Mieszkanie TBS a zgłoszenie partnera do wspólnego zamieszkania

Czy partner musi zostać wpisany jako najemca mieszkania TBS?

Nie. Sam fakt, że partner przebywa w lokalu TBS kilka dni w tygodniu, trzyma tam rzeczy albo korzysta z piwnicy, nie oznacza jeszcze obowiązku wpisania go do umowy jako współnajemcy. Współnajemca jest stroną umowy najmu, a więc uzyskuje samodzielną pozycję prawną wobec TBS/SIM. To zupełnie inna sytuacja niż zgłoszenie danej osoby jako osoby faktycznie zamieszkującej w lokalu.

W aktualnym stanie prawnym podstawowe znaczenie ma ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Posługuje się ona pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM, ale obejmuje także towarzystwa budownictwa społecznego utworzone wcześniej jako TBS. W praktyce oznacza to, że dawny TBS może dziś działać w reżimie przepisów o SIM.

Jeżeli TBS żąda wpisania partnera jako najemcy, warto poprosić o wskazanie konkretnej podstawy prawnej albo konkretnego postanowienia umowy najmu, regulaminu lub statutu. Co do zasady przepisy rozróżniają najemcę od osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. Nie wynika z nich obowiązek, aby partner życiowy najemcy automatycznie stawał się współnajemcą.

Osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkania a współnajemca

Najbezpieczniej rozdzielić dwie kwestie: kto jest stroną umowy najmu oraz kto faktycznie mieszka w lokalu. Osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkania nie staje się przez to automatycznie najemcą. Nie uzyskuje takiego samego prawa do lokalu jak osoba wpisana do umowy najmu jako najemca lub współnajemca.

Zgłoszenie partnera do wspólnego zamieszkania może być jednak wymagane przez TBS, jeżeli jego pobyt nie ma charakteru okazjonalnych odwiedzin, lecz w praktyce oznacza wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego albo stałe korzystanie z lokalu. Wtedy TBS może żądać uporządkowania stanu faktycznego, zwłaszcza gdy opłaty, liczba osób w lokalu, zasady korzystania z części wspólnych lub kryteria najmu zależą od liczby domowników.

Jeżeli partner tylko odwiedza najemczynię, a jego centrum życiowe znajduje się gdzie indziej, sytuacja może być oceniana inaczej. Jeżeli jednak przebywa w mieszkaniu regularnie od kilku lat, ma tam rzeczy osobiste i korzysta z pomieszczeń przynależnych, TBS może uznać, że nie są to już zwykłe odwiedziny. W takim przypadku rozsądnym rozwiązaniem jest zgłoszenie go jako osoby do wspólnego zamieszkania, ale nie jako współnajemcy.

Warto też pamiętać, że samo zgłoszenie partnera jako domownika nie przesądza jeszcze o jego sytuacji po śmierci najemcy. Przy odrębnych warunkach z art. 691 Kodeksu cywilnego znaczenie może mieć prawo partnera do najmu po śmierci najemcy, zwłaszcza gdy partner stale zamieszkiwał z najemcą i pozostawał z nim w faktycznym wspólnym pożyciu.

Na jakie przepisy można się powołać wobec TBS?

Najważniejszym przepisem jest art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis ten wskazuje, że przy najmie lokalu istotne są także osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania. To potwierdza, że ustawodawca odróżnia osobę zgłoszoną do zamieszkiwania od samego najemcy.

Można więc argumentować, że TBS ma podstawę do przyjęcia zgłoszenia partnera jako osoby do wspólnego zamieszkania, ale samo to nie oznacza podstawy do wymuszenia zmiany umowy najmu i wpisania partnera jako współnajemcy. Jeżeli TBS powołuje się na swoje wewnętrzne zasady, należy sprawdzić, czy chodzi o obowiązek informacyjny i aktualizację danych o domownikach, czy rzeczywiście o zmianę stron umowy najmu. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „zabezpieczyć wkład w mieszkanie partnera”.

Znaczenie ma także art. 31 tej ustawy, zgodnie z którym kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa albo statut SIM. Dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić nie tylko ustawę, lecz także umowę najmu, statut, regulamin oraz zasady obowiązujące w danym TBS. Takie dokumenty nie mogą jednak dowolnie zrównywać zgłoszenia osoby zamieszkującej z nadaniem jej statusu współnajemcy, jeżeli nie wynika to z umowy i zgodnej woli stron.

W sprawach nieuregulowanych w przepisach o SIM/TBS stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego dotyczące najmu. To kolejny argument za tym, że zmiana osoby najemcy lub dodanie współnajemcy jest zmianą umowy, a nie prostą czynnością administracyjną wykonywaną jednostronnie przez TBS.

Dochody, inne mieszkanie i dokumenty partnera

Przed zgłoszeniem partnera trzeba sprawdzić, czy jego dochody i sytuacja mieszkaniowa nie będą miały wpływu na spełnianie warunków najmu. Zgodnie z art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa znaczenie mogą mieć osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości oraz średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego.

Aktualne progi dochodowe nie są opisane jednym prostym limitem. Ustawa przewiduje różne mechanizmy obliczania limitów w zależności od rodzaju inwestycji i podstawy finansowania lokalu. Dla części lokali stosuje się limit oparty na 1,5 przeciętnego wynagrodzenia w województwie, powiększany w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym. W innych przypadkach obowiązują procentowe limity gospodarstwa jedno-, dwu-, trzy- i czteroosobowego oraz większego, liczone z zastosowaniem współczynnika 1,4.

Dlatego nie należy poprzestawać na ogólnej informacji, że partner „nie jest najemcą”. Jeżeli ma być zgłoszony jako osoba do wspólnego zamieszkania, TBS może badać, czy wspólnie spełniacie kryteria dla danego lokalu. Szczególnie istotne jest kryterium dochodowe gospodarstwa domowego TBS oraz to, czy partner ma tytuł prawny do innego mieszkania w tej samej miejscowości.

Jeżeli partner ma własne mieszkanie, jest współwłaścicielem lokalu albo ma spółdzielcze prawo do lokalu, trzeba dokładnie sprawdzić, czy i jak wpływa to na sytuację najemcy. Znaczenie może mieć miejscowość położenia lokalu, data objęcia mieszkania TBS, rodzaj inwestycji oraz postanowienia umowy i regulaminu.

Co grozi za nieprawdziwe informacje?

Nie warto ukrywać osoby, która faktycznie stale zamieszkuje w lokalu. Jeżeli TBS wykaże, że w dokumentach podano informacje niezgodne z prawdą albo pominięto istotne dane, sprawa może stać się poważniejsza niż samo zgłoszenie partnera. Ustawa przewiduje surowe konsekwencje za nieprawdziwe oświadczenia składane w deklaracji dochodowej.

W przypadku złożenia niezgodnych z prawdą oświadczeń w deklaracji SIM wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić odszkodowanie w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana.

Najemca ma także obowiązek niezwłocznie informować SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Jeżeli najemca uzyska taki tytuł do lokalu w tej samej miejscowości, SIM może wypowiedzieć umowę w części dotyczącej czynszu albo wypowiedzieć umowę najmu. W przypadku partnera trzeba natomiast dokładnie sprawdzić, jakie obowiązki informacyjne wynikają z umowy, regulaminu i lokalnych zasad TBS.

Rozstanie partnerów a mieszkanie TBS

Wpisanie partnera jako współnajemcy może okazać się ryzykowne, jeżeli związek nie jest sformalizowany albo strony nie ustaliły zasad finansowania partycypacji, kaucji, czynszu i innych nakładów. Współnajemca staje się stroną umowy, więc późniejsze usunięcie go z umowy może wymagać porozumienia, aneksu, zgody TBS albo rozstrzygnięcia sporu między stronami.

Jeżeli partner jedynie zostanie zgłoszony jako osoba do wspólnego zamieszkania, nie uzyskuje przez to automatycznie statusu współnajemcy. Po rozstaniu zasadniczo powinien opuścić lokal, o ile nie ma innej podstawy prawnej do jego zajmowania. Osobną kwestią mogą być rozliczenia prywatne, np. zwrot części kaucji, partycypacji, kosztów remontu albo wyposażenia mieszkania.

Jeżeli partner finansowo uczestniczył w partycypacji lub ponosił znaczne nakłady na lokal, warto zawczasu spisać zasady rozliczeń. W przeciwnym razie po rozstaniu może powstać spór o rozliczenie lokalu TBS po rozstaniu, nawet gdy partner formalnie nie był współnajemcą.

FAQ

Czy TBS może zmusić mnie do wpisania partnera jako współnajemcy?

Co do zasady nie powinien tego robić bez podstawy prawnej, postanowienia umowy lub zgodnej woli stron. TBS może natomiast wymagać zgłoszenia osoby, która faktycznie mieszka w lokalu, jeżeli wynika to z umowy, regulaminu lub zasad gospodarowania lokalami.

Czy zgłoszenie partnera do wspólnego zamieszkania daje mu prawo do mieszkania?

Samo zgłoszenie nie czyni partnera współnajemcą. Potwierdza raczej, że dana osoba mieszka lub ma mieszkać w lokalu. Jej uprawnienia są słabsze niż uprawnienia osoby wpisanej do umowy najmu.

Czy partnera trzeba zgłaszać, jeżeli tylko mnie odwiedza?

Okazjonalnych odwiedzin zasadniczo nie traktuje się jak wspólnego zamieszkiwania. Jeżeli jednak partner przebywa w lokalu regularnie, od dawna, ma tam rzeczy osobiste i korzysta z lokalu jak domownik, TBS może oczekiwać zgłoszenia go jako osoby do wspólnego zamieszkania.

Czy dochody partnera liczą się do limitu TBS?

Mogą się liczyć, jeżeli partner zostaje zgłoszony jako osoba do wspólnego zamieszkania i wchodzi w skład gospodarstwa domowego ocenianego przez TBS. Trzeba sprawdzić właściwy próg dochodowy dla konkretnego lokalu, bo ustawa przewiduje kilka sposobów obliczania limitu.

Co zrobić, gdy TBS odmawia przyjęcia zgłoszenia partnera jako domownika?

Należy poprosić o pisemne stanowisko z podaniem podstawy prawnej i wskazaniem, czy TBS opiera się na ustawie, umowie najmu, statucie czy regulaminie. Dopiero wtedy można ocenić, czy odmowa jest zasadna i jak sformułować odpowiedź.

Podsumowanie

Partner najemcy mieszkania TBS nie musi automatycznie zostać wpisany do umowy jako współnajemca. Jeżeli faktycznie mieszka w lokalu, właściwym rozwiązaniem jest zwykle zgłoszenie go jako osoby do wspólnego zamieszkania. Takie zgłoszenie porządkuje stan faktyczny, ale nie daje partnerowi takiego samego statusu jak współnajemcy.

Przed dokonaniem zgłoszenia trzeba jednak sprawdzić umowę, regulamin i lokalne zasady TBS, zwłaszcza w zakresie dochodów, liczby osób w gospodarstwie domowym oraz posiadania tytułu prawnego do innego lokalu. Jeżeli TBS żąda dopisania partnera do umowy najmu, warto domagać się wskazania konkretnej podstawy prawnej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1273 – tekst jednolity
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071 z późn. zm. – tekst jednolity
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 – tekst jednolity
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., III CZP 65/12 – informacja SN

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.