Remont mieszkania TBS – co wolno najemcy, a co wymaga zgody?

Remont mieszkania TBS – co wolno najemcy, a co wymaga zgody?

Mieszkanie w TBS lub SIM jest lokalem wynajmowanym, a nie mieszkaniem będącym własnością najemcy. To podstawowa różnica, która wpływa na możliwość przeprowadzania remontów. Najemca może korzystać z lokalu i jest zobowiązany do jego prawidłowego utrzymania, ale nie może traktować go tak jak właściciel i swobodnie dokonywać każdej trwałej zmiany.

Trzeba przede wszystkim odróżnić bieżącą konserwację i naprawy obciążające najemcę od ulepszeń lub przebudowy lokalu. Pierwsza grupa obejmuje czynności służące utrzymaniu mieszkania w odpowiednim stanie, natomiast druga prowadzi do trwałej zmiany standardu, funkcji albo wyposażenia mieszkania.

Do typowych prac wykonywanych przez najemcę mogą należeć m.in. malowanie lub tapetowanie ścian, naprawa niewielkich uszkodzeń tynków, konserwacja podłóg, drzwi i wyposażenia oraz część napraw urządzeń znajdujących się w lokalu. Dokładny podział obowiązków trzeba jednak sprawdzić w umowie, ponieważ w lokalach niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą w określonym zakresie ukształtować obowiązki dotyczące napraw odmiennie od ustawowego modelu.

Znacznie ostrożniej trzeba podejść do takich prac jak przesuwanie lub likwidowanie ścian, przerabianie instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej lub gazowej, wymiana urządzeń stanowiących wyposażenie wynajmującego, zmiana układu łazienki lub kuchni, montaż klimatyzacji wymagający ingerencji w elewację czy inne trwałe przeróbki. W takich sytuacjach zgoda TBS lub SIM może być konieczna niezależnie od tego, że całe przedsięwzięcie finansuje najemca.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

W przypadku remontu mieszkania TBS trzeba uwzględnić kilka źródeł regulacji. Znaczenie mają przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, Kodeks cywilny, ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a przy poważniejszych robotach również przepisy prawa budowlanego. Równie ważna jest sama umowa najmu, regulamin TBS lub SIM oraz ewentualne regulaminy dotyczące remontów i zmian w lokalach.

Ustawa o ochronie praw lokatorów rozdziela obowiązki związane z utrzymaniem mieszkania między wynajmującego i najemcę. Zgodnie z art. 6b najemca ma utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz wykonywać określone naprawy i konserwację. Przepis wymienia m.in. podłogi i wykładziny, okna i drzwi, część urządzeń sanitarnych, osprzęt instalacji elektrycznej oraz malowanie lub tapetowanie ścian.

Nie należy jednak na tej podstawie przyjmować, że najemca może bez zgody dowolnie wymieniać albo przebudowywać każdy wymieniony element. Czym innym jest wykonanie obciążającej najemcę naprawy, a czym innym trwała modernizacja zmieniająca lokal lub należące do wynajmującego instalacje.

Szczególnie ważny jest art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów. Według ustawowego modelu najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczenia z tego tytułu. Trzeba zarazem pamiętać o art. 6f tej ustawy: w przypadku lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą odmiennie uregulować w umowie prawa i obowiązki wskazane w art. 6a–6e. Dlatego w mieszkaniu należącym do TBS lub SIM nie można oceniać remontu wyłącznie na podstawie jednego przepisu – konieczna jest także analiza konkretnej umowy.

Kodeks cywilny zawiera ponadto ogólne reguły dotyczące nakładów na rzecz najętą. Art. 676 KC przewiduje, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a strony nie uzgodniły inaczej, wynajmujący może po zakończeniu najmu – zależnie od okoliczności i stosowanego reżimu – zatrzymać ulepszenia za odpowiednim rozliczeniem albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W sprawach lokali pierwszeństwo mają jednak również szczególne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz postanowienia umowy, jeżeli mogą one odmiennie regulować tę kwestię.

Z tego powodu przed wydaniem większej kwoty na modernizację lokalu najważniejsze jest nie ustne zapewnienie pracownika administracji, lecz dokument pozwalający ustalić, czy TBS wyraził zgodę, na co dokładnie się zgodził i jak zostaną rozliczone nakłady.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Wątpliwości najczęściej powstają wtedy, gdy najemca chce podwyższyć standard mieszkania albo dostosować je do swoich potrzeb. Może chodzić o zmianę podłogi, gruntowny remont łazienki, zabudowę kuchenną, wymianę drzwi, zmianę instalacji, montaż dodatkowego wyposażenia czy zmianę układu pomieszczeń.

Problem ujawnia się często dopiero po kilku latach, gdy najemca opuszcza lokal i oczekuje zwrotu pieniędzy wydanych na remont. Wtedy może się okazać, że strony nigdy nie ustaliły zasad rozliczenia albo wynajmujący twierdzi, że prace wykonano bez wymaganej zgody.

Podobne znaczenie może mieć remont, gdy zmienia się osoba korzystająca z mieszkania. Przykładowo sytuacje związane z tym, co dzieje się z mieszkaniem TBS po śmierci najemcy, wymagają odrębnej analizy tytułu prawnego do lokalu. Sam fakt poniesienia przez członka rodziny znacznych wydatków na mieszkanie nie przesądza o prawie do dalszego najmu.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Ocena, czy dana praca może zostać wykonana bez dodatkowej zgody, powinna rozpocząć się od dokumentów dotyczących konkretnego lokalu. Samo określenie „remont” niewiele rozstrzyga, ponieważ pod tą nazwą może kryć się zarówno pomalowanie pokoju, jak i przebudowa instalacji lub usunięcie ściany.

Przed rozpoczęciem prac warto sprawdzić:

• umowę najmu – zwłaszcza postanowienia dotyczące remontów, napraw, ulepszeń, zmian w lokalu i obowiązku uzyskania zgody wynajmującego;
• regulamin TBS lub SIM – może określać procedurę składania wniosków, zakres robót wymagających zgody i warunki techniczne;
• protokół przekazania lokalu – pozwala ustalić, w jakim stanie lokal i jego wyposażenie zostały przekazane;
• dokumentację techniczną planowanych prac – szczególnie przy zmianach instalacji, wentylacji, urządzeń gazowych albo układu pomieszczeń;
• pisemną zgodę TBS – powinna możliwie dokładnie określać zaakceptowany zakres robót;
• porozumienie dotyczące kosztów – powinno odpowiadać na pytanie, czy nakłady podlegają zwrotowi, w jakim zakresie i kiedy;
• faktury, rachunki, umowy z wykonawcami i fotografie – mogą mieć znaczenie przy późniejszym ustalaniu zakresu i wartości wykonanych prac.

Dokumenty związane z remontem warto przechowywać przez cały okres najmu, a nie tylko do zakończenia prac. Spór dotyczący nakładów może pojawić się dopiero przy zwrocie mieszkania.

Co zrobić krok po kroku?

1. Dokładnie opisz planowany zakres remontu

Zamiast zwracać się do TBS z ogólnym pytaniem „czy mogę zrobić remont?”, najlepiej przygotować konkretną listę robót. Należy wskazać, które elementy mają być wymienione, czy zmieni się ich położenie oraz czy przewidywana jest ingerencja w instalacje, ściany, wentylację, elewację lub inne części budynku.

2. Sprawdź umowę i regulaminy

Niektóre umowy bardzo szczegółowo określają, które prace wymagają wcześniejszej zgody. Inne pozostawiają tę kwestię regulaminowi wynajmującego. Jeżeli dokumenty przewidują procedurę uzyskania zgody, należy się do niej zastosować.

3. Wystąp o pisemną zgodę przed rozpoczęciem prac

Jeżeli remont wykracza poza zwykłe czynności konserwacyjne lub istnieje wątpliwość, najbezpieczniej wystąpić do TBS lub SIM przed rozpoczęciem robót. W piśmie warto opisać zakres prac, materiały, ewentualnego wykonawcę oraz sposób ingerencji w instalacje lub konstrukcję.

Sama odpowiedź „wyrażamy zgodę na remont” może być niewystarczająca, jeżeli inwestycja jest kosztowna. Zgoda na wykonanie prac nie musi bowiem oznaczać zgody na późniejszy zwrot wydatków.

4. Osobno uzgodnij rozliczenie nakładów

Jeżeli najemca oczekuje zwrotu części lub całości kosztów, powinno to jasno wynikać z pisemnego uzgodnienia. Dokument może określać m.in. maksymalną kwotę, rodzaj kosztów podlegających rozliczeniu, sposób dokumentowania wydatków, termin rozliczenia i zasady ustalania wartości ulepszeń przy zakończeniu najmu.

5. Sprawdź również wymogi prawa budowlanego

Zgoda właściciela i dopuszczalność robót na gruncie prawa budowlanego to dwie odrębne kwestie. Przy większej przebudowie trzeba ustalić, czy planowane roboty nie wymagają projektu, zgłoszenia, pozwolenia albo wykonania przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Dotyczy to w szczególności ingerencji w konstrukcję budynku, instalację gazową, wentylację, elewację oraz części wspólne.

6. Udokumentuj stan przed remontem i po jego zakończeniu

Zdjęcia, protokół, faktury i korespondencja z TBS mogą później przesądzać o możliwości wykazania, co rzeczywiście zostało wykonane i w jakim stanie znajdował się lokal. Przy większych inwestycjach dobrze jest również uzyskać potwierdzenie odbioru prac, jeżeli wynajmujący przewiduje taką procedurę.

Jeżeli zamiast dalszego korzystania z lokalu rozważana jest zamiana mieszkania w TBS SIM, zasady pozostawienia oraz rozliczenia dokonanych ulepszeń warto ustalić jeszcze przed zamianą. Nie należy zakładać, że kosztowne wyposażenie albo modernizacja automatycznie zwiększą kwotę należną dotychczasowemu najemcy.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Remont rozpoczęty na podstawie ustnej zgody

Ustna rozmowa z administratorem może być później trudna do udowodnienia, a dodatkowo nie zawsze osoba, z którą rozmawiał najemca, jest uprawniona do zatwierdzenia określonych robót. Przy ulepszeniach należy zadbać o właściwe pisemne uzgodnienie.

Założenie, że skoro najemca płaci, może zrobić wszystko

Finansowanie remontu z własnych pieniędzy nie daje najemcy praw właściciela. TBS nadal jest właścicielem lokalu i może określać dopuszczalny zakres zmian, zwłaszcza gdy mają one charakter trwały albo wpływają na bezpieczeństwo budynku.

Brak ustalenia zasad zwrotu kosztów

To jeden z najpoważniejszych problemów. Najemca może uzyskać zgodę na remont, ponieść znaczne wydatki, a dopiero przy zakończeniu najmu dowiedzieć się, że strony inaczej rozumiały zasady rozliczenia. Dlatego zgoda na wykonanie robót i zgoda na ich finansowe rozliczenie powinny być traktowane jako dwie osobne kwestie.

Prace wykonane niezgodnie z zakresem zgody

Jeżeli TBS zaakceptował np. wymianę okładzin w łazience, nie oznacza to automatycznie zgody na przesunięcie instalacji, zmianę wentylacji albo przebudowę ściany. W razie rozszerzenia zakresu remontu należy ponownie uzgodnić zmiany.

Ingerencja w części wspólne budynku

Najemca korzysta z konkretnego lokalu, ale nie uzyskuje przez to prawa do samodzielnego przebudowywania elewacji, pionów instalacyjnych, przewodów wentylacyjnych, konstrukcji czy innych elementów budynku. Przykładem może być montaż jednostki zewnętrznej klimatyzatora na elewacji albo wykonanie dodatkowego otworu wymagającego ingerencji w część wspólną.

Traktowanie nakładów jako prawa do lokalu

Nawet bardzo kosztowny remont nie daje najemcy własności mieszkania ani sam w sobie nie gwarantuje dalszego prawa do najmu. Analogicznie kwestie takie jak TBS po rozwodzie – najem, partycypacja i podział majątku wymagają oddzielenia prawa do lokalu od rozliczeń majątkowych między zainteresowanymi osobami.

Podobnie czym innym jest remont lokalu, a czym innym udostępnienie go innej osobie. Jeżeli najemca rozważa podnajem mieszkania TBS, musi sprawdzić odrębne ograniczenia wynikające z umowy i przepisów dotyczących korzystania z takich lokali.

FAQ

Czy mogę sam pomalować mieszkanie TBS?

Co do zasady malowanie i tapetowanie należą do typowych czynności związanych z utrzymaniem lokalu przez najemcę. Trzeba jednak sprawdzić umowę i regulamin TBS, zwłaszcza gdy planowane wykończenie jest nietypowe, obejmuje elementy należące do wynajmującego albo wymaga trwałej ingerencji w lokal.

Czy wymiana podłogi w mieszkaniu TBS wymaga zgody?

Zależy to od zakresu prac i postanowień umowy. Naprawa lub konserwacja podłogi może należeć do obowiązków najemcy, ale całkowita zmiana rodzaju posadzki, ingerencja w podłoże, ogrzewanie podłogowe lub inne trwałe ulepszenie powinny zostać wcześniej uzgodnione. Przy kosztownej wymianie trzeba również ustalić, czy i jak wydatek będzie rozliczany.

Czy można zrobić generalny remont łazienki w TBS?

Jest to możliwe, ale gruntowny remont łazienki często obejmuje instalacje wodne, kanalizacyjne, elektryczne, wentylację lub wyposażenie stanowiące własność wynajmującego. Przed rozpoczęciem takich prac należy więc sprawdzić umowę i uzyskać wymagane zgody. Warto przedstawić TBS dokładny zakres robót, a nie jedynie ogólną informację o remoncie.

Czy TBS musi oddać pieniądze wydane przeze mnie na remont?

Nie ma zasady, zgodnie z którą każdy wydatek najemcy na lokal podlega automatycznie zwrotowi. Rozliczenie zależy od charakteru nakładów, przepisów mających zastosowanie do danej umowy oraz przede wszystkim od wcześniejszych uzgodnień stron. Dlatego przy kosztownych ulepszeniach sposób rozliczenia powinien zostać ustalony pisemnie przed rozpoczęciem robót.

Czy zgoda na remont oznacza zgodę na zwrot kosztów?

Nie. Wynajmujący może zgodzić się na określone prace, jednocześnie pozostawiając ich koszt w całości po stronie najemcy. Jeżeli najemca liczy na refundację albo rozliczenie ulepszeń przy zakończeniu najmu, powinno to wynikać wprost z porozumienia.

Co grozi za remont wykonany bez zgody TBS?

Skutki zależą od rodzaju robót, treści umowy i stopnia ingerencji w lokal. Może powstać obowiązek przywrócenia poprzedniego stanu, pokrycia szkody albo spór o pozostawione ulepszenia. Jeżeli prace naruszają umowę, bezpieczeństwo budynku lub przepisy budowlane, konsekwencje mogą być poważniejsze. Dlatego przy każdej trwałej zmianie lepiej ustalić wymagania przed rozpoczęciem robót.

Podsumowanie

Najemca TBS nie musi uzyskiwać specjalnej zgody na każdą drobną czynność związaną z normalnym utrzymaniem mieszkania. Granica pojawia się przede wszystkim tam, gdzie remont staje się trwałym ulepszeniem, ingeruje w wyposażenie wynajmującego, instalacje, konstrukcję lub części wspólne budynku.

Przy większej inwestycji najbezpieczniejsza kolejność jest prosta: najpierw sprawdzenie umowy i regulaminu, następnie dokładne opisanie robót, uzyskanie wymaganej pisemnej zgody oraz ustalenie sposobu rozliczenia nakładów, a dopiero potem rozpoczęcie remontu. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której najemca ponosi znaczne koszty, lecz po zakończeniu najmu nie może ich odzyskać albo zostaje zobowiązany do usunięcia wykonanych zmian.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 6a–6f.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 675–677 i art. 681.
• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.