Podnajem pokoju w mieszkaniu TBS – czy grozi utratą najmu?

Podnajem pokoju w mieszkaniu TBS – czy to też naruszenie umowy?

Tak. Z punktu widzenia przepisów nie ma zasadniczej różnicy między oddaniem w podnajem całego mieszkania a oddaniem w podnajem jednego pokoju. Art. 688² Kodeksu cywilnego wprost odnosi się do oddania bez zgody wynajmującego lokalu lub jego części do bezpłatnego używania albo w podnajem.

Jeżeli więc najemca mieszkania TBS nadal zajmuje lokal, ale jeden pokój przekazuje innej osobie do samodzielnego korzystania za ustaloną kwotę, nie może zakładać, że nie jest to podnajem tylko dlatego, że sam również mieszka w lokalu.

Podobną zasadę przewiduje art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

W przypadku mieszkań znajdujących się w zasobach dawnych towarzystw budownictwa społecznego należy pamiętać, że przepisy posługują się obecnie także pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM). Określenie „TBS” pozostaje jednak nadal powszechnie używane, zwłaszcza w odniesieniu do wcześniej utworzonych towarzystw i zawartych przez nie umów.

Szersze zasady dotyczące podnajmu mieszkania TBS warto odróżnić od węższego problemu opisanego tutaj: wynajęcia tylko jednego pokoju przy dalszym zamieszkiwaniu najemcy w pozostałej części mieszkania.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Ocena sytuacji wymaga zestawienia przede wszystkim trzech elementów: Kodeksu cywilnego, ustawy o ochronie praw lokatorów oraz konkretnej umowy najmu zawartej z TBS lub SIM.

Zgoda wynajmującego na podnajem części lokalu

Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego najemca bez zgody wynajmującego nie może oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Wyjątek dotyczy osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Oznacza to, że ustawowa zasada obejmuje również sytuację, w której:

• najemca nadal mieszka w mieszkaniu TBS,
• zachowuje dla siebie część pomieszczeń,
• jeden z pokoi oddaje innej osobie,
• osoba ta korzysta z pokoju jako z własnej przestrzeni mieszkalnej,
• w zamian płaci najemcy określoną kwotę.

Takie okoliczności bardzo silnie wskazują na podnajem części lokalu.

Brak pisemnej zgody może prowadzić do wypowiedzenia

Art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

W tym przypadku wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Samo wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać jego przyczynę.

Przy tej konkretnej podstawie przepisy nie wymagają wcześniejszego pisemnego upomnienia podobnego do tego, które ustawa przewiduje np. przy niektórych przypadkach używania lokalu sprzecznie z umową. Dlatego nie należy zakładać, że TBS musi najpierw ostrzec najemcę i wyznaczyć mu dodatkowy termin na zakończenie podnajmu.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Najwięcej wątpliwości powstaje wtedy, gdy w mieszkaniu pojawia się dodatkowa osoba, ale strony nie nazywają zawartego między sobą porozumienia „umową podnajmu”. Sama nazwa nie przesądza jednak o kwalifikacji prawnej.

Trzeba ustalić, jak lokal jest faktycznie używany. O podnajmie mogą świadczyć w szczególności:

• ustalenie konkretnej miesięcznej kwoty za korzystanie z pokoju,
• przekazanie jednego pomieszczenia do samodzielnej dyspozycji drugiej osoby,
• regularność płatności,
• ustalenie okresu, przez który dana osoba może mieszkać w lokalu,
• ograniczenie możliwości najemcy w korzystaniu z oddanego pokoju,
• ogłoszenie o wynajęciu pokoju lub korespondencja dotycząca warunków najmu.

Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy strony sporządziły formalną umowę zatytułowaną „umowa podnajmu”. Ustne porozumienie i faktyczne przekazanie pokoju za opłatą również mogą wskazywać na istnienie podnajmu.

Partner albo członek rodziny to nie zawsze podnajemca

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy do najemcy wprowadza się partner i oboje prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Sam fakt, że partner dokłada się do rachunków, kupuje żywność albo uczestniczy w kosztach prowadzenia wspólnego gospodarstwa, nie musi jeszcze oznaczać, że wynajęto mu określony pokój.

Nie oznacza to jednak, że można pominąć postanowienia umowy z TBS. Umowa może przewidywać obowiązek zgłaszania osób, które mają stale zamieszkać w lokalu. Osobnym zagadnieniem jest więc partner w mieszkaniu TBS i obowiązek poinformowania wynajmującego o zmianie składu gospodarstwa domowego.

Podobnie nie powinno się automatycznie utożsamiać podnajmu z sytuacją małżonka lub byłego małżonka, zwłaszcza gdy oboje byli wcześniej stronami stosunku najmu. Problemy dotyczące tego, kiedy i na jakiej podstawie może nastąpić zmiana osób wskazanych w umowie, zostały szerzej omówione w materiale dotyczącym sytuacji, gdy występuje były małżonek w umowie najmu TBS.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Przed podnajęciem pokoju albo po otrzymaniu pisma od TBS trzeba przede wszystkim ustalić treść obowiązującej umowy najmu. Nie należy opierać się jedynie na ogólnym przekonaniu, że „inni najemcy też kogoś przyjmują”.

Do analizy mogą być potrzebne:

• umowa najmu wraz z aneksami,
• regulamin najmu lub regulamin zasobu TBS/SIM, jeżeli został włączony do stosunku umownego,
• pisemna zgoda TBS na podnajem lub zamieszkanie konkretnej osoby, jeżeli była wcześniej udzielona,
• wniosek o zgodę oraz odpowiedź TBS,
• umowa lub ustalenia zawarte z osobą korzystającą z pokoju,
• potwierdzenia przelewów i opis płatności,
• wiadomości SMS, e-maile lub komunikatory dotyczące warunków korzystania z pokoju,
• ewentualne ogłoszenie, za pośrednictwem którego poszukiwano osoby do pokoju,
• pisma otrzymane od TBS, w szczególności wezwanie do wyjaśnień albo wypowiedzenie najmu.

Czy zgoda ustna wystarczy?

W sporze dotyczącym możliwości wypowiedzenia najmu szczególne znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi o wymaganej pisemnej zgodzie właściciela. Dlatego nie należy poprzestawać na ustnej rozmowie z pracownikiem administracji ani na nieformalnej informacji, że „nie powinno być problemu”.

Jeżeli TBS dopuszcza podnajem, zgoda powinna jednoznacznie wskazywać, czego dotyczy – np. określonego pokoju, konkretnej osoby i ewentualnie oznaczonego okresu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, czy planowana sytuacja jest rzeczywiście podnajmem

Jeżeli inna osoba ma dostać konkretny pokój do swojej dyspozycji i płacić za możliwość mieszkania, należy zakładać, że mamy do czynienia z podnajmem części lokalu. Jeżeli natomiast chodzi o wspólne zamieszkanie partnera albo członka rodziny, analiza może być inna.

2. Sprawdź umowę z TBS lub SIM

Umowa może określać sposób uzyskania zgody, obowiązek zgłaszania mieszkańców oraz konsekwencje naruszania obowiązków najemcy. Trzeba również sprawdzić, czy zgoda na konkretną sytuację nie została już wcześniej udzielona.

3. Wystąp o pisemną zgodę przed podnajmem

We wniosku najlepiej podać dane osoby, której ma zostać udostępniony pokój, wskazać zakres korzystania z mieszkania oraz przewidywany okres podnajmu. Jeżeli TBS chce dodatkowych dokumentów, należy zweryfikować, czy obowiązek ich przedstawienia wynika z umowy lub stosowanych zasad najmu.

Brak odpowiedzi nie powinien być traktowany jako dorozumiana zgoda. Przy ryzyku utraty najmu bezpieczne jest rozpoczęcie podnajmu dopiero po otrzymaniu jednoznacznej pisemnej akceptacji.

4. Jeżeli pokój jest już podnajmowany bez zgody – nie ignoruj problemu

Najemca powinien przede wszystkim ustalić, czy i w jakim zakresie doszło do naruszenia umowy oraz czy możliwe jest uzyskanie zgody TBS na dalsze korzystanie z pokoju przez tę osobę. Samo późniejsze wystąpienie o zgodę nie daje jednak gwarancji, że wcześniejszy okres podnajmu zostanie zaakceptowany.

Jeżeli TBS wysłał już wypowiedzenie, trzeba sprawdzić:

• czy zostało złożone na piśmie,
• czy wskazano konkretną przyczynę,
• czy rzeczywiście doszło do oddania całego lokalu lub jego części innej osobie,
• czy zgoda właściciela była w ogóle wymagana,
• czy zgoda została wcześniej udzielona,
• czy prawidłowo zastosowano termin wypowiedzenia.

5. Odróżnij wypowiedzenie od przymusowej eksmisji

Wypowiedzenie umowy nie oznacza, że TBS może samodzielnie usunąć najemcę z mieszkania, wymienić zamki albo wynieść jego rzeczy. Jeżeli po ustaniu najmu lokal nie zostanie dobrowolnie opróżniony, co do zasady właściciel musi dochodzić jego wydania zgodnie z właściwą procedurą, w tym uzyskać tytuł umożliwiający przeprowadzenie egzekucji.

To rozróżnienie jest ważne: naruszenie zakazu podnajmu może stworzyć podstawę do wypowiedzenia, ale utrata faktycznego władania mieszkaniem nie następuje automatycznie w dniu doręczenia pisma.

Najczęstsze błędy i ryzyka

„Wynajmuję tylko pokój, więc zgoda nie jest potrzebna”. To najczęstszy błąd. Zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie obejmują lokal lub jego część.

„Nie ma pisemnej umowy, więc nie ma podnajmu”. Brak dokumentu zatytułowanego „umowa podnajmu” nie rozstrzyga sprawy. O charakterze relacji może świadczyć faktyczny sposób korzystania z pokoju i dokonywane płatności.

„To znajomy, więc mogę go wpuścić bez zgody”. Sam stopień znajomości nie przesądza o prawie do oddania części lokalu. Jeżeli znajomy otrzymuje pokój do korzystania za opłatą, relacja może mieć charakter podnajmu.

„Płaci tylko połowę rachunków, więc jest podnajemcą”. Niekoniecznie. Uczestniczenie partnera albo członka rodziny w kosztach wspólnego gospodarstwa nie musi oznaczać czynszu za pokój. Trzeba oceniać całokształt relacji.

„Skoro TBS wiedział, że ktoś mieszka, to wyraził zgodę”. Sama wiedza pracownika administracji o obecności dodatkowej osoby nie powinna być utożsamiana z wymaganą pisemną zgodą właściciela na podnajem.

FAQ

Czy można legalnie podnająć jeden pokój w mieszkaniu TBS?

Może to być dopuszczalne, jeżeli wynajmujący wyrazi wymaganą zgodę i podnajem nie narusza warunków konkretnej umowy. Nie należy rozpoczynać podnajmu wyłącznie na podstawie ustnego przyzwolenia. Z punktu widzenia ryzyka wypowiedzenia najmu istotna jest pisemna zgoda właściciela.

Czy TBS może wypowiedzieć umowę za podnajem jednego pokoju?

Tak, jeżeli pokój, czyli część lokalu, został wynajęty, podnajęty albo oddany do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje taką podstawę wypowiedzenia.

Czy TBS musi najpierw wezwać mnie do zakończenia podnajmu?

W przypadku podstawy z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy nie przewidziano takiego wcześniejszego upomnienia jako koniecznego warunku wypowiedzenia. Jest to odmienna konstrukcja niż np. przy niektórych naruszeniach sposobu używania lokalu lub przy zaległościach czynszowych, dla których ustawa przewiduje dodatkowe czynności poprzedzające wypowiedzenie.

Czy mogę przyjąć partnera do mieszkania bez traktowania tego jako podnajem?

Samo wspólne zamieszkanie partnerów nie musi być podnajmem. Trzeba jednak odróżnić prowadzenie wspólnego gospodarstwa od odpłatnego oddania partnerowi konkretnego pokoju do samodzielnego korzystania. Niezależnie od tego umowa TBS może nakładać obowiązek zgłoszenia dodatkowego mieszkańca.

Czy dziecko albo inna osoba, wobec której mam obowiązek alimentacyjny, wymaga zgody na zamieszkanie?

Art. 688² Kodeksu cywilnego przewiduje, że zgoda wynajmującego nie jest wymagana w odniesieniu do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Trzeba jednak oddzielić tę regułę od ewentualnych obowiązków informacyjnych wynikających z umowy TBS oraz przepisów właściwych dla danego zasobu.

Czy po śmierci najemcy osoba wynajmująca od niego pokój przejmuje mieszkanie TBS?

Sam podnajem pokoju nie daje podnajemcy automatycznego prawa do przejęcia umowy najmu po śmierci głównego najemcy. Wstąpienie w stosunek najmu zależy od odrębnych przesłanek prawnych. Problem ten szerzej opisuje artykuł dotyczący tego, co dzieje się z mieszkaniem TBS po śmierci najemcy.

Podsumowanie

Podnajęcie jednego pokoju w mieszkaniu TBS nie jest prawnie obojętne tylko dlatego, że najemca nadal zajmuje resztę lokalu. Przepisy wprost obejmują oddanie innej osobie zarówno całego lokalu, jak i jego części.

Jeżeli planowany jest rzeczywisty, odpłatny podnajem pokoju, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wcześniejsze sprawdzenie umowy i uzyskanie pisemnej zgody TBS lub SIM. Jeżeli natomiast spór dotyczy już zamieszkania partnera, członka rodziny albo innej osoby, trzeba najpierw ustalić, czy w ogóle doszło do podnajmu, czy jedynie do wspólnego zamieszkiwania.

W przypadku otrzymania wypowiedzenia szczególnego znaczenia nabierają dokumenty: umowa najmu, ewentualna zgoda TBS, sposób rozliczeń z drugą osobą i treść samego wypowiedzenia. To na ich podstawie można ocenić, czy przesłanka z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy rzeczywiście została spełniona.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 688²; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 3.
• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 1242.