TBS a własne mieszkanie – kiedy można stracić prawo do lokalu?

TBS a własne mieszkanie – kiedy pojawia się ryzyko utraty lokalu?

Samo stwierdzenie, że ktoś mieszka w TBS i stał się właścicielem innego mieszkania, nie wystarcza do odpowiedzi, czy straci dotychczasowy lokal. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, na jakiej podstawie prawnej wynajmowane jest mieszkanie i czy do najmu stosuje się art. 30 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Przepis ten dotyczy przede wszystkim lokali wybudowanych przy wykorzystaniu określonych kredytów Banku Gospodarstwa Krajowego albo finansowania zwrotnego. W pewnych przypadkach SIM może także zdecydować o stosowaniu części regulacji art. 30 do innych lokali znajdujących się w jego zasobach. Dlatego dwie osoby mieszkające w lokalach określanych potocznie jako mieszkania TBS mogą znajdować się w nieco innej sytuacji prawnej.

Jeżeli art. 30 ma zastosowanie, na etapie obejmowania mieszkania obowiązuje zasada, zgodnie z którą najemca oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania nie powinny w dniu objęcia lokalu posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Późniejsze nabycie innego mieszkania nie pozostaje natomiast bez znaczenia: najemca ma obowiązek niezwłocznie poinformować SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Najpoważniejszy skutek przewidziano wtedy, gdy najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. W takim przypadku ustawa przewiduje wypowiedzenie umowy w części dotyczącej czynszu albo wypowiedzenie umowy najmu. Nie można więc przyjmować, że każde nabycie mieszkania automatycznie kończy najem TBS, ale nie można również zakładać, że nie wywoła żadnych konsekwencji.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

W praktyce trzeba rozdzielić trzy kwestie: warunki obowiązujące przy obejmowaniu lokalu, późniejszy obowiązek informacyjny oraz skutki uzyskania drugiego lokalu w tej samej miejscowości.

• Przy obejmowaniu lokalu – znaczenie ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, posiadany przez osobę obejmującą mieszkanie i osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania.
• W czasie trwania najmu – najemca ma niezwłocznie informować SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Przepis nie określa sztywnego terminu liczonego w dniach.
• Jeżeli drugi lokal znajduje się w tej samej miejscowości – SIM stosuje konsekwencję przewidzianą w art. 30 ust. 5 pkt 4, czyli wypowiada część umowy dotyczącą czynszu albo wypowiada umowę najmu.
• Jeżeli wypowiedziana zostanie część dotycząca czynszu – przy ustalaniu nowej stawki nie stosuje się ograniczenia wynikającego z art. 28 ust. 2 ustawy.

Pojęcie „tytułu prawnego” jest szersze niż sama odrębna własność mieszkania. Dlatego przed oceną sytuacji trzeba ustalić, jakie dokładnie prawo zostało nabyte. Może chodzić między innymi o własność lub udział we własności, spółdzielcze prawo do lokalu albo inny tytuł pozwalający zgodnie z prawem korzystać z mieszkania.

Znaczenie ma również to, kto dokładnie nabył drugi lokal. Przy obejmowaniu mieszkania ustawa odwołuje się także do osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. Przy późniejszym skutku z art. 30 ust. 5 pkt 4 mowa jest natomiast o uzyskaniu tytułu prawnego przez najemcę. Jeżeli mieszkanie nabył partner, małżonek albo inny domownik niebędący najemcą, nie powinno się automatycznie utożsamiać jego sytuacji z nabyciem prawa przez najemcę. Trzeba sprawdzić treść umowy, status tej osoby i sposób nabycia prawa. Więcej o znaczeniu osób zamieszkujących lokal opisuje poradnik dotyczący partnera w mieszkaniu TBS.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Zakup mieszkania przez najemcę TBS

Najbardziej typowa sytuacja to zakup mieszkania w czasie trwania najmu TBS. Jeżeli umowa sprzedaży przenosi własność nieruchomości, tytuł prawny powstaje co do zasady w chwili zawarcia odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego. Nie należy czekać z analizą sytuacji do momentu wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej.

Jeśli kupione mieszkanie znajduje się w tej samej miejscowości co lokal TBS, powstaje ryzyko zastosowania art. 30 ust. 5 pkt 4. Jeżeli znajduje się w innej miejscowości, sam ten przepis nie przewiduje z tego powodu wypowiedzenia najmu lub warunków czynszu. Nadal trzeba jednak zweryfikować obowiązek informacyjny oraz postanowienia konkretnej umowy.

Mieszkanie odziedziczone po rodzicach lub innej osobie

Przy dziedziczeniu łatwo popełnić błąd polegający na przyjęciu, że własność powstaje dopiero po wydaniu przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia. Kodeks cywilny stanowi jednak, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia. Późniejsze dokumenty przede wszystkim potwierdzają wynikające z dziedziczenia prawa.

Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie, spółdzielcze prawo do lokalu albo udział w takim prawie, trzeba ustalić, czy najemca TBS uzyskał w ten sposób tytuł prawny do innego lokalu i gdzie lokal ten jest położony. Szczegółowo problem TBS a zakup lub spadek mieszkania warto przeanalizować także z uwzględnieniem treści umowy najmu i dokumentów spadkowych.

Drugi lokal znajduje się w innej miejscowości

To istotne rozróżnienie. Art. 30 ust. 5 pkt 4 wiąże określone tam konsekwencje z uzyskaniem przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Nie chodzi więc automatycznie o tę samą gminę, powiat czy województwo.

Jednocześnie art. 30 ust. 3a formułuje obowiązek informacyjny szerzej i nakazuje najemcy niezwłocznie informować SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Z jego treści nie wynika ograniczenie tego obowiązku wyłącznie do lokali położonych w tej samej miejscowości. Bezpieczne postępowanie polega zatem na zgłoszeniu nabycia również wtedy, gdy mieszkanie znajduje się gdzie indziej, oraz zachowaniu dowodu dokonania zgłoszenia.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Ocena nie powinna opierać się wyłącznie na nazwie „TBS” widniejącej na budynku lub umowie. Potrzebne jest ustalenie, jakie przepisy rzeczywiście stosują się do danego lokalu.

W przypadku dziedziczenia przydatne mogą być testament, akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, wypis z księgi wieczystej oraz dokumenty pozwalające ustalić, jaki dokładnie udział przypadł najemcy. Przy zakupie zasadniczym dokumentem będzie akt notarialny.

Szczególnej analizy wymagają przypadki, w których najemca uzyskał jedynie udział w lokalu albo prawo wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Nie należy zakładać, że niewielki udział zawsze pozostaje bez znaczenia. Ustawa posługuje się pojęciem tytułu prawnego, dlatego ważny jest dokładny charakter nabytego prawa.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, czy do Twojego lokalu TBS stosuje się art. 30 ustawy. Jeżeli nie wynika to jasno z umowy, można zwrócić się do TBS/SIM o pisemną informację dotyczącą podstawy prawnej najmu i sposobu finansowania inwestycji.

2. Określ, jakie prawo do drugiego lokalu zostało nabyte. Samo potoczne stwierdzenie „mam mieszkanie” jest zbyt mało precyzyjne. Znaczenie może mieć własność, współwłasność, spółdzielcze prawo do lokalu albo inny tytuł prawny.

3. Ustal datę nabycia. Przy zakupie trzeba sprawdzić akt notarialny. Przy spadku nie należy utożsamiać daty nabycia wyłącznie z datą późniejszego postanowienia sądu – zgodnie z Kodeksem cywilnym nabycie spadku następuje co do zasady już z chwilą jego otwarcia.

4. Sprawdź miejscowość. Jeżeli drugi lokal znajduje się w tej samej miejscowości co TBS, sprawa jest szczególnie istotna ze względu na art. 30 ust. 5 pkt 4. Jeżeli leży w innej miejscowości, trzeba oddzielić obowiązek informacyjny od skutku przewidzianego dla lokalu w tej samej miejscowości.

5. Zawiadom TBS/SIM bez zbędnej zwłoki. Ustawa nie wskazuje konkretnej liczby dni. Najlepiej zrobić to w sposób pozwalający później wykazać datę i treść zawiadomienia – np. pismem z potwierdzeniem odbioru albo innym sposobem przewidzianym w umowie.

6. Nie ograniczaj zawiadomienia do samego zdania, że „nabyto nieruchomość”. Dobrze wskazać datę nabycia, rodzaj prawa i miejscowość położenia lokalu oraz załączyć albo zaoferować dokument pozwalający zweryfikować te informacje, jeżeli jest to potrzebne.

7. Jeżeli TBS/SIM podejmie decyzję o zmianie czynszu albo wypowiedzeniu najmu, sprawdź jej podstawę. Trzeba zweryfikować, czy do lokalu rzeczywiście stosuje się odpowiednie przepisy, kto nabył drugi lokal, jaki jest charakter prawa, gdzie znajduje się mieszkanie oraz czy oświadczenie TBS/SIM odpowiada wymaganiom wynikającym z ustawy i umowy.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Czekanie na wpis do księgi wieczystej. Wpis nie zawsze jest momentem, w którym powstaje prawo. Przy typowej sprzedaży nieruchomości własność może przejść już na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czekanie na zakończenie sprawy spadkowej. Dokument sądu lub notariusza może pojawić się znacznie później niż samo nabycie spadku. Z tego względu trzeba ustalić rzeczywistą datę powstania prawa.

Założenie, że mieszkanie w innej miejscowości nie wymaga żadnej reakcji. Brak przesłanki do zastosowania art. 30 ust. 5 pkt 4 nie oznacza automatycznie braku obowiązku poinformowania SIM.

Założenie, że tylko pełna własność ma znaczenie. Jeżeli najemca uzyskał udział w prawie do lokalu albo inne prawo pozwalające korzystać z mieszkania, sytuację trzeba ocenić indywidualnie.

Mylenie nabycia innego mieszkania z podnajmem lokalu TBS. Są to dwa odrębne problemy. Sam fakt, że najemca zamierza zamieszkać w nabytym mieszkaniu, nie daje mu automatycznie prawa do swobodnego oddania lokalu TBS innej osobie. Zasady dotyczące podnajmu mieszkania TBS należy sprawdzać osobno.

Przyjmowanie, że lokal TBS podlega dziedziczeniu tak samo jak prywatna własność. Odziedziczenie mieszkania po krewnym i sytuacja po śmierci najemcy TBS to dwa różne zagadnienia. Zasady dotyczące tego, co dzieje się z najmem i uprawnieniami domowników, omawia osobny poradnik o mieszkaniu TBS po śmierci najemcy.

FAQ

Czy mając mieszkanie w TBS, mogę kupić drugie mieszkanie?

Sam zakup nie jest ustawowo zakazany. Może jednak wywołać określone konsekwencje dla najmu TBS. Szczególnie ważne jest to, czy kupione mieszkanie znajduje się w tej samej miejscowości oraz czy do lokalu TBS stosuje się art. 30 ustawy.

Czy odziedziczenie mieszkania trzeba zgłosić TBS?

Jeżeli najem podlega art. 30, najemca ma obowiązek niezwłocznego poinformowania SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Przy spadku trzeba pamiętać, że nabycie praw spadkowych co do zasady następuje już z chwilą śmierci spadkodawcy, a nie dopiero w dniu wydania późniejszego dokumentu potwierdzającego dziedziczenie.

Czy mieszkanie w innej miejscowości oznacza utratę TBS?

Nie na podstawie samej przesłanki z art. 30 ust. 5 pkt 4, ponieważ odnosi się ona do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Trzeba jednak sprawdzić obowiązek zgłoszenia oraz umowę i regulacje właściwe dla danego zasobu.

Czy TBS musi wypowiedzieć najem po zakupie mieszkania w tej samej miejscowości?

Przepis przewiduje dwa alternatywne następstwa: wypowiedzenie części umowy dotyczącej czynszu albo wypowiedzenie umowy najmu. Nie należy więc utożsamiać nabycia drugiego mieszkania z automatycznym natychmiastowym zakończeniem najmu.

Czy odziedziczenie małego udziału w mieszkaniu też ma znaczenie?

Może mieć. Nie powinno się automatycznie uznawać, że udział jest prawnie obojętny. Trzeba sprawdzić, jaki dokładnie tytuł został nabyty, czego dotyczy udział, gdzie znajduje się lokal i jakie przepisy stosują się do konkretnej umowy TBS.

W jakim terminie trzeba zgłosić drugie mieszkanie?

Ustawa używa określenia „niezwłocznie”, ale nie wskazuje konkretnej liczby dni. Zgłoszenia nie należy więc odkładać. Ważne jest również zachowanie dowodu, kiedy i w jakiej treści informacja została przekazana TBS/SIM.

Czy zasady są takie same dla każdego mieszkania TBS?

Nie zawsze. Art. 30 bezpośrednio odnosi się do określonych lokali wybudowanych przy wykorzystaniu wskazanego w ustawie finansowania. W odniesieniu do niektórych innych lokali SIM może zdecydować o odpowiednim stosowaniu wybranych przepisów na zasadach określonych w art. 32a. Dlatego pierwszym krokiem powinna być identyfikacja reżimu prawnego konkretnego mieszkania.

Podsumowanie – co zrobić po nabyciu mieszkania?

Najemca TBS, który kupił, odziedziczył albo w inny sposób uzyskał prawo do innego mieszkania, powinien przede wszystkim ustalić, czy do jego najmu stosuje się art. 30 ustawy, jaki dokładnie tytuł prawny nabył i czy drugi lokal znajduje się w tej samej miejscowości. Nie należy odkładać zawiadomienia tylko dlatego, że nie zakończyło się jeszcze postępowanie spadkowe albo nie dokonano wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli drugi lokal znajduje się w tej samej miejscowości, możliwe są poważne konsekwencje dla najmu – od zmiany zasad dotyczących czynszu po wypowiedzenie umowy. Przy lokalu w innej miejscowości sytuacja jest korzystniejsza z punktu widzenia art. 30 ust. 5 pkt 4, ale nadal trzeba przeanalizować obowiązek informacyjny i dokumenty regulujące najem.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa – w szczególności art. 30, art. 32a i art. 33.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 155, art. 158, art. 924 i art. 925.