Czym jest umowa deweloperska i co musi zawierać
W skrócie umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę, a nabywcę - do zapłaty ceny. Od 1 lipca 2022 r. reguluje ją nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa wymaga formy aktu notarialnego i musi wskazywać m.in. cenę, opis lokalu, standard wykończenia, harmonogram przedsięwzięcia, rodzaj rachunku powierniczego oraz termin przeniesienia własności.
Twoje pieniądze chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty) i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Integralną częścią umowy jest prospekt informacyjny - jeśli dane w akcie się z nim nie zgadzają, masz 30 dni na odstąpienie od umowy. Jeśli przed aktem podpisujesz umowę rezerwacyjną, pamiętaj, że opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu.
Najczęstsze pułapki w umowie z deweloperem
Problemem rzadko jest to, czego w umowie brakuje. Częściej to, co zapisano drobnym drukiem. Kary umowne dla nabywcy liczone od całej ceny, a dla dewelopera symboliczne. Termin zakończenia budowy określony jako "IV kwartał" bez konkretnej daty. Klauzula pozwalająca na zmianę metrażu o kilka procent bez korekty ceny. Albo zapisy o odbiorze, które ograniczają twoje prawo do zgłaszania wad. Do tego dochodzą klauzule waloryzacyjne, dzięki którym cena może wzrosnąć w trakcie budowy.
Przy odbiorze ustawa daje ci realne narzędzia: deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i 30 dni na usunięcie tych uznanych. Tyle że umowa musi to dobrze odzwierciedlać, a negocjować da się tylko przed wizytą u notariusza.
Prawnik od nieruchomości i specjalista od umów deweloperskich
Kancelaria Prawna dr hab. Bartłomieja Glinieckiego to kancelaria prawna nieruchomości, która ma za sobą 20 lat doświadczenia i ponad 2000 przeanalizowanych umów deweloperskich. Po przesłaniu projektu umowy oraz prospektu informacyjnego prawnik wskazuje klauzule niekorzystne, sprzeczne z ustawą lub wymagające doprecyzowania. Dostajesz konkretne propozycje zmian, z którymi możesz wrócić do dewelopera.
Zastanawiasz się, czy to potrzebne, skoro akt i tak czyta notariusz? Notariusz pilnuje zgodności z prawem, ale nie reprezentuje twoich interesów. Robi to prawnik od nieruchomości, który zna praktykę rynku i wie, gdzie deweloperzy zwykle ustępują.
Umowa deweloperska to najważniejszy dokument przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Zanim ją podpiszesz, możesz przesłać projekt do analizy w celu weryfikacji zapisów prawnych.