Przejęcie mieszkania w TBS po śmierci najemcy

Czy prawo najmu mieszkania TBS podlega dziedziczeniu?

Mieszkanie w TBS, obecnie często także w zasobie SIM, nie jest własnością najemcy ani partycypanta. Najemca korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu, a nie na podstawie prawa własności. Dlatego po jego śmierci nie dochodzi do dziedziczenia mieszkania w takim znaczeniu, jak przy mieszkaniu własnościowym. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: podnajem mieszkania TBS.

Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi do masy spadkowej. Nie można go więc skutecznie przekazać w testamencie wybranej osobie, nawet dziecku, wnukowi, partnerowi albo innemu członkowi rodziny. Testament może rozstrzygać o majątku spadkowym, ale nie zastępuje ustawowych zasad wstąpienia w stosunek najmu.

Nie oznacza to jednak, że po śmierci najemcy lokal zawsze musi zostać natychmiast opróżniony. Kodeks cywilny przewiduje szczególną instytucję wstąpienia w stosunek najmu przez określone osoby bliskie. Jeżeli taka osoba spełnia warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego, może kontynuować najem na dotychczasowych zasadach, choć nie dlatego, że odziedziczyła mieszkanie.

Zobacz również: co z mieszkaniem TBS po śmierci partycypanta

Kto może wejść w stosunek najmu mieszkania po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Lista ta jest zamknięta. Oznacza to, że nie każda osoba bliska zmarłemu może przejąć najem. Sam fakt pokrewieństwa, dziedziczenia po zmarłym albo wskazania w testamencie nie wystarczy, jeżeli dana osoba nie mieści się w kręgu ustawowym albo nie spełnia warunku stałego zamieszkiwania.

Drugi warunek jest równie ważny: osoba uprawniona musi stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Chodzi o rzeczywiste centrum życiowe, a więc faktyczne mieszkanie, prowadzenie spraw codziennych, korzystanie z lokalu jako z domu. Samo okresowe przebywanie, przechowywanie rzeczy albo sporadyczne wizyty nie wystarczą.

Meldunek może pomóc w wykazaniu stałego zamieszkiwania, ale nie jest rozstrzygający sam w sobie. TBS lub SIM może badać, czy osoba rzeczywiście mieszkała w lokalu. W razie sporu znaczenie mogą mieć rachunki, korespondencja, zeznania sąsiadów, dokumenty medyczne, umowy, potwierdzenia płatności i inne dowody związane z codziennym korzystaniem z mieszkania.

W orzecznictwie przyjmuje się także, że czasowa nieobecność z uzasadnionej przyczyny nie musi oznaczać utraty stałego miejsca zamieszkania. Jeżeli osoba wyjechała na leczenie, do pracy albo z innego przejściowego powodu, ale nadal traktowała lokal jako swoje centrum życiowe, sprawę trzeba oceniać indywidualnie.

Testament a mieszkanie w TBS

Testament nie decyduje o tym, kto przejmie najem mieszkania TBS. Najem nie jest składnikiem spadku, dlatego zapisanie w testamencie, że mieszkanie ma przypaść synowi, córce, wnukowi albo partnerowi, nie wywoła skutku w postaci automatycznego przejęcia lokalu.

Testament może natomiast mieć znaczenie przy rozliczeniu praw majątkowych związanych z partycypacją, kaucją albo innymi wierzytelnościami po zmarłym. Jeżeli zmarły chciał uporządkować kwestie majątkowe między spadkobiercami, testament notarialny bywa praktycznym rozwiązaniem, ale nie zastępuje wymogów z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc syn był jedynym spadkobiercą, ale nie mieszkał stale z najemcą do chwili jego śmierci, sam testament nie da mu prawa do kontynuowania najmu. I odwrotnie: osoba, która spełnia warunki wstąpienia w najem, może kontynuować umowę niezależnie od tego, czy została powołana do spadku.

Partycypacja w TBS a spadek

Partycypację trzeba odróżnić od prawa najmu. Partycypacja jest związana z finansowym udziałem w kosztach budowy lokalu. Nie daje własności mieszkania, ale może tworzyć określone prawa majątkowe, zwłaszcza roszczenie o zwrot kwoty partycypacji po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, zgodnie z ustawą oraz umową.

Co do zasady prawa majątkowe związane z partycypacją mogą być przedmiotem dziedziczenia na zasadach ogólnych. Nie oznacza to jednak, że spadkobierca partycypacji automatycznie staje się najemcą lokalu. Można więc mieć roszczenie o rozliczenie partycypacji, a jednocześnie nie mieć prawa do dalszego zajmowania mieszkania.

W praktyce konieczne jest sprawdzenie, kto był partycypantem, jaka była treść umowy partycypacji, czy partycypant był jednocześnie najemcą, czy umowa przewiduje cesję albo wskazanie kolejnego najemcy oraz jakie regulaminy obowiązują w danym TBS lub SIM. Znaczenie może mieć także to, czy lokal był wybudowany przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego i jakie przepisy przejściowe znajdują zastosowanie do danej umowy.

Zobacz również: zwrot zwaloryzowanej wartości partycypacji w TBS

Czy można przepisać partycypację albo wskazać dziecko jako przyszłego najemcę?

Możliwość przeniesienia praw z umowy partycypacji albo wskazania innej osoby jako przyszłego najemcy zależy przede wszystkim od treści umowy, regulaminu TBS lub SIM oraz aktualnych przepisów. Nie należy utożsamiać takiej cesji z dziedziczeniem prawa najmu. Samo wskazanie następcy nie wystarcza, jeżeli nie spełnia on kryteriów; warto sprawdzić warunki, na jakich można dostać mieszkanie w TBS/SIM.

Jeżeli najemca chce zabezpieczyć dziecko, powinien w pierwszej kolejności sprawdzić dokumenty dotyczące lokalu: umowę najmu, umowę partycypacji, regulamin przydziału lokali, zasady zmiany najemcy i warunki dochodowe. W wielu przypadkach konieczna będzie zgoda TBS lub SIM, a wskazana osoba musi spełniać kryteria przewidziane dla najemców.

Notarialne oświadczenie albo testament może uporządkować kwestie spadkowe, ale nie wiąże automatycznie TBS w zakresie zawarcia umowy najmu. Jeżeli dziecko mieszka z najemcą, warto zadbać o dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie oraz wyjaśnić z TBS, jakie formalności będą wymagane po śmierci najemcy.

Co zrobić po śmierci najemcy mieszkania TBS?

Po śmierci najemcy osoba, która chce kontynuować najem, powinna możliwie szybko skontaktować się z TBS lub SIM i zgłosić okoliczności uzasadniające wstąpienie w stosunek najmu. Najczęściej potrzebne będą akt zgonu najemcy, dokumenty potwierdzające pokrewieństwo albo inną podstawę z art. 691 Kodeksu cywilnego oraz dowody stałego zamieszkiwania w lokalu.

Jeżeli TBS kwestionuje prawo do wstąpienia w najem, spór może wymagać wykazania przed sądem, że dana osoba spełniała ustawowe warunki. W takiej sytuacji istotne są dowody faktycznego zamieszkiwania, a nie tylko deklaracje rodzinne.

Równolegle spadkobiercy powinni ustalić, czy zmarły wniósł partycypację albo kaucję oraz komu przysługuje roszczenie o ich rozliczenie. Jeżeli jest kilku spadkobierców, konieczne może być stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia oraz późniejszy dział spadku lub porozumienie dotyczące rozliczenia środków.

FAQ

Czy mieszkanie TBS można odziedziczyć po rodzicu?

Nie w sensie prawa własności ani dziedziczenia najmu. Można natomiast wstąpić w stosunek najmu, jeżeli jest się osobą z kręgu wskazanego w art. 691 Kodeksu cywilnego i stale mieszkało się z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

Czy testament pozwala przekazać mieszkanie TBS dziecku?

Nie. Testament nie przenosi prawa najmu mieszkania TBS. Może regulować dziedziczenie majątku, w tym praw majątkowych związanych z partycypacją, ale nie zastępuje ustawowych warunków przejęcia najmu.

Czy sam meldunek wystarczy do przejęcia najmu?

Nie zawsze. Meldunek jest ważnym dowodem, ale najważniejsze jest faktyczne, stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci. TBS lub sąd mogą badać rzeczywisty stan sprawy.

Czy partycypacja w TBS wchodzi do spadku?

Prawa majątkowe związane z partycypacją mogą podlegać dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Nie oznacza to jednak automatycznego przejęcia mieszkania. Najem i partycypację trzeba rozliczać osobno.

Czy dziecko najemcy zawsze przejmie lokal TBS?

Nie. Dziecko należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 Kodeksu cywilnego, ale musi jeszcze stale mieszkać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli od lat mieszka osobno, co do zasady nie przejmie najmu.

Co zrobić, gdy TBS odmawia uznania wstąpienia w najem?

Należy zebrać dokumenty i dowody stałego zamieszkiwania, a następnie rozważyć wystąpienie z roszczeniem o ustalenie istnienia stosunku najmu. Warto wcześniej przeanalizować umowę najmu, regulamin TBS lub SIM i całą korespondencję ze spółką.

Podsumowanie

W sprawach mieszkań TBS kluczowe jest rozróżnienie dwóch kwestii: dalszego najmu oraz rozliczenia partycypacji. Najem nie podlega dziedziczeniu i nie można go po prostu zapisać w testamencie. O tym, kto może kontynuować umowę, decyduje przede wszystkim art. 691 Kodeksu cywilnego oraz faktyczne zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Partycypacja ma natomiast charakter majątkowy i może wymagać rozliczenia ze spadkobiercami. Nie daje jednak sama przez się prawa do lokalu. Dlatego przy śmierci najemcy TBS trzeba jednocześnie sprawdzić przepisy, umowę najmu, umowę partycypacji, regulamin danego TBS lub SIM i dokumenty spadkowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 691 i art. 922.
2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - tekst aktu w systemie ELI, w szczególności przepisy dotyczące partycypacji w kosztach budowy lokali.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.