Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wyegzekwować od najemcy zaległy czynsz i naprawę szkód?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-12-31

Wynajmowałam mieszkanie, lokatorzy wielokrotnie nie płacili lub spóźniali się z czynszem. Dzisiaj, po wypowiedzeniu przeze mnie umowy najmu (umowa wygasła), wyprowadzili się. Zadłużenie czynszowe to ponad 5 tys. zł. Ponadto najemcy zniszczyli mieszkanie. W kuchni cieknie woda, meble kuchenne są zniszczone, uszkodzona lodówka. Co mogę zrobić, aby odzyskać zaległy czynsz i koszty, które będę musiała ponieść w związku z działaniami lokatorów? Jak prawidłowo wycenić koszt napraw? Zależy mi na wykonaniu napraw jak najszybciej, ponieważ niewynajęte mieszkanie generuje koszty.

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Istota sprawy sprowadza się do tego, czy został podpisany protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazaniu mieszkania najemcom oraz drugi – przy zwrocie mieszkania. Ciężar udowodnienia szkody spoczywa na Pani. Powinna Pani dokonać zabezpieczenia poprzez przygotowanie dokumentacji w postaci protokołu szkody oraz dokumentacji zdjęciowej. Konieczne jest także dokonanie oszacowania wysokości szkody przez biegłego. Taka wycena ma znaczenie li tylko pomocnicze. Opinia w tym wypadku ma charakter opinii prywatnej i na potrzeby sprawy sądowej konieczne będzie dokonanie dodatkowej opinii sądowej.

Jak stanowi art. 677 Kodeksu cywilnego (K.c.) – roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jeżeli najemcy wpłacili kaucję, w pierwszym rzędzie należy dokonać potrącenia z kaucji zaległego czynszu najmu i roszczenia o odszkodowanie.

Oczywiście konieczne jest wezwanie pisemne najemców do zapłaty zarówno zaległego czynszu, jak też odszkodowania o naprawienie szkody.

Wraz z zakończeniem najmu najemca zobowiązany jest odnowić i naprawić lokal w zakresie wynikającym z art. 6b ust. 2 u.o.p.l. z uwzględnieniem art. 675 § 1 K.c. Oznacza to, że najemcę opróżniającego lokal po zakończeniu najmu nie obciążają naprawy będące konsekwencją prawidłowego korzystania z rzeczy, nawet wówczas, gdy są to naprawy objęte powyższym katalogiem (por. K. Zdun-Załęska [w:] Komentarz do art.6(e) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, LEX).Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez najemcę obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 K.c. powoduje jego odpowiedzialność wobec wynajmującego za wyrządzoną szkodę (por. art. 471 i n. K.c.). Wynajmującemu przysługuje względem najemcy roszczenie o odszkodowanie za szkodę wynikłą na skutek pogorszenia się stanu rzeczy najętej także przed zakończeniem najmu – por. wyrok SN z dnia 13 listopada 1987 r., IV CR 313/87, OSNC 1990, nr 1, poz. 16. Gorszy stan zwracanej rzeczy uzasadniony może być tylko normalnym jej zużyciem. Zatem najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie pogorszenie stanu lub zużycie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania – por. wyrok SA w Katowicach z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91. Z art. 675 § 3 wynika domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Artykuł 26 pkt 5 u.o.p.l. dodał do art. 675 K.c. § 3 zasadę, iż domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Jest to uzupełnienie przepisu art. 675 § 1 K.c. Dodany przepis usuwa niejasność, często spotykaną w sytuacjach, gdy strony nie ustaliły ostatecznie jasno, jaki był stan lokalu w chwili nawiązywania najmu, albo gdy dokumenty pozwalające ustalić ten stan zaginęły lub gdy najemca nie kwestionował stanu lokalu ani jego przydatności do umówionego użytku, tak w chwili nawiązywania najmu, jak i w okresie jego trwania. W takich przypadkach, zgodnie z omawianym nowym przepisem, zużycie lokalu przez najemcę będzie oceniane w porównaniu do potencjalnego dobrego i przydatnego do umówionego użytku stanu lokalu (nawet gdyby w rzeczywistości tak nie było) – tak: Komentarz do niektórych przepisów ustawy – Kodeks cywilny, ABC, 2011 r.). Ponadto w treści zawartej przez strony umowy najmu z dnia 18 maja 2011 r. w § 1 ust. 2 zdanie pierwsze wskazano, że najemca przyjmuje lokal w stanie dobrym, czysty, pomalowany, ze sprawnymi urządzeniami nieposiadającymi uszkodzeń mechanicznych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »