Czy można podnająć mieszkanie TBS?

Sprawa pani Anny dotyczy lokalu TBS, którego partycypantami są jej brat i bratowa, a pani Anna jest najemczynią. Chce ona podnająć mieszkanie innej osobie i wskazuje, że TBS nie widzi w tym przeszkód. W takiej sytuacji kluczowe są trzy elementy: treść umowy najmu, regulamin lub statut TBS/SIM oraz pisemna zgoda właściciela lokalu na podnajem.

TBS, SIM i podstawowa zasada: najemca nie jest właścicielem lokalu

Obecnie ustawa posługuje się przede wszystkim pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM, ale obejmuje ono także wiele dawnych towarzystw budownictwa społecznego. W praktyce nazwa TBS nadal funkcjonuje w obrocie, dlatego w artykule używamy określenia TBS/SIM. Podnajem nie zmienia tego, że główny najemca musi spełniać warunki właściwe dla TBS/SIM; szerzej opisujemy, jak dostać mieszkanie w TBS/SIM i jakie kryteria trzeba spełnić.

Najemca lokalu TBS/SIM nie nabywa własności mieszkania. Przysługuje mu prawo najmu, a właścicielem lokalu pozostaje TBS/SIM. Właśnie dlatego obrót prawami do lokali należącymi do zasobów towarzystwa, w tym przeniesienie praw z umowy partycypacji, trzeba odróżnić od samego podnajmu mieszkania.

Osobno omawiamy też zagadnienie: kontrola prywatnego TBS lub SIM.

Partycypant może mieć istotne uprawnienia wynikające z umowy partycypacji, ale samo wniesienie partycypacji nie oznacza swobody dysponowania lokalem jak właściciel. Uczestniczący w kosztach jego budowy partycypanci zachowują prawo do rozliczeń przewidzianych ustawą i umową, a odrębną kwestią jest rozliczenie wkładu partycypacyjnego po zakończeniu najmu.

Czy można podnająć mieszkanie TBS?

Tak, podnajem mieszkania TBS/SIM może być dopuszczalny, ale nie działa automatycznie. W sprawach nieuregulowanych w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć.

Zgoda nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Nie oznacza to jednak, że można pominąć wszystkie formalności. Od podnajmu należy odróżnić zgłoszenie osoby do wspólnego zamieszkania, zwłaszcza gdy umowa najmu lub regulamin TBS/SIM wymaga aktualizacji danych o osobach faktycznie mieszkających w lokalu.

W przypadku pani Anny najlepszym rozwiązaniem jest uzyskanie zgody TBS/SIM przed zawarciem umowy podnajmu. Sama informacja, że TBS nie widzi przeszkód, może być niewystarczająca, jeżeli nie wynika z niej zakres zgody, okres podnajmu i dane osoby, która ma korzystać z lokalu.

Co powinna obejmować zgoda TBS/SIM na podnajem?

Przepisy nie wymagają szczególnej formy zgody z art. 688² Kodeksu cywilnego, ale ze względów dowodowych powinna być ona pisemna albo co najmniej udzielona w sposób możliwy do utrwalenia, np. podpisanym pismem lub korespondencją elektroniczną z właściwego adresu TBS/SIM.

We wniosku o zgodę warto wskazać: dane najemcy, dane osoby, której lokal ma być udostępniony, okres podnajmu, czy chodzi o cały lokal czy tylko jego część, wysokość odpłatności, sposób rozliczania opłat oraz informację, czy najemca nadal będzie zamieszkiwał w lokalu. TBS/SIM może też zażądać dodatkowych dokumentów wynikających z regulaminu lub umowy.

Umowa podnajmu powinna być zawarta na piśmie. Należy w niej jasno określić czynsz, opłaty eksploatacyjne, okres obowiązywania, zasady korzystania z lokalu i odpowiedzialność za szkody. Podnajemca nie staje się jednak najemcą TBS/SIM. Wobec TBS/SIM nadal odpowiada przede wszystkim główny najemca, w szczególności za czynsz, opłaty, sposób używania lokalu i ewentualne szkody.

Kiedy podnajem może być ryzykowny?

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy podnajem faktycznie zastępuje zwykły najem lokalu TBS/SIM przez osobę, która nie była kwalifikowana do zawarcia umowy z TBS/SIM. Lokale TBS/SIM mają realizować określony cel mieszkaniowy, dlatego długotrwałe oddanie całego mieszkania osobie trzeciej, zwłaszcza przy wyprowadzce najemcy, może zostać uznane za sprzeczne z umową lub z zasadami gospodarowania zasobem.

Jeżeli podnajem ma w praktyce zastąpić przeniesienie praw na osobę z zagranicy, trzeba osobno sprawdzić, kiedy możliwa jest sprzedaż partycypacji w TBS cudzoziemcowi.

Trzeba też pamiętać o warunkach ustawowych dotyczących najmu lokali SIM/TBS. Przy zawieraniu umowy istotne są m.in. brak tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości oraz kryteria dochodowe. Najemca ma również obowiązek niezwłocznie informować TBS/SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Jeżeli najemca złożył nieprawdziwe oświadczenia w deklaracji, TBS/SIM może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jeżeli najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości, TBS/SIM może wypowiedzieć umowę najmu albo wypowiedzieć ją w części dotyczącej czynszu. Oddanie lokalu osobie trzeciej bez wymaganej zgody może również stanowić podstawę wypowiedzenia na zasadach wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów i umowy najmu.

Podatek od podnajmu mieszkania TBS

Jeżeli najemca pobiera od podnajemcy wynagrodzenie, uzyskuje przychód z podnajmu. Dla osoby fizycznej, która nie robi tego w ramach działalności gospodarczej, przychody z prywatnego najmu i podnajmu są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie stosuje się już do nich opodatkowania według skali podatkowej jako wyboru podatnika.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu, dlatego co do zasady nie odlicza się kosztów, takich jak czynsz płacony do TBS/SIM. Trzeba natomiast dobrze uregulować w umowie media i opłaty niezależne, bo sposób ich opisania może wpływać na to, czy są traktowane jako przychód najemcy.

Ryczałt wpłaca się zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, a przy rozliczeniu kwartalnym do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału. Roczne rozliczenie składa się na formularzu PIT-28 w terminie do 30 kwietnia następnego roku.

Co zrobić przed zawarciem umowy podnajmu?

Przed podnajmem warto wykonać kilka prostych kroków. Najemca powinien sprawdzić umowę najmu i regulamin TBS/SIM, ustalić, czy ma być podnajęty cały lokal czy tylko część, wystąpić o pisemną zgodę, przygotować pisemną umowę podnajmu i zaplanować rozliczenie podatku. W razie wątpliwości lepiej nie zaczynać podnajmu przed uzyskaniem zgody.

Jeżeli TBS/SIM odmawia zgody, warto poprosić o podanie przyczyny. Czasem problemem nie jest sam podnajem, lecz zakres wniosku, np. brak danych osoby, zbyt długi okres, podnajem całego lokalu przy nieobecności najemcy albo sprzeczność z lokalnym regulaminem.

FAQ

Czy zgoda TBS/SIM na podnajem musi być pisemna?

Przepisy Kodeksu cywilnego nie wskazują szczególnej formy zgody, ale pisemna zgoda jest najbezpieczniejsza. Może przesądzić, czy najemca działał legalnie, gdy TBS/SIM lub podnajemca później zakwestionuje ustalenia.

Czy można podnająć tylko część mieszkania TBS?

Tak, jest to możliwe, jeżeli zgodzi się na to TBS/SIM i nie zabrania tego umowa ani regulamin. We wniosku trzeba wyraźnie wskazać, że chodzi o część lokalu, np. jeden pokój, a nie całe mieszkanie.

Czy TBS/SIM może odmówić zgody na podnajem?

Tak. TBS/SIM może odmówić, jeżeli podnajem byłby sprzeczny z umową, regulaminem, zasadami gospodarowania zasobem lub celem lokali TBS/SIM. Szczególnie ryzykowne jest oddanie całego lokalu na długi czas osobie trzeciej, gdy najemca sam już tam nie mieszka.

Czy podnajem mieszkania TBS trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie składa się osobnego zgłoszenia samej umowy podnajmu, ale trzeba wpłacać ryczałt od uzyskanych przychodów i złożyć roczne zeznanie PIT-28. Wpłaty w trakcie roku dokonuje się z właściwym symbolem formularza płatności.

Czy partycypant może sam zdecydować, komu oddać mieszkanie?

Nie w pełnym zakresie. Partycypacja daje uprawnienia określone w ustawie i umowie, ale nie jest własnością lokalu. Przeniesienie praw z umowy partycypacji albo wskazanie najemcy podlega odrębnym zasadom, a osoba fizyczna co do zasady potrzebuje zgody SIM na przeniesienie praw i obowiązków z umowy partycypacji.

Podsumowanie

Podnajem mieszkania TBS/SIM jest możliwy, ale wymaga ostrożności. Najemca powinien uzyskać wyraźną zgodę TBS/SIM, sprawdzić umowę i regulamin, zawrzeć pisemną umowę podnajmu oraz rozliczać przychody ryczałtem. Zgoda udzielona ustnie lub nieprecyzyjnie może nie wystarczyć, jeżeli później powstanie spór o zakres udostępnienia lokalu.

W sprawie podobnej do sprawy pani Anny kluczowe będzie to, czy TBS/SIM rzeczywiście wyraża zgodę na konkretny podnajem, kto ma korzystać z lokalu, przez jaki czas i czy oddanie mieszkania nie prowadzi do obejścia zasad najmu lokali TBS/SIM.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 688² - Dz.U. 2025 poz. 1071
2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - Dz.U. 2025 poz. 1273
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - ISAP
4. Informacje Ministerstwa Finansów o opodatkowaniu najmu i stawkach ryczałtu - podatki.gov.pl