Malowanie mieszkania po najmie – kiedy można potrącić z kaucji?

Malowanie mieszkania po najmie – kiedy można potrącić z kaucji?

Koszt malowania może zostać rozliczony z kaucji wtedy, gdy w chwili opróżnienia mieszkania właścicielowi rzeczywiście przysługuje wobec najemcy należność związana z obowiązkiem odnowienia lokalu albo naprawieniem uszkodzeń. Nie wystarcza natomiast samo przekonanie właściciela, że mieszkanie przed kolejnym najmem powinno wyglądać jak świeżo wyremontowane.

Trzeba przy tym rozróżnić trzy sytuacje:

• zwykłe zużycie mieszkania wynikające z prawidłowego korzystania z niego,
• obowiązek odnowienia lub malowania wynikający z przepisów albo umowy,
• uszkodzenia wykraczające poza prawidłowe używanie, za które odpowiada najemca.

Rozróżnienie jest istotne, ponieważ często powtarzana zasada, że za normalne zużycie nigdy nie można obciążyć najemcy kosztem malowania, jest zbyt uproszczona. Art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego rzeczywiście stanowi, że najemca nie odpowiada za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Przy najmie lokalu mieszkalnego trzeba jednak dodatkowo uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko malowania, ale również innych uszkodzeń wyposażenia lub lokalu, szersze omówienie znajduje się w materiale dotyczącym zatrzymania kaucji za szkody w mieszkaniu.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

W pierwszej kolejności należy ustalić, z jakim rodzajem najmu mamy do czynienia. Poniższe zasady dotyczą przede wszystkim zwykłego najmu lokalu mieszkalnego. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym trzeba dodatkowo uwzględnić szczególne przepisy oraz postanowienia konkretnej umowy.

Obowiązek malowania w ustawie o ochronie praw lokatorów

Art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów zalicza do obowiązków najemcy między innymi naprawę i konserwację określonych elementów mieszkania, w tym malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów. Z kolei zgodnie z art. 6e ust. 1 po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.

Nie można jednak czytać tych przepisów w oderwaniu od art. 6f. W przypadku lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą w umowie odmiennie ustalić prawa i obowiązki określone w art. 6a–6e. Dlatego przy prywatnym najmie mieszkania treść umowy ma bardzo duże znaczenie.

Jeżeli umowa wyraźnie stanowi na przykład, że najemca nie ma obowiązku malowania ścian po zakończeniu najmu, o ile nie spowodował uszkodzeń ponad normalne zużycie, właściciel nie powinien ignorować takiego postanowienia i obciążać najemcy rutynowym odświeżeniem mieszkania.

Jeżeli natomiast umowa nie zmienia ustawowego podziału obowiązków, trzeba uwzględnić obowiązki wynikające z art. 6b i 6e. Może to oznaczać, że obowiązek odnowienia lokalu obciąża najemcę również wtedy, gdy potrzeba malowania nie wynika z jednej konkretnej szkody.

Normalne zużycie nie jest tym samym co szkoda

Art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że najemca powinien po zakończeniu najmu zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Do typowych śladów zwykłego korzystania mogą należeć, zależnie od czasu trwania najmu i okoliczności, niewielkie otarcia, naturalne blaknięcie farby czy drobne ślady użytkowania.

Inaczej trzeba ocenić rozległe zabrudzenia trudne do usunięcia, głębokie uszkodzenia tynku, liczne duże otwory, pomalowanie ścian w sposób sprzeczny z uzgodnieniami stron albo inne zniszczenia powstałe wskutek niewłaściwego korzystania z lokalu. Wtedy może powstać odrębne roszczenie o naprawienie szkody.

Kaucja nie jest automatycznym funduszem remontowym

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Oznacza to, że właściciel powinien wskazać, jaka należność istnieje, z czego wynika i jaka jest jej wysokość.

Nie jest prawidłowym rozliczeniem samo stwierdzenie: „po każdym najemcy maluję mieszkanie, dlatego potrącam 3000 zł”. Należy najpierw ustalić, czy obowiązek poniesienia tego kosztu rzeczywiście obciąża konkretnego najemcę.

Kiedy problem z malowaniem i kaucją pojawia się w praktyce?

Spory najczęściej powstają wtedy, gdy właściciel i najemca inaczej rozumieją pojęcie „odnowienia mieszkania” albo w umowie nie opisano precyzyjnie stanu, w jakim lokal ma zostać zwrócony.

Sytuacja	Znaczenie dla kaucji
Ściany noszą jedynie ślady zwykłego używania	Trzeba sprawdzić umowę oraz zakres ustawowego obowiązku odnowienia. Sama szkoda może nie występować.
Umowa wyłącza obowiązek malowania po normalnym zużyciu	Koszt rutynowego odświeżenia co do zasady nie powinien być przerzucany na najemcę jako szkoda.
Umowa prywatnego najmu nie zmienia zasad ustawowych	Trzeba uwzględnić art. 6b i 6e dotyczące malowania i odnowienia lokalu.
Ściany zostały ponadnormatywnie uszkodzone lub zabrudzone	Możliwe jest dochodzenie kosztu przywrócenia odpowiedniego stanu, jeżeli właściciel wykaże odpowiedzialność najemcy i wysokość należności.
Właściciel chce zmienić kolor lub podnieść standard mieszkania	Sam koszt modernizacji lub zmiany aranżacji nie staje się z tego powodu należnością wobec najemcy.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Rozliczając koszt malowania, nie powinno się zaczynać od ceny usługi malarskiej. Najpierw trzeba ustalić, czy istnieje podstawa do obciążenia najemcy.

1. Umowa najmu

Należy sprawdzić w szczególności postanowienia dotyczące:

• obowiązku odnowienia lokalu przed jego zwrotem,
• malowania ścian i sufitów,
• zmiany kolorystyki mieszkania,
• dokonywania otworów, mocowania wyposażenia i innych zmian,
• odpowiedzialności za uszkodzenia,
• sposobu rozliczenia kaucji.

Przy prywatnym najmie mieszkania zapis umowy może zmodyfikować ustawowy podział obowiązków z art. 6a–6e. Dlatego nie wolno ograniczyć analizy do jednego przepisu Kodeksu cywilnego o normalnym zużyciu.

2. Stan mieszkania w chwili rozpoczęcia najmu

Nie można prawidłowo ocenić końcowego stanu ścian bez wiedzy, jak wyglądały na początku. Jeżeli ściany były już zabrudzone, miały stare powłoki malarskie albo widoczne uszkodzenia, późniejsze obciążenie najemcy całym kosztem doprowadzenia ich do znacznie lepszego stanu może być kwestionowane.

Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje sporządzenie przed wydaniem lokalu protokołu określającego jego stan techniczny i stopień zużycia instalacji oraz urządzeń, który stanowi podstawę późniejszych rozliczeń. W praktyce dla uniknięcia sporu warto w protokole oraz dokumentacji fotograficznej utrwalić również stan ścian, podłóg, drzwi i innych elementów mieszkania.

3. Protokół zdawczo-odbiorczy przy zakończeniu najmu

Końcowy protokół powinien możliwie konkretnie wskazywać zauważone uszkodzenia. Określenia takie jak „mieszkanie do malowania” albo „ściany zniszczone” są znacznie mniej przydatne dowodowo niż opis miejsca, rodzaju i rozmiaru uszkodzenia poparty zdjęciami.

4. Dowody wysokości kosztu

Jeżeli właściciel potrąca z kaucji określoną kwotę, powinien być przygotowany do wykazania jej wysokości. Pomocne mogą być faktury, rachunki, umowa z wykonawcą, kosztorys albo inne wiarygodne dokumenty pokazujące, ile kosztowało lub będzie kosztowało usunięcie konkretnego problemu.

Nie oznacza to, że właściciel w każdym przypadku musi najpierw wykonać remont, aby móc dochodzić roszczenia. W razie sporu musi jednak wykazać istnienie oraz wysokość należności, którą rozliczył z kaucji.

Co zrobić krok po kroku?

Postępowanie zależy od tego, czy jesteś najemcą kwestionującym potrącenie, czy właścicielem rozliczającym mieszkanie. W obu przypadkach warto zachować tę samą kolejność analizy.

1. Ustal rodzaj najmu. Sprawdź, czy jest to zwykły najem prywatny, najem okazjonalny, instytucjonalny czy lokal należący do publicznego zasobu mieszkaniowego.
2. Przeczytaj postanowienia umowy o zwrocie mieszkania. Szczególnie ważne są zapisy o odnowieniu, malowaniu, zmianie kolorów i odpowiedzialności za szkody.
3. Porównaj stan początkowy i końcowy. Wykorzystaj protokoły, fotografie, nagrania oraz korespondencję stron.
4. Oddziel zwykłe zużycie od konkretnych uszkodzeń. Ustal również, czy niezależnie od szkody istniał obowiązek odnowienia lokalu.
5. Określ zakres prac rzeczywiście obciążających najemcę. Nie należy doliczać prac wykonywanych wyłącznie w celu modernizacji lokalu albo przygotowania go w wyższym standardzie dla następnego najemcy.
6. Ustal koszt. Kwota rozliczenia powinna mieć związek z należnością, którą można przypisać najemcy.
7. Rozlicz kaucję w terminie. Przy zwykłym najmie ustawa przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.

Jeżeli właściciel nie zwraca pozostałej części pieniędzy mimo upływu terminu, dalsze kroki zostały szerzej opisane w poradniku właściciel nie oddaje kaucji.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Automatyczne obciążenie za każde malowanie

To najczęstszy błąd. Fakt, że właściciel zawsze maluje mieszkanie między kolejnymi najemcami, nie rozstrzyga jeszcze, kto ma ponieść koszt. Trzeba znaleźć podstawę tego obowiązku w przepisach, umowie albo odpowiedzialności za konkretną szkodę.

Pomijanie art. 6b–6f ustawy o ochronie praw lokatorów

Błędem po drugiej stronie jest przyjęcie, że art. 675 Kodeksu cywilnego dotyczący normalnego zużycia zawsze wyłącza obowiązek malowania. W najmie lokalu mieszkalnego mogą obowiązywać szczególne regulacje dotyczące odnowienia mieszkania, a w prywatnym zasobie umowa może je zmieniać.

Brak dokumentacji początkowego stanu ścian

Jeżeli nie wiadomo, czy plamy, pęknięcia albo otwory istniały przed najmem, udowodnienie odpowiedzialności konkretnej osoby staje się znacznie trudniejsze. Zdjęcia wykonane dopiero po wyprowadzce pokazują stan końcowy, ale nie zawsze wskazują przyczynę jego powstania.

Obciążenie najemcy kosztem ulepszenia mieszkania

Najemca nie powinien finansować poprzez kaucję prac, które nie wynikają z jego obowiązków lub odpowiedzialności, lecz z decyzji właściciela o podniesieniu standardu. Jeżeli przykładowo ściana wymagała miejscowej naprawy, a właściciel przy okazji przeprowadził gruntowną zmianę wystroju całego mieszkania, trzeba oddzielić te zakresy.

Brak rozliczenia kaucji w terminie

W zwykłym najmie lokalu mieszkalnego miesięczny termin z art. 6 ust. 4 nie służy właścicielowi do bezterminowego wstrzymywania całej kaucji „do czasu ustalenia kosztów”. Po opróżnieniu lokalu należy ustalić należności i rozliczyć kaucję. W razie opóźnienia w zapłacie należnej najemcy kwoty mogą powstać również roszczenia o odsetki za opóźnienie na zasadach Kodeksu cywilnego.

Jeżeli poza ścianami występują zniszczenia mebli, podłóg, urządzeń lub innych części mieszkania, kwestie dochodzenia tych należności omawia odrębny materiał o szkodach po najmie.

FAQ

Czy właściciel może potrącić z kaucji całe malowanie mieszkania?

Nie automatycznie. Najpierw trzeba ustalić zakres obowiązków najemcy wynikających z umowy i właściwych przepisów oraz stan mieszkania przed i po najmie. Jeżeli część prac wynika wyłącznie z decyzji właściciela o remoncie, zmianie koloru lub podniesieniu standardu, nie powinna być bez dodatkowej podstawy przerzucana na najemcę.

Czy normalne zabrudzenie ścian jest szkodą?

Nie każde zabrudzenie jest szkodą. Drobne ślady prawidłowego korzystania mogą mieścić się w normalnym zużyciu, za które art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego nie przewiduje odpowiedzialności odszkodowawczej. Trzeba jednak osobno zbadać, czy umowa albo przepisy nakładały na najemcę obowiązek odnowienia lokalu po zakończeniu najmu.

Czy najemca zawsze musi pomalować mieszkanie przed wyprowadzką?

Nie można odpowiedzieć na to bez sprawdzenia reżimu najmu i umowy. Przy zwykłym najmie zastosowanie mogą mieć art. 6b i 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, natomiast dla lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6f pozwala stronom ustalić te obowiązki odmiennie. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym trzeba dodatkowo uwzględnić szczególne zasady właściwe dla tych umów.

Czy właściciel musi przedstawić fakturę za malowanie?

Faktura jest bardzo dobrym dowodem poniesionego kosztu, ale jej brak nie oznacza automatycznie, że roszczenie nie istnieje. W razie sporu właściciel musi jednak wykazać zarówno podstawę obciążenia najemcy, jak i wysokość żądanej kwoty. Może temu służyć również kosztorys, rachunek, umowa z wykonawcą lub inne dowody.

Co jeśli w protokole początkowym nie opisano ścian?

Spór jest wtedy trudniejszy dowodowo, ale nie musi być nierozstrzygalny. Znaczenie mogą mieć fotografie, filmy, wiadomości przesyłane przy przekazaniu mieszkania, zeznania świadków oraz inne dowody pozwalające ustalić stan lokalu. Brak rzetelnej dokumentacji utrudnia jednak wykazanie, kiedy powstały konkretne uszkodzenia.

Ile czasu właściciel ma na zwrot kaucji?

W zwykłym najmie art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Nie należy mylić tego terminu z przedawnieniem roszczeń odszkodowawczych. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się co do zasady po roku od dnia jej zwrotu na podstawie art. 677 Kodeksu cywilnego.

Czy kaucję przy zwykłym najmie zwraca się zawsze w tej samej kwocie, w której została wpłacona?

Nie zawsze. Art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje mechanizm waloryzacji kaucji przy zwykłym najmie. Dopiero od należnej do zwrotu kwoty można odliczyć należności wynajmującego. Przy innych szczególnych rodzajach najmu zasady dotyczące kaucji trzeba sprawdzić odrębnie.

Podsumowanie

Przy rozliczeniu malowania po najmie najważniejsze jest ustalenie, dlaczego mieszkanie trzeba pomalować. Inaczej ocenia się rutynowe odświeżenie lokalu, inaczej ustawowy lub umowny obowiązek jego odnowienia, a jeszcze inaczej usunięcie ponadnormatywnych uszkodzeń spowodowanych przez najemcę.

Przed potrąceniem kosztów z kaucji trzeba więc sprawdzić rodzaj najmu, umowę, protokół początkowy i końcowy, zdjęcia oraz dokumenty potwierdzające koszt prac. Jeżeli właściciel i najemca różnią się co do oceny stanu ścian, to właśnie te dokumenty mogą przesądzić, czy potrącenie było uzasadnione i w jakiej wysokości.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 6 oraz art. 6b–6f.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 6, art. 675, art. 677 i art. 481.