Dochody najemcy TBS – kiedy trzeba je zgłaszać i co grozi za przekroczenie?

Wokół dochodów najemców TBS nadal krąży wiele informacji opartych na przepisach obowiązujących kilka lat temu. Najczęściej pojawia się twierdzenie, że każdy najemca musi co roku składać deklarację dochodową, a przekroczenie limitu automatycznie oznacza podwyżkę czynszu albo utratę mieszkania. W aktualnym stanie prawnym takie uproszczenie jest nieprawidłowe.

W przepisach używa się obecnie określenia społeczna inicjatywa mieszkaniowa, czyli SIM. Zgodnie z ustawą pojęcie to obejmuje również towarzystwa budownictwa społecznego utworzone wcześniej. Dlatego opisane niżej zasady mogą dotyczyć również mieszkań potocznie nadal określanych jako mieszkania TBS.

Dochody najemcy TBS – kiedy trzeba je zgłaszać i co grozi za przekroczenie?

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy momentu, w którym dochód jest badany. Zgodnie z art. 30 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa limity dochodowe mają znaczenie przede wszystkim przy zawieraniu umowy najmu lokalu wybudowanego z wykorzystaniem określonych w ustawie form finansowania.

Osoba ubiegająca się o najem składa SIM deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego oraz przedstawia zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego dotyczące dochodów jej oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. W szczególnym przypadku osoby, która wcześniej zawarła z SIM umowę partycypacji, ustawa określa odrębnie rok, z którego dochód wykazuje się w deklaracji.

Nie należy jednak przenosić tych zasad automatycznie na cały okres późniejszego najmu. Aktualny art. 30 nie przewiduje już dawnego generalnego obowiązku, zgodnie z którym najemca miał co roku do 30 kwietnia przedstawiać TBS deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego.

Oznacza to, że sam fakt, iż po kilku latach najmu najemca zaczął zarabiać więcej niż w chwili uzyskania mieszkania, nie powoduje automatycznie wypowiedzenia umowy ani utraty prawa do lokalu. Trzeba natomiast oddzielnie sprawdzić konkretną umowę, sposób sfinansowania budowy lokalu oraz ewentualne szczególne zasady mające zastosowanie do danego zasobu.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Podstawowe znaczenie ma art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis określa zarówno warunki dochodowe przy zawieraniu określonych umów najmu, jak i obowiązki związane z deklaracją oraz konsekwencje podania danych niezgodnych z prawdą.

Limity nie są jedną stałą kwotą obowiązującą w całej Polsce. Ich wysokość zależy między innymi od liczby osób w gospodarstwie domowym, rodzaju inwestycji i zasad finansowania lokalu oraz przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie, w którym znajduje się lokal. Wysokość przeciętnego wynagrodzenia w poszczególnych województwach ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego.

W praktyce nie powinno się więc porównywać swoich zarobków z przypadkową kwotą znalezioną w starszym artykule internetowym. Trzeba ustalić, który wariant art. 30 ust. 1 znajduje zastosowanie do konkretnego mieszkania i jaka wartość wynagrodzenia stanowi podstawę obliczeń.

Za dochód dla potrzeb deklaracji, o której mowa w art. 30, uważa się dochód w rozumieniu przepisów ustawy o dodatkach mieszkaniowych. Ta ustawa odsyła z kolei do ustawowej definicji dochodu stosowanej w przepisach o świadczeniach rodzinnych. Nie zawsze będzie więc prawidłowe proste utożsamienie dochodu z kwotą wynagrodzenia netto wpływającą każdego miesiąca na konto.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Pytania o dochody pojawiają się najczęściej w dwóch zupełnie różnych sytuacjach. Pierwsza dotyczy osoby dopiero starającej się o mieszkanie TBS/SIM. Wtedy trzeba bardzo dokładnie ustalić skład gospodarstwa domowego, okres brany pod uwagę oraz dochody osób, które mają wspólnie zamieszkać w lokalu.

Druga sytuacja dotyczy osób mieszkających w TBS od wielu lat, które otrzymały formularz dotyczący dochodów albo pamiętają dawny obowiązek składania deklaracji do 30 kwietnia. W takim przypadku nie należy automatycznie zakładać, że żądanie opiera się na nadal obowiązującym dawnym przepisie. Trzeba poprosić SIM o wskazanie podstawy prawnej i sprawdzić treść umowy najmu oraz dokumentów dotyczących konkretnego zasobu.

Inny problem powstaje, gdy w trakcie najmu zmienia się sytuacja mieszkaniowa, a nie dochodowa. Ustawa nakazuje najemcy niezwłoczne poinformowanie SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Jeżeli drugi lokal znajduje się w tej samej miejscowości, art. 30 przewiduje możliwość wypowiedzenia przez SIM umowy w części dotyczącej czynszu albo wypowiedzenia umowy najmu.

Jeżeli mieszkanie zostało kupione albo nabyte w spadku, praktyczne znaczenie ma nie tylko wartość majątku, ale przede wszystkim powstanie tytułu prawnego do lokalu. Szerzej ten problem omawia artykuł TBS a zakup lub spadek mieszkania.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Przed oceną sytuacji nie wystarczy ustalić wysokości swojej ostatniej pensji. W sprawach dotyczących dochodów i najmu TBS/SIM duże znaczenie ma dokumentacja.

Znaczenie może mieć również prawidłowe określenie osób należących do gospodarstwa domowego. W praktyce problem powstaje na przykład wtedy, gdy do mieszkania wprowadza się partner. Sam fakt zamieszkania kolejnej osoby i sposób jej zgłoszenia należy analizować odrębnie od kwestii wysokości dochodu. Więcej na ten temat wyjaśnia artykuł partner w mieszkaniu TBS.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, czy jesteś kandydatem do najmu, czy już najemcą. To podstawowe rozróżnienie. Limity z art. 30 ust. 1 dotyczą przede wszystkim kwalifikowania osoby do zawarcia określonej umowy najmu.

2. Jeżeli dopiero ubiegasz się o mieszkanie, oblicz dochód według właściwych przepisów. Nie ograniczaj się do pensji netto. Ustawa odsyła w zakresie pojęcia dochodu do regulacji dotyczących dodatków mieszkaniowych.

3. Ustal właściwy limit. Sprawdź liczbę osób w gospodarstwie, podstawę finansowania lokalu i przeciętne wynagrodzenie w odpowiednim województwie. Nie korzystaj ze starych limitów kwotowych bez sprawdzenia roku, którego dotyczą.

4. Podawaj dane zgodne z dokumentami. Jeżeli nie masz pewności, czy określone świadczenie albo przychód wlicza się do dochodu, wyjaśnij to przed podpisaniem deklaracji. Nieprawdziwa deklaracja wiąże się ze znacznie poważniejszym ryzykiem niż samo przekroczenie limitu.

5. Jeżeli jesteś już najemcą i SIM żąda corocznego wykazania dochodu, ustal podstawę żądania. Dawny ustawowy obowiązek składania deklaracji do 30 kwietnia nie występuje obecnie w art. 30 w tej postaci. Nie oznacza to jednak, że można zignorować otrzymane pismo. Najpierw trzeba sprawdzić jego treść i podstawę.

6. Zgłoś nabycie prawa do innego mieszkania. Aktualny art. 30 ust. 3a przewiduje wyraźny obowiązek niezwłocznego poinformowania SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

7. W przypadku wypowiedzenia sprawdź wskazaną przyczynę. Inaczej ocenia się wypowiedzenie związane z nieprawdziwą deklaracją, a inaczej związane z uzyskaniem innego lokalu w tej samej miejscowości. Sama informacja o wysokich zarobkach nie zastępuje ustawowej podstawy wypowiedzenia.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Najczęstszym błędem jest korzystanie z nieaktualnych informacji. W starszych poradnikach można nadal znaleźć informację o obowiązku składania przez najemcę deklaracji dochodowej do 30 kwietnia każdego roku oraz o konsekwencjach przekroczenia limitu w czasie trwania najmu. Przepisy w tym zakresie zostały istotnie zmienione od 1 lipca 2021 r.

Drugim poważnym błędem jest świadome zaniżanie dochodów albo pomijanie członków gospodarstwa domowego podczas składania wymaganej deklaracji. Art. 30 ust. 5 pkt 1 przewiduje w razie złożenia w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy osoba nadal zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązana płacić SIM miesięczne odszkodowanie w wysokości 200% czynszu, który płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana.

Trzecim błędem jest utożsamianie przekroczenia limitu dochodowego z podaniem nieprawdziwych danych. To dwie różne sytuacje. Osoba może prawidłowo ujawnić wszystkie dochody i po prostu nie spełnić kryterium kwalifikacyjnego. Problem nieprawdziwego oświadczenia powstaje wtedy, gdy dane przedstawione w deklaracji nie odpowiadają rzeczywistości.

Czwarty błąd to skupienie się wyłącznie na dochodach i pominięcie zmian dotyczących praw do innych mieszkań. Zakup, spadek lub uzyskanie innego tytułu prawnego może mieć dla dalszego najmu większe znaczenie niż wzrost wynagrodzenia.

FAQ

Czy najemca TBS musi co roku do 30 kwietnia składać deklarację o dochodach?

Aktualny art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie zawiera dawnego generalnego obowiązku corocznego składania przez każdego najemcę deklaracji do 30 kwietnia. Jeżeli TBS/SIM żąda takiej deklaracji od obecnego najemcy, należy sprawdzić wskazaną podstawę prawną, treść umowy i zasady dotyczące konkretnego lokalu.

Czy przekroczenie limitu dochodowego oznacza utratę mieszkania TBS?

Nie można tego stwierdzić tylko na podstawie wzrostu bieżących zarobków. Limity dochodowe z art. 30 mają przede wszystkim znaczenie przy zawieraniu umowy. Sam późniejszy wzrost dochodów nie jest obecnie w tym przepisie samodzielną podstawą automatycznego wypowiedzenia najmu.

Czy TBS może sprawdzić dochody osoby ubiegającej się o mieszkanie?

Tak. Osoba ubiegająca się o najem objęty art. 30 musi złożyć deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego i przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego dotyczące dochodów jej oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania.

Co grozi za podanie nieprawdziwych dochodów?

Jeżeli w wymaganej deklaracji najemca złoży oświadczenia niezgodne z prawdą, art. 30 ust. 5 pkt 1 przewiduje wypowiedzenie najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy za dalsze zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego należne jest odszkodowanie w wysokości 200% czynszu, który obowiązywałby, gdyby umowa nadal trwała.

Czy trzeba zgłosić kupno albo odziedziczenie innego mieszkania?

Najemca ma obowiązek niezwłocznie poinformować SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Jeżeli lokal znajduje się w tej samej miejscowości, ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy w części dotyczącej czynszu albo wypowiedzenia umowy najmu.

Czy wyższe dochody mogą automatycznie spowodować podwyżkę czynszu?

Nie na podstawie samego faktu późniejszego przekroczenia limitu dochodowego określonego dla kandydatów do najmu. Jeżeli SIM podwyższa czynsz i jako powód wskazuje sytuację dochodową, należy ustalić dokładną podstawę prawną takiego działania oraz sprawdzić umowę.

Czy dochód oznacza po prostu pensję netto?

Nie. Art. 30 ust. 4b odsyła do pojęcia dochodu stosowanego w ustawie o dodatkach mieszkaniowych. Dlatego przy kwalifikowaniu gospodarstwa należy stosować ustawowe zasady ustalania dochodu, a nie jedynie sumować wpływy netto z wynagrodzenia.

Co dzieje się z mieszkaniem TBS po śmierci najemcy?

To odrębny problem od kontroli dochodów i zależy między innymi od rodzaju umowy oraz sytuacji osób zamieszkujących lokal. Zasady te omawia osobny poradnik: mieszkanie TBS po śmierci najemcy.

Podsumowanie

Dochody nadal mają istotne znaczenie w systemie TBS/SIM, ale przede wszystkim przy kwalifikowaniu osoby do zawarcia określonej umowy najmu. Obecnie nie ma w art. 30 dawnego, powszechnego obowiązku składania przez każdego najemcę deklaracji dochodowej do 30 kwietnia każdego roku. Również późniejszy wzrost zarobków nie oznacza automatycznie utraty mieszkania.

Znacznie większym ryzykiem jest podanie nieprawdziwych danych w wymaganej deklaracji albo zignorowanie obowiązku zgłoszenia uzyskania prawa do innego lokalu. Jeżeli otrzymałeś pismo z TBS/SIM dotyczące dochodów, podwyżki czynszu lub wypowiedzenia, najpierw ustal dokładną podstawę prawną, datę umowy i sposób finansowania Twojego lokalu.