• Data: 2024-08-20 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Jestem właścicielem mieszkania w bloku. W zeszłym roku budynek został odłączony od centralnego ogrzewania. Obecnie ogrzewam mieszkanie piecem na drewno. Czy wspólnota może mnie zmusić do założenia ogrzewania gazowego (jest to ogrzewanie z indywidualnym piecem, instalacje innych nie będą przechodzić przez moje mieszkanie)?
Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). W pierwszej kolejności należy zweryfikować, jakie ma Pani obowiązki jako członek wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”. Nadto w oparciu o ust. 2„ na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W kontekście Pani zapytania istotny jest również przepis art. 14 ustawy, który wskazuje, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną:
W oparciu o art. 13 ustawy każdy właściciel samodzielnie decyduje o tym, w jaki sposób ogrzewane jest jego mieszkanie, a także samodzielnie ponosi koszty wybranego sposobu ogrzewania. Każdy właściciel samodzielnie powinien ponosić koszt ewentualnej zmiany instalacji w swoim mieszkaniu. Zatem o ile wybrany przez Panią sposób ogrzewania, zmiany instalacji nie wpływa na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nie generuje udziału tej nieruchomości wspólnej zmianie ogrzewania, o tyle w tym zakresie może Pani samodzielnie podjąć działania w sprawie i zainstalować odpowiednie ogrzewanie. Pamiętać w tym zakresie należy o tym, że nie może to utrudniać korzystania z nieruchomości wspólnej przez innych współwłaścicieli.
W sytuacji, w której zostałaby podjęta uchwała nakazująca Pani podjęcie działań, które nie odnosiłoby się do części wspólnej nieruchomości, to wówczas doszłoby do naruszenia Pani uzasadnionego interesu, a zatem mogłaby Pani taką uchwałę zaskarżyć do sądu. Kwestię podejmowania uchwał reguluje art. 23 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z nim uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3).
Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli.
Zgodnie z art. 25 ustawy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Wymiana Pieca na Gazowy
Pan Jan, właściciel mieszkania w bloku, który kilka lat temu został odłączony od centralnego ogrzewania, zdecydował się na montaż pieca gazowego. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, że wszyscy mieszkańcy muszą zainstalować piece gazowe, aby ujednolicić system ogrzewania. Pan Jan nie był zadowolony z tej decyzji, ponieważ miał już zamontowany nowoczesny piec na drewno, który działał bez zarzutu. Skonsultował się z prawnikiem, który poinformował go, że wspólnota nie może narzucić zmiany systemu ogrzewania, jeżeli nie wpływa to na części wspólne budynku. Pan Jan zdecydował się zaskarżyć uchwałę do sądu, powołując się na naruszenie jego uzasadnionego interesu.
Instalacja Pieca Elektrycznego
Pani Maria od lat mieszka w bloku, który w zeszłym roku został odłączony od centralnego ogrzewania. Zdecydowała się na instalację pieca elektrycznego, ponieważ uważała to za najwygodniejszą opcję. Wspólnota mieszkaniowa sugerowała instalację pieców gazowych, argumentując, że jest to tańsze rozwiązanie. Pani Maria postanowiła działać zgodnie z własnymi preferencjami i zainstalowała piec elektryczny na własny koszt, dbając przy tym, aby nie naruszać części wspólnych nieruchomości. Dzięki znajomości swoich praw, wiedziała, że ma prawo do samodzielnego wyboru systemu ogrzewania.
Odmowa Montażu Pieca Gazowego
Pan Tomasz, mieszkający w bloku, który został odłączony od centralnego ogrzewania, korzystał z pieca na drewno, który zainstalował po odłączeniu od sieci. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której nakazywała wszystkim mieszkańcom instalację pieców gazowych. Pan Tomasz sprzeciwił się tej decyzji, gdyż jego piec na drewno spełniał wszystkie normy ekologiczne i był dla niego bardziej opłacalny. Postanowił zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, argumentując, że zmiana ogrzewania nie powinna być narzucana przez wspólnotę, jeśli dotyczy tylko jego prywatnego lokalu i nie wpływa na korzystanie z części wspólnych. Sąd przyznał mu rację, uznając, że wspólnota nie może zmusić właściciela do zmiany sposobu ogrzewania, jeśli ten nie narusza przepisów i interesów innych mieszkańców.
Właściciele mieszkań mają prawo do samodzielnego wyboru systemu ogrzewania swojego lokalu, pod warunkiem że nie wpływa to negatywnie na części wspólne nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa nie może narzucać mieszkańcom zmiany ogrzewania, jeśli nie jest to uzasadnione interesem wspólnym. W przypadku sporów, właściciele mogą skorzystać z drogi sądowej w celu ochrony swoich praw.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej? Skorzystaj z naszej usługi porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika