Księga wieczysta - jak ją założyć

Księga wieczysta to instytucja prawa cywilnego rzeczowego. Jej prowadzenie reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Dzięki księdze ujawniany jest stan prawny nieruchomości, a wpisy w niej korzystają z domniemania prawdziwości. W praktyce oznacza to, że każdy, kto działa w zaufaniu do treści księgi, uzyskuje ochronę prawną, nawet jeżeli stan faktyczny okaże się odmienny.

Charakter prawny i funkcje księgi

Podstawową funkcją księgi jest ujawnienie prawa własności oraz innych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, domniemywa się, że prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy) chroni nabywcę działającego w dobrej wierze. To narzędzie stabilizujące obrót nieruchomościami.

Choć przepisy nie przewidują sankcji za brak księgi, jej założenie staje się w wielu przypadkach niezbędne. Nie można ustanowić hipoteki na nieruchomości niewpisanej do księgi, co wynika pośrednio z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W postępowaniach spadkowych lub przy zniesieniu współwłasności ujawnienie prawa w księdze nie jest zawsze wymagane, ale znacznie usprawnia procedurę. W obrocie cywilnoprawnym brak księgi często uniemożliwia zawarcie umowy sprzedaży.

Prawo do żądania założenia księgi ma właściciel lub użytkownik wieczysty. Uprawnienie przysługuje również osobom, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, jeśli wpis tego prawa jest przedmiotem wniosku.

Procedura sądowa

Wniosek o założenie księgi wieczystej rozpoznaje sąd rejonowy – wydział ksiąg wieczystych właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Składa się go na formularzu KW-ZAL, co wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości określającego wzory formularzy. Do wniosku należy dołączyć dokument stwierdzający tytuł prawny, mający formę przewidzianą prawem – przede wszystkim akt notarialny, orzeczenie sądu lub decyzję administracyjną.

Opłata sądowa za założenie księgi wynosi 100 zł. W przypadku hipoteki wpis stanowi warunek powstania prawa – bez niego hipoteka nie istnieje. Z kolei przy wpisie własności ma on charakter deklaratywny, gdyż prawo powstaje już na mocy czynności prawnej np. umowy sprzedaży a księga pełni funkcję ujawniającą.

Podsumowanie

Posiadanie księgi wieczystej zabezpiecza interesy uczestników stosunków cywilnoprawnych. Dzięki rękojmi wiary publicznej nabywca chroniony jest przed wadliwością stanu prawnego, a właściciel zyskuje łatwiejszą możliwość dochodzenia swoich praw. Księga jest także podstawowym punktem odniesienia dla organów podatkowych czy planistycznych.

To istotny element systemu prawa rzeczowego, który zapewnia bezpieczeństwo, pewność i stabilność obrotu. Praktyka pokazuje, że brak księgi wyłącza możliwość korzystania z wielu uprawnień związanych z własnością. Dlatego każdy właściciel nieruchomości, który dotąd nie ujawnił swojego prawa, powinien rozważyć złożenie takiego wniosku.