Czy mniejszość może zmienić plan gospodarczy wspólnoty?

Czy obecni na zebraniu mogą zmienić projekt planu gospodarczego?

Tak, właściciele obecni na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej mogą dyskutować nad projektem planu gospodarczego i zgłaszać do niego poprawki. Projekt przygotowany przez zarząd nie jest tekstem nienaruszalnym. Zebranie służy właśnie temu, aby właściciele mogli odnieść się do propozycji zarządu, zgłosić zastrzeżenia, zaproponować wykreślenie pozycji kosztowych albo wprowadzenie innych zmian.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje: modyfikację projektu uchwały od podjęcia uchwały. Mniejszość obecna na zebraniu może zaproponować zmianę projektu i może przegłosować, że pod dalsze głosowanie zostanie skierowana wersja zmieniona. Nie oznacza to jednak, że sama ta mniejszość przyjmuje plan gospodarczy za całą wspólnotę. Do przyjęcia planu konieczne jest uzyskanie wymaganej większości głosów właścicieli lokali.

Roczny plan gospodarczy ma szczególne znaczenie, ponieważ art. 30 ustawy o własności lokali przewiduje, że przedmiotem corocznego zebrania powinno być w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. W praktyce plan może obejmować m.in. wydatki na bieżące utrzymanie, remonty, konserwacje, przeglądy, fundusz remontowy, usługi zewnętrzne oraz inne koszty nieruchomości wspólnej.

Uchwały właścicieli lokali i większość głosów

Podstawowe zasady podejmowania uchwał określa art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie albo w uchwale podjętej w odpowiednim trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W praktyce oznacza to, że dla wyniku głosowania kluczowa jest większość udziałów przy podejmowaniu uchwał, a nie sama liczba osób obecnych na zebraniu.

Jeżeli na zebraniu nie ma właścicieli reprezentujących większość udziałów, uchwała nie musi zostać definitywnie odrzucona. Zarząd może kontynuować głosowanie przez indywidualne zbieranie głosów. W takim przypadku uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo poza nim. Jeżeli uchwałę podjęto z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o jej treści.

Czy trzeba głosować dwa warianty planu?

Co do zasady nie ma obowiązku, aby wspólnota głosowała jednocześnie nad dwoma wariantami planu: pierwotnym projektem zarządu i wersją zmienioną na zebraniu. Jeżeli w toku zebrania właściciele uznają, że projekt powinien zostać zmodyfikowany, pod głosowanie może zostać skierowana wersja po poprawkach.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której istnieją dwa realnie konkurencyjne projekty, a właściciele wyraźnie domagają się rozstrzygnięcia między nimi. Wtedy z punktu widzenia przejrzystości i bezpieczeństwa prawnego lepiej jest uporządkować procedurę: najpierw przegłosować poprawki albo warianty, a dopiero później głosować nad ostateczną treścią uchwały. Dobrą praktyką jest odnotowanie w protokole, kto zgłosił poprawkę, jaka była jej treść i jaki projekt skierowano do dalszego głosowania.

Najważniejsze jest to, aby każdy właściciel oddający głos wiedział, nad jaką treścią uchwały głosuje. Jeżeli po zebraniu zarząd zbiera głosy indywidualnie, właściciel powinien otrzymać jasną wersję projektu, a nie ogólną informację, że głosuje nad planem po zmianach.

Wyroki sądowe w podobnych sprawach

W orzecznictwie podkreśla się, że uchybienia formalne dotyczące zebrania nie zawsze przekreślają uchwałę. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, wskazał, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania, a decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, nie zaś same kwestie proceduralne. Podobny problem może pojawić się wtedy, gdy zabrakło wymaganej większości głosów i zarząd musi ocenić, czy kontynuować głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, przyjął również, że podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osoby nieuprawnione może być podstawą uchylenia uchwały przez sąd, jeżeli uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. To ważne rozróżnienie: nie każda nieprawidłowość automatycznie prowadzi do uchylenia uchwały, ale poważne uchybienie wpływające na wynik lub treść uchwały może mieć znaczenie w procesie.

Dla omawianego pytania istotny jest także wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12. Sąd wskazał, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem obrad, dlatego mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty albo je zmieniać. Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt I C 589/18.

Kiedy uchwałę można zaskarżyć?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Podstawą może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela w inny sposób.

Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała co do zasady podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Jeżeli problem polega na tym, że właściciele głosowali nad inną treścią niż ta, którą im przedstawiono, albo nie wiedzieli, jaki wariant planu jest ostatecznie poddawany pod głosowanie, może to być argument w sporze sądowym. Takie inne wątpliwości co do ważności uchwał trzeba jednak zawsze oceniać na tle dokumentów: zawiadomienia o zebraniu, porządku obrad, protokołu, kart do głosowania, listy głosów i treści samej uchwały.

Co powinien zrobić zarząd, aby uniknąć sporu?

Zarząd powinien przede wszystkim zadbać o jasną dokumentację. Jeżeli na zebraniu zmieniono projekt planu gospodarczego, należy dokładnie opisać zmianę w protokole. Warto wskazać, które pozycje wykreślono, które dodano, jaki był wynik głosowania nad poprawką i jaka wersja została skierowana do dalszego głosowania.

Przy indywidualnym zbieraniu głosów właściciele powinni otrzymać pełną treść uchwały albo przynajmniej jednoznaczny projekt po zmianach. Nie powinno być sytuacji, w której część właścicieli głosuje nad pierwotnym planem, a część nad wersją zmodyfikowaną. Taka rozbieżność może później prowadzić do zarzutów, że głosy nie dotyczyły tej samej uchwały.

Jeżeli poprawki są istotne finansowo lub organizacyjnie, rozsądne jest dołączenie krótkiego uzasadnienia: dlaczego dana pozycja została usunięta, jakie będą skutki dla utrzymania nieruchomości i czy zmiana wpływa na wysokość zaliczek. Przejrzystość procedury zmniejsza ryzyko zaskarżenia uchwały.

FAQ

Podsumowanie

Mniejszość właścicieli obecna na zebraniu może wpływać na treść projektu planu gospodarczego i zgłaszać poprawki. Nie może jednak samodzielnie narzucić wspólnocie przyjęcia planu, jeżeli nie zostanie uzyskana wymagana większość głosów. W praktyce dopuszczalne jest głosowanie nad projektem zmienionym na zebraniu, a następnie kontynuowanie głosowania przez indywidualne zbieranie głosów.

Najważniejsze jest, aby treść uchwały była jednoznaczna, procedura udokumentowana, a każdy właściciel wiedział, nad czym głosuje. Jeżeli uchwała narusza prawo, zasady prawidłowego zarządzania albo interes właściciela, można rozważyć jej zaskarżenie w terminie przewidzianym w ustawie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232 - ISAP
2. Art. 23, art. 25 i art. 30 ustawy o własności lokali.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12.
6. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt I C 589/18.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.