Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo do potrącenia z kaucji najemcy za zniszczenia w mieszkaniu

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-07-11

Wynajęłam dwóm dziewczynom mieszkanie. Lokatorki bez mojej wiedzy i zgody trzymały w domu kota, który podrapał dwoje nowych drzwi. Również bez mojej zgody przykleiły na ściany w pokojach lusterka, które przy odrywaniu pozostawiły ślady i ściany są zniszczone plus zbiły lustro i brak obrazków w ramkach. Na dodatek dziewczęta oddały mieszkanie brudne i nie są zapłacone dwa ostatnie rachunki za gaz oraz jeden za prąd. Teraz żądają zwrotu kaucji (1500 zł). Chciałabym im potrącić z tej kaucji za poniesione szkody. Odjęłabym za prąd, za gaz, za zbite lusterko, za obrazki plus za zniszczone dwie pary drzwi oraz za malowanie ścian w dwóch pokojach. Rzetelnie sprawdziłam ceny i wychodzą mi koszty na kwotę 1100 zł. Dziewczyny jednak lekceważą zniszczenia i straszą mnie sądem, jeśli nie zwrócę im całej kaucji, dlatego chciałabym się upewnić, czy mam prawo w ten sposób się z nimi rozliczyć.

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Zatem należności z pozostawionych zniszczeń oraz nieopłaconych rachunków chciałaby Pani potrącić z kaucji zabezpieczającej, która co do zasady właśnie temu celowi służy.

Swoje rozważania rozpocznę od przytoczenia przepisów prawa, dotyczących nurtujących Panią kwestii. Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

§ 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.”

Następnie według art. 675 K.c.:

„§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.”

Jak z tego wynika – zwrócenie lokalu w stanie pogorszonym (art. 675 § 1) wykazuje już niewykonanie umowy najmu. Na najemcy spoczywa dowód przeciwieństwa: może się on uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, jeżeli udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jej normalnym zużyciem (wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexisNexis nr 342798, OSNC 1999, nr 12, poz. 206).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wykładnia art. 675 § 1 prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca, lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania (wyrok SA w Katowicach z 7 października 1991 r., I ACr 267/91, LexisNexis nr 311227, OSAiSN 1992, nr 3, poz. 22).

Zaznaczam również, że Pani jako wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy, choćby znajdowała się ona w stanie pogorszonym skutkiem okoliczności, za które najemca odpowiada. Przez przyjęcie nie traci on roszczeń odszkodowawczych.

Także zagadnienia odszkodowania w razie oddania najętego lokalu w niewłaściwym stanie dotyczy wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexisNexis nr 342798 (OSNC 1999, nr 12, poz. 206, z omówieniem W. Robaczyńskiego, PS 2001, nr 6, s. 114), w którym Sąd Najwyższy przyjął, że zwrócenie rzeczy (najętego lokalu) w stanie pogorszonym (art. 675 § 1 K.c.) wykazuje już niewykonanie umowy najmu. Na najemcy zatem spoczywa dowód przeciwieństwa; może się uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, jeżeli udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jej normalnym zużyciem.

W praktyce celowe jest protokolarne wydanie przedmiotu najmu w celu uniknięcia sporów o odpowiedzialność, jeżeli się okaże, że nie jest on w stanie przydatnym do umówionego użytku.

Następnie według art. 677 K.c. – roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Tak więc uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy może być wynikiem nienależytego wykonania przez najemcę umowy lub dopuszczenia się przez niego czynu niedozwolonego. W obu wypadkach będzie miał zastosowanie art. 677, a nie przepisy ogólne art. 118 K.c.

Nie podaje Pani, czy została zawarta między Paniami umowa pisemna najmu oraz czy został sporządzony szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy lokalu z wyszczególnieniem wyposażenia lokalu i jego stanu – ta informacja ma znaczenie dla dalszego działania. Zawarcie umowy najmu w formie pisemnej nie tylko czyni zadość wymaganiu ustawodawcy, lecz także może mieć duże znaczenie dowodowe.

Sama umowa to przede wszystkim oświadczenia woli, zaś protokół to oświadczenie wiedzy (odnośnie do stanu lokalu). To dla Pani ważne jest, by stan techniczny lokalu był udokumentowany, zwłaszcza na dzień wydania lokalu.

Byłoby prościej, zwłaszcza z Pani perspektywy, gdyby przyjęta przez Panią kaucja dotyczyła zabezpieczenia Pani różnych roszczeń, a nie jedynie tych dotyczących opłat za czynsz i eksploatację, jako jedynych wskazanych w umowie.

Jak już wskazywałem, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. (sygn. akt: I CKN 1304/98) stwierdził: „Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem”.

Prawo nie reguluje kazuistycznie poszczególnych wskazanych przez Panią zagadnień, w tym miejsca ewentualnego zakupu nowych drzwi do mieszkania zniszczonym przez najemców.

Jeżeli więc kaucja zabezpieczała w umowie zarówno stan techniczny lokalu, jak i opłaty eksploatacyjne (a nie np. jedynie czynsz najmu), to powinna Pani skierować do byłych najemczyń oświadczenie o potrąceniu z kwoty kaucji należności za gaz, energię elektryczną oraz uszkodzenia lokalu, wymieniając je wyraźnie. Z racji tego potrącenia powinna Pani zwróci kaucję w wysokości 400 zł.

Zgodnie z art. 498 K.c.:

„§ 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

§ 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Oświadczenie o potrąceniu należałoby wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć pewność, że druga strona mogła się z takim oświadczeniem zapoznać.

Oczywiście nie musi to kończyć postępowania, bowiem najemczynie mogą żądać zwrotu kaucji, nie uznając za skuteczne oświadczenie o potrąceniu. Wtedy to wniosą sprawę do sądu, a Pani będzie musiała wykazać, że lokal został im wydany bez szkód, a one pozostawiły wymienione szkody. Musi zostać też powołany biegły, który oceni, czy wartość zniszczeń podanych przez Panią odpowiada rzeczywistej wartości szkód.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »