Przejęcie mieszkania w TBS po śmierci najemcy

Najpierw sprawdź, jaki rodzaj umowy TBS/SIM obowiązywał

Mieszkanie w TBS, a obecnie często także w zasobie SIM, nie jest własnością najemcy ani partycypanta. Najemca korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu. Dlatego po jego śmierci nie dochodzi do dziedziczenia mieszkania tak jak przy lokalu własnościowym. Trzeba natomiast ustalić, czy inna osoba wstąpiła w stosunek najmu oraz co dzieje się z partycypacją.

Pierwszym krokiem nie powinno być więc samo pytanie, czy dziecko, małżonek lub partner spełnia warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego. Najpierw należy zebrać dokumenty dotyczące lokalu i ustalić, jaki model prawny faktycznie obowiązywał w dniu śmierci najemcy.

• umowę najmu i wszystkie aneksy,
• umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu,
• informację, kto formalnie był najemcą, a kto partycypantem,
• datę zawarcia umów i podstawę ich późniejszych zmian,
• informację, czy umowę najmu zmieniono na umowę uwzględniającą okresowe albo całkowite rozliczenie partycypacji,
• regulamin TBS/SIM oraz korespondencję dotyczącą zmiany najemcy i rozliczenia partycypacji,
• w przypadku całkowitego rozliczenia partycypacji — także dokumenty pokazujące, czy SIM przekazała wymagane ustawą pouczenie.

Rozdział 4aa ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa dotyczy szczególnych umów rozliczających partycypację w okresie najmu. Nie każda starsza umowa TBS automatycznie staje się taką umową. Ustawa wiąże ten reżim z określonym rodzajem partycypacji, finansowaniem lokalu oraz zmianą dotychczasowej umowy najmu na jeden z ustawowych wariantów. Dlatego sama informacja, że „była wpłacona partycypacja”, nie wystarcza do wyboru właściwych przepisów.

Jeżeli szczególny reżim rozdziału 4aa nie ma zastosowania, w sprawach nieuregulowanych ustawą stosuje się przepisy o najmie, w tym art. 691 Kodeksu cywilnego. Przydatne tło dotyczące relacji między najmem a partycypacją zawiera poradnik o najmie i partycypacji w TBS i SIM.

Zwykłe wstąpienie w najem — art. 691 Kodeksu cywilnego

Jeżeli w danej sprawie nie działa szczególna regulacja zmieniająca skutki sukcesji najmu, podstawą jest art. 691 Kodeksu cywilnego. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Jest to katalog zamknięty. Samo pokrewieństwo, dziedziczenie po zmarłym, wskazanie w testamencie albo wieloletnia pomoc najemcy nie zastępują ustawowych przesłanek. Drugi warunek jest równie ważny: osoba należąca do tego kręgu musi stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli nie ma osoby spełniającej warunki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, w modelu ogólnym stosunek najmu wygasa. Trzeba jednak pamiętać o art. 691 § 5: przepisów o wstąpieniu w najem po śmierci najemcy nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Jeżeli zmarły był współnajemcą, sytuację pozostałego współnajemcy trzeba ocenić odrębnie.

Stałe zamieszkiwanie z najemcą — co trzeba wykazać?

Stałe zamieszkiwanie oznacza faktyczne związanie życia z lokalem, a nie tylko formalny adres. Chodzi o to, czy mieszkanie było rzeczywistym centrum życiowym danej osoby: czy tam prowadziła gospodarstwo domowe, przechowywała rzeczy osobiste, odbierała korespondencję i organizowała codzienne życie.

Meldunek może być pomocnym dowodem, ale nie tworzy prawa do najmu i nie przesądza sprawy. Osoba zameldowana, która faktycznie mieszkała gdzie indziej, może nie spełnić przesłanki stałego zamieszkiwania. Z kolei brak meldunku nie musi przekreślać wstąpienia w najem, jeżeli inne dowody potwierdzają rzeczywiste zamieszkiwanie.

Znaczenie mogą mieć m.in. rachunki, korespondencja, dokumenty urzędowe i medyczne z adresem lokalu, potwierdzenia płatności, zeznania sąsiadów, dokumenty potwierdzające prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego oraz wcześniejsze zgłoszenia do TBS/SIM. Czasowa nieobecność z powodu leczenia, pracy albo innej przejściowej przyczyny nie musi oznaczać utraty stałego miejsca zamieszkania, jeżeli lokal nadal pozostawał centrum życiowym.

W przypadku partnera dochodzi dodatkowo potrzeba wykazania faktycznego wspólnego pożycia. Pomocniczo można porównać praktyczne problemy opisane w materiale o zgłoszeniu partnera do wspólnego zamieszkania w TBS.

Testament a mieszkanie w TBS

Testament nie przenosi prawa najmu mieszkania TBS na wskazaną osobę. Najem lokalu mieszkalnego nie przechodzi na spadkobierców według zwykłych zasad dziedziczenia, jeżeli ustawa przewiduje szczególny mechanizm wstąpienia w stosunek najmu.

Dlatego syn będący jedynym spadkobiercą nie nabędzie prawa do kontynuowania najmu wyłącznie na podstawie testamentu, jeżeli nie spełnia przesłanek właściwych dla danego reżimu. I odwrotnie — osoba, która skutecznie wstępuje w stosunek najmu, nie musi być spadkobiercą zmarłego.

Testament może mieć znaczenie dla praw i roszczeń majątkowych należących do spadku, ale najpierw trzeba ustalić, czy konkretne roszczenie związane z partycypacją w ogóle istnieje i w jakiej wysokości. Nie można tego przesądzić wyłącznie na podstawie faktu wcześniejszej wpłaty partycypacji.

Umowa z okresowym rozliczeniem partycypacji — art. 33dg

Jeżeli najemca był stroną umowy najmu uwzględniającej okresowe rozliczenie partycypacji, nie wystarczy zastosować wyłącznie standardowego schematu z art. 691 Kodeksu cywilnego. Art. 33dg ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stanowi, że osoby wstępujące w stosunek najmu po śmierci takiego najemcy wstępują w ten stosunek na zasadach określonych w tej umowie.

Oznacza to, że art. 691 pozostaje istotny przy ustalaniu, czy dana osoba należy do kręgu osób mogących wstąpić w najem w sprawach nieuregulowanych szczególnie, ale na tym analiza się nie kończy. Trzeba jeszcze przeczytać samą umowę rozliczeniową: ustalić okres rozliczania partycypacji, wysokość części zaliczanych na poczet czynszu, pozostały okres rozliczeniowy oraz skutki zmiany osoby po stronie najemcy.

Nie należy również automatycznie przyjmować, że po śmierci najemcy powstaje po stronie spadkobierców odrębne i natychmiast wymagalne roszczenie o zwrot całej partycypacji. Przy umowie okresowej mechanizm rozliczenia jest związany z treścią umowy i ustawowymi zasadami rozliczania partycypacji w czasie trwania najmu.

Umowa z całkowitym rozliczeniem partycypacji — art. 33dj

Jeszcze dalej idą szczególne zasady dotyczące umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji. Art. 33dj ust. 1 przewiduje, że osoby wstępujące po śmierci najemcy mogą kontynuować stosunek najmu na zasadach tej szczególnej umowy wyłącznie wtedy, gdy przez cały okres jej obowiązywania zamieszkiwały w lokalu i w dniu zawierania tej umowy osiągnęły ustawowy wiek emerytalny, z uwzględnieniem wyjątku z ust. 4.

To bardzo ważne rozróżnienie. Ustawa nie pozwala sprowadzić całej sprawy do pytania, czy dana osoba jest małżonkiem, dzieckiem albo partnerem i czy mieszkała ze zmarłym w chwili śmierci. Przy całkowitym rozliczeniu trzeba dodatkowo ustalić historię zamieszkiwania przez cały okres obowiązywania tej konkretnej umowy oraz wiek osoby w dniu jej zawarcia.

Art. 33dj ust. 2 reguluje również finansowy skutek określonych zdarzeń. W razie rozwiązania przez najemcę umowy i opróżnienia lokalu, rozwiązania umowy w wyniku śmierci najemcy albo w sytuacji, gdy osoba wstępująca w najem jest inną osobą niż określona w ust. 1, partycypację co do zasady uznaje się za rozliczoną w całości.

Nie wolno więc w takim wariancie obiecywać spadkobiercom zwrotu „odziedziczonej partycypacji” bez sprawdzenia dokumentów. Całkowite rozliczenie partycypacji jest właśnie konstrukcją, w której ustawodawca przewidział możliwość wyczerpania wartości partycypacji przez jej zaliczanie na poczet czynszu oraz szczególne skutki śmierci najemcy.

Brak ustawowego pouczenia przez SIM może zmienić skutek

Przy zawieraniu umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji SIM ma obowiązek przekazać ustawowe pouczenie o skutkach takiej umowy. Jeżeli tego obowiązku nie dopełniono, stosuje się art. 33dj ust. 4.

W razie śmierci najemcy lub rozwiązania przez niego umowy partycypację uznaje się wtedy za rozliczoną tylko do łącznej wysokości części zaliczonych już na poczet czynszu w okresie obowiązywania umowy. Pozostałej części nie można automatycznie traktować jako utraconej tylko dlatego, że doszło do śmierci najemcy.

Jeżeli natomiast w stosunek najmu wstępuje osoba niespełniająca warunków z art. 33dj ust. 1, brak prawidłowego pouczenia powoduje, że może ona wstąpić w najem na zasadach określonych w tej umowie, a rozliczanie partycypacji trwa do momentu osiągnięcia ustawowo wskazanej kwoty. Właśnie dlatego w tego rodzaju sprawie trzeba mieć nie tylko umowę, ale również dokumenty przekazane przy jej zawieraniu.

Co dzieje się z partycypacją i roszczeniem o zwrot?

Partycypację trzeba oddzielić od prawa najmu, ale również unikać przeciwnego uproszczenia, że każda wpłacona partycypacja jest po śmierci najemcy zwykłym prawem majątkowym, które w pełnej wysokości przechodzi na spadkobierców.

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, jaki był rodzaj umowy i na jakim etapie znajdowało się rozliczenie. Dopiero potem można odpowiedzieć, czy w chwili śmierci istniało konkretne roszczenie majątkowe, czy powstanie ono dopiero po spełnieniu dodatkowych warunków, czy też ustawa nakazuje uznać partycypację za rozliczoną w całości albo w określonej części.

W zwykłym modelu, poza szczególnym mechanizmem okresowego lub całkowitego rozliczenia, znaczenie mają przepisy ustawy i treść umowy partycypacji, w tym zasady zwrotu po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Jeżeli po stronie zmarłego istniało już zbywalne roszczenie majątkowe, może ono wejść do spadku na zasadach ogólnych. Nie należy jednak utożsamiać tego z automatycznym dziedziczeniem samego prawa najmu.

Przy umowie okresowej trzeba uwzględnić art. 33dg i zasady wynikające z umowy. Przy umowie całkowitej kluczowe są art. 33dj ust. 2–4. Szczegółowe zasady ustalania kwoty zwracanej w zwykłych wariantach omawia także materiał o zwrocie zwaloryzowanej wartości partycypacji w TBS.

Co zrobić po śmierci najemcy mieszkania TBS/SIM?

Osoba, która chce kontynuować najem, powinna możliwie szybko zgłosić sprawę do TBS/SIM, ale jeszcze przed sformułowaniem kategorycznego żądania warto ustalić właściwy reżim prawny. Najbezpieczniejsza kolejność jest następująca:

1. zebrać umowę najmu, umowę partycypacji, aneksy, regulamin i korespondencję ze spółką;
2. ustalić, czy zmarły był jedynym najemcą czy współnajemcą;
3. sprawdzić, czy obowiązywała zwykła umowa najmu, umowa z okresowym rozliczeniem partycypacji czy umowa z całkowitym rozliczeniem partycypacji;
4. ustalić, kto faktycznie mieszkał z najemcą i od kiedy, oraz zebrać dowody stałego zamieszkiwania;
5. przy całkowitym rozliczeniu partycypacji sprawdzić także warunek wieku, okres zamieszkiwania przez cały czas obowiązywania umowy i treść pouczenia przekazanego przez SIM;
6. złożyć do TBS/SIM pisemne zgłoszenie wraz z dokumentami i zażądać pisemnego stanowiska co do dalszego najmu oraz rozliczenia partycypacji.

Najczęściej potrzebne są akt zgonu najemcy, dokumenty potwierdzające małżeństwo albo pokrewieństwo, a w przypadku partnera także dowody faktycznego wspólnego pożycia. Do tego dochodzą dowody zamieszkiwania i komplet dokumentów umownych. Przy porządkowaniu danych dotyczących wspólnego zamieszkania pomocne może być też omówienie zameldowania partnera w mieszkaniu TBS, przy czym meldunek sam nie przesądza o prawie do najmu.

Jeżeli TBS/SIM odmawia uznania prawa do najmu, sama odmowa spółki nie musi przesądzać o wyniku sprawy. Gdy wstąpienie nastąpiło z mocy prawa, możliwe jest wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, o ile istnieje interes prawny. W sporze dotyczącym szczególnej umowy rozliczeniowej sąd będzie musiał ocenić nie tylko art. 691 Kodeksu cywilnego, lecz także właściwe przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i treść umowy.

TBS/SIM może równolegle badać obowiązki wynikające z dalszego najmu, w tym te związane z sytuacją gospodarstwa domowego. Osobno opisujemy obowiązki dotyczące dochodów najemcy TBS. Po przejęciu najmu warto również ustalić, kiedy remont mieszkania TBS wymaga zgody wynajmującego.

Po śmierci najemcy trzeba badać nie tylko następstwo po dotychczasowym najemcy, lecz także warunki, jakie musi spełnić osoba mająca dalej korzystać z lokalu. Jednym z odrębnych zagadnień jest relacja TBS a własne mieszkanie i znaczenie posiadania innego tytułu do lokalu. Jeżeli lokal ma być następnie udostępniany osobie trzeciej, osobno trzeba sprawdzić zasady podnajmu pokoju w mieszkaniu TBS.

FAQ

Czy art. 691 Kodeksu cywilnego zawsze decyduje o przejęciu najmu TBS?

Nie jako jedyny przepis. W zwykłym modelu art. 691 Kodeksu cywilnego ma podstawowe znaczenie, ale przy umowach uwzględniających okresowe albo całkowite rozliczenie partycypacji trzeba dodatkowo stosować szczególne przepisy rozdziału 4aa ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i przeanalizować samą umowę.

Co zmienia umowa z okresowym lub całkowitym rozliczeniem partycypacji?

Przy okresowym rozliczeniu art. 33dg nakazuje uwzględnić zasady określone w umowie. Przy całkowitym rozliczeniu art. 33dj przewiduje dodatkowe warunki kontynuowania szczególnych zasad umowy oraz szczególne skutki finansowe śmierci najemcy. Znaczenie może mieć także to, czy SIM przekazała wymagane ustawą pouczenie.

Czy dziecko może przejąć mieszkanie TBS na podstawie testamentu?

Nie. Testament nie przenosi prawa najmu. Dziecko musi spełnić przesłanki właściwe dla danego modelu wstąpienia w najem. Testament może natomiast dotyczyć praw majątkowych należących do spadku, jeżeli takie prawa rzeczywiście istniały po stronie zmarłego.

Czy sam meldunek wystarczy do wstąpienia w najem?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i jest tylko jednym z możliwych dowodów. W modelu art. 691 Kodeksu cywilnego trzeba wykazać faktyczne stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy partycypacja w TBS zawsze wchodzi do spadku?

Nie można przyjąć takiej zasady automatycznie. Trzeba ustalić rodzaj umowy, etap rozliczenia i to, czy w chwili śmierci istniało konkretne roszczenie majątkowe. Przy całkowitym rozliczeniu partycypacji art. 33dj może prowadzić do uznania partycypacji za rozliczoną w całości albo tylko w określonej części.

Co zrobić, gdy TBS/SIM odmawia uznania wstąpienia w najem?

Należy zażądać pisemnego stanowiska, zebrać umowę najmu i partycypacji oraz dowody zamieszkiwania, a następnie ocenić właściwy reżim prawny. Jeżeli istnieje spór co do samego istnienia stosunku najmu, możliwe jest powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.