Czy mniejszość może zmienić plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu?

• Data: 2024-09-26 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Jest zebranie roczne wspólnoty mieszkaniowej, na którym zarząd przedstawia przygotowany plan działalności gospodarczej na kolejny rok. Na zebraniu nie ma większości, ale ci, co są, decydują o wykreśleniu pewnych pozycji. Dopiero taki okrojony plan poddawany jest pod głosowanie całej wspólnoty. Czy to jest w porządku i na jakiej podstawie, czy raczej pod głosowanie powinny być poddane dwa plany – zgłoszony przez zarząd i wersja okrojona? Czy mniejszość na zebraniu ma prawo zmieniać propozycje PDG na kolejny rok?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Czy mniejszość może zmienić plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu?

Uchwały właścicieli lokali

Podstawę prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). Kwestię podejmowania uchwał reguluje art. 23 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z nim uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3).

Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Służy temu przede wszystkim regulacja art. 30 ustawy dotycząca obligatoryjnych zebrań corocznych, a także art. 31 ustawy umożliwiający zwoływanie „nadzwyczajnych” zebrań właścicieli lokali.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wyroki sądowe w podobnych sprawach

Istotne z punktu widzenia zadanego pytania są dwa orzeczenia Sądu Najwyższego:

  1. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, zgodnie z którym: „ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania i decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne”.
  2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, zgodnie z którym: „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.

Idąc dalej, należy zwrócić uwagę na dwa orzeczenia, które dotyczą przedmiotu niniejszego pytania:

  1. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12, zgodnie z którym: „właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je”.
  2. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt I C 589/18 zgodnie z którym: „Właściciele lokali w nieruchomości wspólnej nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad. W związku z tym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub je zmieniać”.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe, możliwe są modyfikacje uchwał na zebraniu.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Remont Elewacji

Na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej, zarząd zaproponował kompleksowy remont elewacji budynku. W trakcie spotkania, kilku właścicieli mieszkań zgłosiło swoje zastrzeżenia co do wysokich kosztów i zaproponowało ograniczenie prac do malowania oraz drobnych napraw. Choć na zebraniu nie było większości właścicieli, ci obecni przegłosowali zmiany w planie remontu. Okrojony projekt został następnie przedstawiony całej wspólnocie do ostatecznego głosowania. Dzięki temu, wszyscy członkowie wspólnoty mieli możliwość wypowiedzenia się na temat zmodyfikowanego planu.

 
Wymiana Wind

Podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej, zarząd przedstawił plan wymiany wind w budynku. Niektórzy z obecnych właścicieli uznali, że zamiast wymiany, bardziej opłacalne będzie przeprowadzenie gruntownej modernizacji istniejących urządzeń. Mimo że na zebraniu była obecna tylko mniejszość właścicieli, ich głosy zadecydowały o zmianie pierwotnego planu. Zaktualizowany projekt, uwzględniający modernizację, został później przekazany do głosowania wszystkim członkom wspólnoty.

 
Instalacja Paneli Słonecznych

Na corocznym zebraniu wspólnoty, zarząd zaproponował instalację paneli słonecznych na dachu budynku, argumentując to przyszłymi oszczędnościami na energii. Kilku obecnych właścicieli mieszkań wyraziło obawy co do długoterminowych korzyści i wnioskowało o przeprowadzenie dodatkowych analiz. Mimo że nie było kworum, mniejszość na zebraniu przegłosowała decyzję o wstrzymaniu inwestycji do czasu uzyskania dodatkowych informacji. Ta decyzja została następnie przedstawiona całej wspólnocie do ostatecznego zatwierdzenia.

Podsumowanie

Mniejszość członków wspólnoty mieszkaniowej obecna na zebraniu ma prawo do wprowadzania zmian w propozycjach zarządu przed poddaniem ich pod głosowanie całej wspólnoty. Takie działania są zgodne z przepisami prawa oraz orzecznictwem sądowym, pod warunkiem że końcowa decyzja jest zatwierdzona przez większość właścicieli w drodze formalnego głosowania. Dzięki temu procesowi wszyscy członkowie wspólnoty mają możliwość wyrażenia swojej opinii i wpływu na ostateczne decyzje.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, zapewniając szybkie i rzetelne wsparcie w kwestiach związanych z zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt I C 589/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »