Były mąż stosuje przemoc i zajmuje wspólnie wynajmowane mieszkanie – co zrobić?

Jak zabezpieczyć mieszkanie, gdy były mąż stosuje przemoc?

Jeżeli były mąż grozi, stosuje przemoc, nadużywa alkoholu lub jego zachowanie realnie zagraża Pani życiu albo zdrowiu, pierwszeństwo ma bezpieczeństwo, a nie formalne rozliczenie najmu. W razie bezpośredniego zagrożenia należy wezwać Policję. Policjant może wydać wobec osoby stosującej przemoc domową nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakaz zbliżania się do mieszkania. Taki nakaz i zakaz co do zasady obowiązuje 14 dni, ale w tym czasie można wystąpić do sądu o dalszą ochronę.

Niezależnie od toczącej się sprawy karnej można złożyć do sądu rejonowego wniosek na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Sąd może zobowiązać osobę stosującą przemoc domową do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia, zakazać zbliżania się do mieszkania, a w odpowiednich przypadkach także zastosować inne zakazy ochronne. Nie jest konieczne, aby sprawca był właścicielem lokalu albo jedynym najemcą. Kluczowe jest wykazanie przemocy i zagrożenia dla osoby doznającej przemocy. Postępowanie ma charakter przyspieszony, a sąd powinien co do zasady orzec w terminie miesiąca od wniesienia wniosku.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty z interwencji Policji, zawiadomienia do prokuratury, zaświadczenia lekarskie, dokumentację procedury Niebieskie Karty, wiadomości, nagrania, zdjęcia zniszczeń, potwierdzenia gróźb oraz dane świadków. Im lepiej udokumentowane jest zagrożenie, tym większa szansa na szybkie zabezpieczenie sytuacji mieszkaniowej.

Co ze wspólnym najmem po rozwodzie?

Jeżeli umowa najmu została zawarta w czasie trwania małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny, zastosowanie może mieć art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Po rozwodzie trzeba więc ustalić, czy oboje byli małżonkowie nadal mają status najemców, kto jest wpisany w umowie oraz czy lokal należy do zasobu gminy, TBS, spółdzielni lub prywatnego właściciela. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „mieszkanie męża po rozwodzie”.

W przypadku lokalu komunalnego prawo najmu może być rozliczane w sprawie o podział majątku wspólnego. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02, wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego stanowi różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem w konkretnych okolicznościach sprawy okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Praktyczne znaczenie ma tu wycena prawa najmu w podziale majątku, zwłaszcza gdy lokal jest atrakcyjny czynszowo i ma realną wartość ekonomiczną.

Jeżeli rozwód dopiero się toczy, znaczenie ma także art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Sąd rozwodowy orzeka wtedy o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas wspólnego zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków, a w wyjątkowych wypadkach może nakazać eksmisję małżonka, który rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Jeżeli rozwód jest już prawomocny, zwykle potrzebne jest odrębne postępowanie mieszkaniowe, ochronne albo majątkowe. Jeżeli prowadzi ono do klasycznej eksmisji, warto osobno sprawdzić zasady eksmisji w okresie zimowym; nie zastępują one środków ochronnych stosowanych przy przemocy domowej.

Nie w każdej sprawie samo postanowienie o podziale majątku automatycznie rozwiązuje wszystkie relacje z wynajmującym. Przy lokalach komunalnych, TBS lub lokalach z zasobu społecznego konieczne może być także zgłoszenie rozstrzygnięcia właścicielowi lokalu, aneksowanie umowy albo przeprowadzenie odrębnej procedury wymaganej przez wynajmującego. Dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić umowę najmu, regulamin wynajmującego i dotychczasową korespondencję.

Czy można zmusić byłego męża do wypowiedzenia umowy i wymeldowania?

Nie da się skutecznie rozwiązać problemu samym żądaniem, aby były mąż wypowiedział umowę najmu i wymeldował się z lokalu. Jeżeli oboje jesteście najemcami, decyzja jednego najemcy nie zawsze wystarczy do zakończenia albo zmiany całego stosunku najmu. Jeżeli najemcą formalnie jest tylko były mąż, potrzebna będzie analiza, czy Pani przysługuje współnajem z mocy prawa albo inne roszczenie związane z lokalem.

Wymeldowanie ma charakter ewidencyjny. Oznacza to, że potwierdza określony stan faktyczny, ale samo w sobie nie odbiera prawa do mieszkania ani nie zastępuje eksmisji. Jeżeli osoba nadal faktycznie mieszka w lokalu, organ może odmówić wymeldowania. Jeżeli natomiast były mąż opuści lokal i nie będzie w nim mieszkał, można rozważyć administracyjny wniosek o wymeldowanie. Szerzej tę różnicę omawia temat Zameldowanie a prawo do mieszkania.

Zaległy czynsz i ryzyko utraty lokalu

Pięciomiesięczna zaległość w opłatach jest poważnym problemem, bo może zagrozić całej umowie najmu. W przypadku lokatorów uprawnionych do odpłatnego używania lokalu właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jedną z nich jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości.

W praktyce warto jak najszybciej ustalić saldo zadłużenia u wynajmującego, zabezpieczyć dowody, kto faktycznie mieszkał w lokalu i kto miał ponosić opłaty, a także rozważyć spłatę najpilniejszych zaległości w celu ochrony najmu. Zapłacone za byłego męża kwoty można później dochodzić w rozliczeniach między byłymi małżonkami, jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że powinien partycypować w kosztach.

Postępowanie karne a sprawa mieszkaniowa

Tocząca się sprawa karna jest ważna, ale nie zastępuje postępowania o uregulowanie sytuacji mieszkaniowej. W sprawie karnej można wnosić o środki zapobiegawcze lub ochronne, w szczególności zakaz kontaktowania się, zakaz zbliżania się albo nakaz opuszczenia lokalu, jeżeli zachodzą przesłanki z przepisów postępowania karnego. Równolegle warto jednak prowadzić sprawę cywilną dotyczącą ochrony przed przemocą i sprawę majątkową dotyczącą prawa najmu.

Jeżeli były mąż narusza zakazy, wraca pod mieszkanie, grozi albo próbuje wymusić kontakt, każde takie zachowanie należy dokumentować i zgłaszać. Naruszenia mogą mieć znaczenie zarówno w sprawie karnej, jak i w postępowaniu cywilnym o dalsze zakazy.

Jakie kroki warto podjąć?

• Wezwać Policję w każdej sytuacji zagrożenia i żądać sporządzenia dokumentacji interwencji.
• Zgłosić przemoc odpowiednim służbom i zadbać o dokumentację medyczną, psychologiczną lub z procedury Niebieskie Karty.
• Złożyć do sądu rejonowego wniosek o nakaz opuszczenia mieszkania i zakazy ochronne, jeżeli przemoc nadal trwa albo grozi jej ponowienie.
• Sprawdzić umowę najmu, status lokalu i korespondencję z wynajmującym.
• Ustalić zaległości czynszowe i zabezpieczyć dowody, że powstały wskutek zachowania byłego męża.
• Rozważyć wniosek o podział majątku wspólnego, w którym zostanie rozliczone prawo najmu oraz ewentualne spłaty.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy ograniczać się do żądania wypowiedzenia umowy najmu i wymeldowania byłego męża. Najpierw trzeba zadbać o bezpieczeństwo i rozważyć wniosek o nakaz opuszczenia mieszkania w związku z przemocą domową. Równolegle trzeba chronić najem przed wypowiedzeniem z powodu zaległości oraz przygotować sprawę o podział majątku lub inne postępowanie, które uporządkuje prawo do lokalu.

Najlepsza kolejność działań zależy od dokumentów, treści umowy najmu, rodzaju lokalu, skali przemocy i aktualnego etapu sprawy karnej. W sprawach z przemocą domową, zadłużeniem i lokalem komunalnym albo TBS szczególnie ważne jest, aby nie składać przypadkowych pism, które mogą osłabić pozycję najemcy.