przeciw słowu”. Montowanie monitoringu mogłoby okazać się kosztowne, a poza tym sporo ludzi wciąż ceni prywatność (z którą mogłoby kolidować monitorowanie korzystania wchodzenia do mieszkań i wychodzenia z nich). Z perspektywy osoby obcej (a tak do rozpatrywanych przez siebie spraw powinni podchodzić sędziowie), nie można wykluczyć nawet intrygi, np. polegającej na tym, że ktoś (być może złośliwie nastawiony wobec tych sąsiadów) korzysta z okazji i otwiera pozostałe okna (chociaż oni np. otwierają tylko jedno okno); przynajmniej nie można wykluczyć takiej próby bronienia swego stanowiska przez tychże mieszkańców.
Problemem (zwłaszcza w rzeczywiście dużych wspólnotach mieszkaniowych) jest przyjęta praktyka (bazująca na orzecznictwie), według której w różnych rodzajach spraw (dotyczących wspólnoty mieszkaniowej) powinni oficjalnie uczestniczyć wszyscy właściciele lokali – osobiście lub przez swych przedstawicieli (art. 95 i następne K.c.), np. przez swych pełnomocników (art. 98 i następne K.c.); dodać można, że pełnomocnictwo w sprawie cywilnej może zostać udzielone między innymi komuś z bliskiego grona rodzinnego. To dotyczy np. zaskarżania do sądu uchwał wspólnot mieszkaniowych (art. 25 ustawy o własności lokali); niekiedy pisma do sądu przywozi się samochodem i wnosi do biura sądowego w pudłach. Ta praktyka dotyczy także np. zawezwania do próby ugodowej (art. 917 K.c., art. 918 K.c. w związku z artykułami: od 184 do 186 K.p.c.).
Proponuję ustalić – np. w administracji lub w księgach wieczystych – czy przynajmniej jedna z osób używających owego mieszkania jest jego właścicielem (albo współwłaścicielem). W takim przypadku mógłby mieć zastosowanie nawet art. 16 ustawy o własności lokali, który stanowi:
„1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.”
Jeżeli owi państwo korzystają z cudzego mieszkania, np. na podstawie umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) lub umowy użyczenia (art. 710 i następne K.c.) – to w grę mogłoby wchodzić wytoczenie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego (będącego tytułem prawnym do korzystania z lokalu) między tymi osobami a właścicielem (współwłaścicielami) mieszkania; takie roszczenie przewidziano w art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów….
Sądzić można się długo – nawet do kolejnej zimy. Wprawdzie ustawodawca przewidział możność zabezpieczenia roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.) – co jest prawnie dopuszczalne także przed wytoczeniem powództwa. Pozostaje zastanowić się nad tym, jak można byłoby wyegzekwować zakaz otwierania okien – nałożony na indywidualnie wskazane osoby. Przecież żaden sędzia ani komornik sądowy, nie będzie pilnował okien przed ich otwieraniem (zaś zaangażowanie „stróża okien” wiązałoby się z kosztami).
Warto zastanowić się nad tym, dlaczego okna są otwierane (przez kogokolwiek). Są otwierane, bo da się je otworzyć (są otwieralne). Gdyby ich otwieranie było wykluczone albo poważnie ograniczone (np. przez dopuszczenie jedynie niewielkiego rozszczelnienia), to zapewne nie podejmowano by prób sforsowania zabezpieczeń. Administracja budynku (najlepiej we współpracy z zarządem / zarządcą nieruchomości wspólnej) zapewne jest w stanie wprowadzić zamki w klamkach okien. Oczywiście trzeba brać pod uwagę ewentualne skargi (np. do „nadzoru budowlanego”), ale osoby doświadczone w administracji budynkami powinny umieć rozmawiać z urzędnikami „nadzoru budowlanego”. Być może udałoby się – zwłaszcza w przypadku wpłynięcia do „nadzoru budowlanego” pisma („podania”) mieszkańców – uzyskać zalecenie powiatowego (miejskiego) inspektora nadzoru budowlanego, by okna w częściach wspólnych budynku zostały właściwie zabezpieczone (np. zamkami w klamkach), przynajmniej na okres zimowy.
W tej sprawie warto również zwrócić uwagę na brzmienie art. 5 ustęp 2 Prawa budowlanego: „Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7”. Ten przepis jest przywoływany w art. 61 Prawa budowlanego, stanowiącym:
„Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.”
Niekiedy rozmowa (spokojna i merytoryczna) pozwala lub ułatwia ustalić problem. Być może to małżeństwo zauważa poważny problem w funkcjonowaniu budynku, któremu to problemowi stara się zaradzić, otwierając okna na klatce schodowej. Czasem bardzo dokładne uszczelnienie budynku może wiązać się z ryzykiem – różne gazy (w tym zbyt duże nagromadzenie dwutlenku węgla) mogą niekorzystnie wpływać na człowieka, a czasami występują zagrożenia wybuchem. Uszczelnienie budynku ogranicza wydatki (zwłaszcza na ogrzewanie), ale może mieć też negatywne skutki. Co po oszczędnościach w przypadku wybuchu (szczególnie z ofiarami śmiertelnymi)? Podjęcie próby rozmowy może okazać się nie tylko tańsze od sporu sądowego, ale nawet może pomóc zidentyfikować poważny problem i następnie go usunąć (a przynajmniej znacznie ograniczyć). Na braku woli rozmowy i związanych z tym sporach niejedną fortunę zbudowano – wolnym ludziom wolno się spierać (nawet wtedy, gdy są szanse na porozumienie).
Zobacz również: Jaka powinna być temperatura w mieszkaniu spółdzielczym?
Sąsiad zakłócający spokój: W jednej ze wspólnot mieszkaniowych mieszkaniec regularnie organizował głośne imprezy nocne, zakłócając spokój i komfort życia innych mieszkańców. Po wielokrotnych skargach i mediacjach, które nie przyniosły rezultatu, wspólnota zdecydowała się na działania prawne. W oparciu o art. 415 K.c. i przepisy dotyczące zakłócania porządku domowego, wspólnota wystąpiła o odszkodowanie za naruszenie spokoju oraz rozważyła możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży lokalu agresora w trybie egzekucyjnym, powołując się na art. 16 ustawy o własności lokali.
Nielegalne zmiany w konstrukcji budynku: Jeden z właścicieli mieszkań podjął się samowolnej przebudowy swojego lokalu, wprowadzając zmiany konstrukcyjne, które wpłynęły na bezpieczeństwo całego budynku. Po odkryciu naruszeń, wspólnota mieszkaniowa zaangażowała prawnika, aby dochodzić naprawienia szkody i przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. W tym przypadku działania oparto na art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, który nakazuje utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym.
Problem z wyziębieniem klatki schodowej: W kolejnej wspólnocie mieszkańcy borykali się z problemem wyziębienia klatki schodowej zimą, spowodowanego przez jednego z mieszkańców, który notorycznie pozostawiał okno na klatce schodowej otwarte. Pomimo prób polubownego rozwiązania problemu, sytuacja nie uległa poprawie. Wspólnota zdecydowała się na kroki prawne, powołując się na naruszenie wspólnego porządku domowego oraz możliwe naruszenie art. 61 Prawa budowlanego, dotyczącego odpowiedniego utrzymania wspólnych części nieruchomości.
Podsumowując, artykuł ten rzuca światło na ważne aspekty odpowiedzialności prawnej w kontekście działań szkodzących wspólnocie mieszkaniowej. Przedstawia on kluczowe przepisy prawne, które mogą być wykorzystane w sytuacjach konfliktowych, jak również podkreśla znaczenie dowodów i odpowiedniego przygotowania do procesów sądowych. Przykłady z życia wzięte ilustrują, jak teoria prawna znajduje zastosowanie w praktycznych, codziennych sytuacjach, podkreślając, że ochrona praw i interesów wspólnoty wymaga zarówno świadomości prawnej, jak i gotowości do działania.
Potrzebujesz porady prawnej w sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej? Skontaktuj się z nami, aby otrzymać profesjonalne porady online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism prawnych, dopasowanych do Twojej sytuacji. Formularz kontaktowy znajduje się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika