Potrącenie z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu

Potrącenie z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu

Kaucja przy najmie mieszkania służy zabezpieczeniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, które przysługują mu w dniu opróżnienia lokalu. Mogą to być w szczególności: zaległy czynsz, niezapłacone media, koszty napraw uszkodzeń lokalu, koszty usunięcia zniszczeń wyposażenia oraz inne roszczenia wynikające z umowy najmu, jeżeli mieszczą się w zakresie zabezpieczenia kaucją.

W opisanej sytuacji wynajmująca co do zasady może potrącić z kaucji koszty naprawy podrapanych drzwi, usunięcia uszkodzeń ścian, wymiany zniszczonych elementów wyposażenia oraz zaległe rachunki za gaz i prąd. Warunkiem jest jednak to, aby koszty były realne, udokumentowane i wynikały z pogorszenia stanu mieszkania ponad normalne zużycie.

Przy podobnych sporach szczególne znaczenie ma protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia lokalu z dnia wydania i zwrotu mieszkania, treść umowy najmu, rachunki za media, kosztorysy, faktury oraz korespondencja z najemcą.

Obowiązki najemcy przy korzystaniu z mieszkania

Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego najemca powinien używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa tego nie określa — w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw obciążających wynajmującego, najemca powinien niezwłocznie go o tym zawiadomić.

Jeżeli zatem umowa zakazywała trzymania zwierząt bez zgody właściciela, a najemczynie mimo to trzymały kota, który podrapał drzwi, taka szkoda może obciążać najemczynie. Podobnie będzie z przyklejeniem elementów do ścian, jeżeli po ich usunięciu powstały uszkodzenia wymagające naprawy albo malowania.

Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Oznacza to, że właściciel nie może przerzucać na najemcę kosztów zwykłego odświeżenia lokalu wynikającego z normalnego użytkowania, ale może żądać naprawienia szkód wykraczających poza zwykłe zużycie.

Normalne zużycie mieszkania a szkoda

Nie każde zabrudzenie ścian, ślad użytkowania czy drobne zużycie wyposażenia uzasadnia potrącenie z kaucji. Istotne jest rozróżnienie między normalnym zużyciem lokalu a szkodą powstałą wskutek niewłaściwego używania mieszkania.

Za normalne zużycie można uznać na przykład niewielkie ślady eksploatacji, naturalne zużycie farby po dłuższym okresie mieszkania albo drobne ślady wynikające z codziennego korzystania z lokalu. Za szkodę mogą natomiast zostać uznane podrapane drzwi, zniszczona farba po odrywaniu luster, zbite lustro, brak elementów wyposażenia, trwałe zabrudzenia ścian czy uszkodzenia powstałe przez zwierzę trzymane bez zgody właściciela.

W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli najemca zwraca lokal w stanie pogorszonym, wykazuje to niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu. Najemca może się bronić, wykazując, że gorszy stan lokalu wynika wyłącznie z normalnego zużycia. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z 11 maja 1999 r., sygn. I CKN 1304/98.

Zobacz również: Rozliczenie kaucji za mieszkanie

Jakie koszty można potrącić z kaucji?

Z kaucji można potrącić tylko takie należności, które rzeczywiście przysługują wynajmującemu. W praktyce mogą to być przede wszystkim:

• zaległy czynsz najmu,
• niezapłacone rachunki za media, np. prąd, gaz, wodę, ogrzewanie,
• koszt naprawy uszkodzonych drzwi, ścian, podłóg lub wyposażenia,
• koszt wymiany zniszczonych albo brakujących rzeczy należących do właściciela,
• uzasadnione koszty sprzątania, jeżeli lokal został oddany w stanie rażąco zabrudzonym, a umowa lub okoliczności wskazują, że najemca powinien zwrócić lokal uporządkowany.

Właściciel nie powinien jednak zatrzymywać kaucji „na zapas” ani według dowolnej oceny. Każda pozycja rozliczenia powinna być konkretna: czego dotyczy, z czego wynika, jaka jest jej wysokość i na jakich dowodach się opiera. Przydatne są zdjęcia, protokół, wyceny, faktury, rachunki oraz potwierdzenia zaległych płatności.

Jeżeli koszt naprawy wynosi 1100 zł, a kaucja 1500 zł, właściciel powinien zwrócić najemcy różnicę, czyli 400 zł, o ile wszystkie potrącone kwoty są zasadne i możliwe do udowodnienia.

Kaucja przy najmie lokalu mieszkalnego

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego znaczenie ma art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W praktyce oznacza to, że właściciel powinien w tym terminie rozliczyć kaucję, wskazać potrącenia i zwrócić pozostałą część, jeżeli po rozliczeniu pozostaje nadwyżka.

Jeżeli kaucja nie wystarcza na pokrycie całej szkody, właściciel może dochodzić od najemcy dopłaty. Jeżeli natomiast właściciel zatrzyma kaucję bez podstawy, najemca może dochodzić jej zwrotu.

Oświadczenie o potrąceniu z kaucji

Jeżeli wynajmujący potrąca z kaucji konkretne należności, powinien złożyć najemcy jasne oświadczenie o potrąceniu albo pisemne rozliczenie kaucji. W piśmie warto wskazać:

• dane stron umowy najmu,
• adres lokalu,
• wysokość wpłaconej kaucji,
• datę opróżnienia i zwrotu lokalu,
• każdą potrącaną kwotę osobno,
• podstawę potrącenia, np. zaległy rachunek, uszkodzenie drzwi, zniszczenie ściany, brak elementu wyposażenia,
• dowody potwierdzające zasadność potrącenia,
• kwotę pozostałą do zwrotu najemcy albo kwotę dopłaty, jeżeli szkoda przekracza kaucję.

Zgodnie z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze albo rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. Wskutek potrącenia wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Oświadczenie najlepiej wysłać w sposób pozwalający wykazać doręczenie, np. listem poleconym, e-mailem wskazanym w umowie albo innym kanałem komunikacji, który strony stosowały i którego użycie da się później udowodnić.

Znaczenie protokołu i dokumentacji zdjęciowej

Największe problemy w sprawach o kaucję wynikają zwykle z braku dowodów. Jeżeli przy wydaniu mieszkania nie sporządzono protokołu, a właściciel nie ma zdjęć lokalu sprzed najmu, spór nadal może być wygrany, ale będzie trudniejszy dowodowo.

W dobrze przygotowanym protokole powinny znaleźć się: stan ścian, podłóg, drzwi, okien, sprzętów, liczników, wyposażenia oraz ewentualne uwagi stron. Protokół powinien być sporządzony zarówno przy przekazaniu mieszkania najemcy, jak i przy jego zwrocie. Warto także załączyć dokumentację zdjęciową.

Jeżeli najemca odmawia podpisania protokołu przy zdaniu mieszkania, właściciel powinien samodzielnie udokumentować stan lokalu, wykonać zdjęcia i nagrania, spisać stan liczników oraz — jeżeli to możliwe — skorzystać z obecności świadka.

Zobacz również: zatrzymanie części kaucji na poczet naprawienia szkody

Kiedy roszczenia wynajmującego się przedawniają?

Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy oraz roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów albo nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Termin ten ma duże znaczenie praktyczne. Jeżeli właściciel chce dochodzić od najemcy kwoty przekraczającej kaucję, nie powinien zwlekać. Z kolei najemca, który uważa, że właściciel bezzasadnie zatrzymał kaucję, również powinien pilnować terminu dochodzenia roszczeń.

Co zrobić, gdy najemca grozi sądem?

Sama zapowiedź pozwu nie oznacza, że właściciel musi oddać całą kaucję. Jeżeli potrącenie jest zasadne, należy spokojnie przygotować rozliczenie i dowody. W razie sporu sąd będzie oceniał, czy lokal został wydany najemcy w dobrym stanie, czy szkody rzeczywiście powstały w czasie najmu, czy wykraczały poza normalne zużycie oraz czy wysokość potrącenia jest uzasadniona.

Właściciel powinien unikać ogólnych stwierdzeń typu „mieszkanie było zniszczone”. Lepsze będzie precyzyjne zestawienie: „drzwi do pokoju — ślady pazurów kota, koszt naprawy/wymiany: ... zł”, „ściana w pokoju — uszkodzenia po odklejeniu luster, koszt malowania: ... zł”, „rachunek za gaz za okres ... — ... zł”.

Jeżeli najemca żąda zwrotu całej kaucji, a właściciel ma dowody szkód, może odmówić zwrotu w części odpowiadającej należnościom i zwrócić jedynie pozostałą kwotę. Jeżeli sprawa trafi do sądu, może być potrzebna opinia biegłego, zwłaszcza gdy strony spierają się o wysokość kosztów naprawy.

Zobacz również: właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

FAQ

Podsumowanie

Właściciel mieszkania może potrącić z kaucji koszty szkód wyrządzonych przez najemcę oraz zaległe opłaty, ale potrącenie musi być konkretne, uzasadnione i możliwe do wykazania. Najważniejsze są dowody: umowa, protokół, zdjęcia, rachunki, kosztorysy i korespondencja.

W opisanej sprawie potrącenie kosztów naprawy drzwi, uszkodzonych ścian, brakujących lub zniszczonych elementów wyposażenia oraz zaległych rachunków może być prawnie dopuszczalne. Wynajmująca powinna jednak sporządzić pisemne rozliczenie kaucji, wskazać każdą potrącaną kwotę i zwrócić najemczyniom pozostałą część kaucji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny — Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 666, art. 675, art. 677, art. 681 i art. 498.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego — art. 6.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.