Lokal w TBS a zakup lub odziedziczenie innego mieszkania

TBS i SIM - co oznaczają te pojęcia?

W praktyce nadal powszechnie używa się nazwy TBS, czyli towarzystwo budownictwa społecznego. W aktualnych przepisach podstawowym pojęciem jest jednak społeczna inicjatywa mieszkaniowa, czyli SIM. Ustawa stanowi, że ilekroć jest w niej mowa o SIM, należy przez to rozumieć również TBS utworzone przed wejściem w życie zmian przepisów. Dlatego w artykule posługujemy się określeniem TBS/SIM.

Najem lokalu TBS/SIM nie jest zwykłym najmem rynkowym. Taki lokal ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób, które spełniają warunki ustawowe oraz warunki wynikające z dokumentów danej spółki. Znaczenie mają między innymi dochody gospodarstwa domowego, skład osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania, brak tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości w chwili obejmowania lokalu oraz późniejsze obowiązki informacyjne najemcy.

Kiedy TBS/SIM może wynająć lokal mieszkalny?

Zgodnie z art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa SIM może wynająć lokal mieszkalny osobie fizycznej, jeżeli osoba ta oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Dodatkowo trzeba spełnić kryteria dochodowe przewidziane dla danego typu lokalu.

Ustawa przewiduje wyjątek dla osoby, która ma tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy w pobliżu zasobów SIM. Nie oznacza to jednak, że każdy najemca może później bez konsekwencji nabywać mieszkania w tej samej miejscowości. Po zawarciu umowy najmu istotny jest przede wszystkim obowiązek zgłoszenia uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu oraz szczególne skutki dotyczące lokalu położonego w tej samej miejscowości.

Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa także umowa albo statut SIM. Przed zakupem, darowizną albo przyjęciem spadku trzeba więc sprawdzić nie tylko ustawę, lecz także własną umowę najmu, umowę partycypacyjną, regulamin i statut TBS/SIM.

Zakup mieszkania w tej samej miejscowości w czasie trwania najmu

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy najemca lokalu TBS/SIM kupuje, dziedziczy, otrzymuje w darowiźnie albo w inny sposób uzyskuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Aktualny art. 30 ust. 3a ustawy nakłada na najemcę obowiązek niezwłocznego poinformowania SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Nie chodzi wyłącznie o pełną własność mieszkania. Tytułem prawnym może być również udział we współwłasności lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu albo inne uprawnienie pozwalające korzystać z mieszkania. Każdą sytuację trzeba ocenić indywidualnie, zwłaszcza gdy lokal ma wejść do majątku osobistego jednego z małżonków, do majątku wspólnego albo ma zostać odziedziczony tylko w części.

Jeżeli najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, SIM wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu albo wypowiada umowę najmu. W wariancie dotyczącym samego czynszu przy ustalaniu nowej stawki nie stosuje się ustawowego limitu czynszu z art. 28 ust. 2 ustawy. W praktyce może to oznaczać istotny wzrost opłat, nawet jeżeli najem formalnie nadal trwa.

Nie należy więc opierać decyzji na dawnym założeniu, że po objęciu lokalu TBS można bez zgłoszenia i bez ryzyka nabyć dowolny lokal w tej samej miejscowości. Bezpieczniej przyjąć, że zakup, darowizna lub dziedziczenie wymagają wcześniejszej analizy dokumentów i pisemnego kontaktu z TBS/SIM.

Dziedziczenie udziału w mieszkaniu a najem TBS

Odziedziczenie udziału w mieszkaniu rodziców lub innej osoby bliskiej wymaga szczególnej ostrożności. Udział we współwłasności lokalu również jest tytułem prawnym do lokalu, nawet jeśli udział jest niewielki, w mieszkaniu nadal mieszka drugi rodzic, a najemca TBS/SIM faktycznie nie ma realnej możliwości przeprowadzki.

W prawie spadkowym spadkobierca co do zasady nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy. Może jednak złożyć oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania. Brak oświadczenia w tym terminie oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Z punktu widzenia najmu TBS/SIM nie warto czekać biernie do końca postępowania spadkowego. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie, trzeba ustalić: gdzie jest położone, jaki udział przypadnie najemcy, czy lokal jest lokalem mieszkalnym oraz czy dokumenty TBS/SIM wymagają dodatkowych oświadczeń.

Jeżeli odziedziczone mieszkanie leży w innej miejscowości niż lokal TBS/SIM, ryzyko wypowiedzenia na podstawie art. 30 ust. 5 pkt 4 jest zasadniczo mniejsze, bo ten przepis odnosi się do lokalu w tej samej miejscowości. Obowiązek poinformowania SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego pozostaje jednak aktualny, a umowa lub regulamin mogą nakładać dodatkowe wymagania.

Jeżeli odziedziczony udział dotyczy mieszkania w tej samej miejscowości, trzeba liczyć się z konsekwencjami wobec TBS/SIM. Argument, że udział jest mały albo lokal jest zajmowany przez matkę, ojca lub rodzeństwo, nie znosi sam przez się obowiązku zgłoszenia. Może natomiast mieć znaczenie praktyczne przy rozmowie z TBS/SIM, analizie dokumentów i wyborze sposobu uregulowania sprawy.

Czy lokal TBS można przepisać na jednego z małżonków?

Jeżeli małżonkowie wspólnie podpisali umowę najmu lokalu TBS/SIM albo lokal został wynajęty w czasie trwania małżeństwa jako mieszkanie służące rodzinie, nie wystarczy samo ustne ustalenie, że od tej pory najemcą pozostaje tylko jedna osoba. Zmiana po stronie najemców wymaga co do zasady zgody TBS/SIM i aneksu do umowy najmu.

Trzeba odróżnić prawo najmu od partycypacji. Prawo najmu lokalu rodzinnego może objąć oboje małżonków na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, natomiast partycypacja jest prawem majątkowym wynikającym z odrębnej umowy. Jeżeli była finansowana ze środków wspólnych, może wchodzić do majątku wspólnego małżonków. Szerzej omawiamy to w materiale o tym, jak traktować prawo najmu TBS w majątku wspólnym małżonków.

Przy zmianie najemcy potrzebne może być więc nie tylko aneksowanie umowy najmu, lecz także przeniesienie praw i obowiązków z umowy partycypacyjnej albo rozliczenie wkładu. W praktyce TBS/SIM będzie oczekiwać dokumentów potwierdzających, kto ma być najemcą, kto ma prawo do partycypacji i czy osoba pozostająca w lokalu spełnia warunki ustawowe oraz statutowe. Warto też sprawdzić, kiedy potrzebna jest konieczna cesja partycypacji przy zmianie najemcy.

Małżonkowie, wspólność majątkowa i nowe mieszkanie

Jeżeli nowe mieszkanie ma zostać kupione przez oboje małżonków albo do majątku wspólnego, oboje uzyskają tytuł prawny do innego lokalu. Gdy lokal znajduje się w tej samej miejscowości co mieszkanie TBS/SIM, powstaje realne ryzyko wypowiedzenia najmu albo wypowiedzenia umowy w części dotyczącej czynszu.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy jedno z małżonków kupuje mieszkanie wyłącznie do majątku osobistego, na przykład za środki pochodzące z majątku osobistego i przy odpowiednim ujęciu tego w akcie notarialnym. Wtedy drugi małżonek może nie uzyskać tytułu prawnego do nowego lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznego bezpieczeństwa, ponieważ drugi małżonek nadal może pozostawać współnajemcą lokalu TBS/SIM, a umowa i statut mogą wymagać zgłoszenia zmian w składzie gospodarstwa domowego.

Rozdzielność majątkowa również nie rozwiązuje wszystkiego automatycznie. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu mającego służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, jeżeli stosunek najmu został nawiązany w czasie trwania małżeństwa, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje samo przez się ustania wspólności najmu takiego lokalu.

Jeżeli jeden z małżonków wyprowadził się do nowo kupionego mieszkania, a drugi chce pozostać w lokalu TBS/SIM, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemne uporządkowanie sytuacji: zgłoszenie zmiany składu gospodarstwa domowego, ustalenie statusu osoby, która pozostała w lokalu, oraz złożenie wniosku o zmianę umowy, jeżeli jest to potrzebne i dopuszczalne. W podobnych sprawach znaczenie może mieć również to, czy planowany jest wykup mieszkania a tytuł do innej nieruchomości.

Jak TBS/SIM może sprawdzić, czy najemca ma inne mieszkanie?

TBS/SIM nie ma prostego publicznego narzędzia, które pozwalałoby każdemu wynajmującemu wyszukać wszystkie mieszkania danej osoby po imieniu, nazwisku albo numerze PESEL. Nie oznacza to jednak, że informacja o nabyciu innego lokalu pozostaje nieweryfikowalna.

Podstawowym źródłem informacji jest sam najemca, ponieważ ustawa nakłada na niego obowiązek niezwłocznego zawiadomienia o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu. Ponadto TBS/SIM może żądać oświadczeń, dokumentów i aktualizacji danych w zakresie przewidzianym umową, statutem lub regulaminem. W określonych sytuacjach znaczenie mogą mieć księgi wieczyste, dokumenty z postępowań spadkowych, informacje o składzie gospodarstwa domowego, korespondencja z gminą albo dokumenty przedstawione przez samego najemcę.

Najemca nie powinien zakładać, że brak natychmiastowej reakcji TBS/SIM oznacza akceptację sytuacji. Jeżeli obowiązek informacyjny został naruszony, problem może ujawnić się później, na przykład przy aktualizacji danych, zmianie umowy, rozliczeniu partycypacji, sporze rodzinnym, podziale majątku albo próbie przeniesienia praw do lokalu.

Co zrobić przed zakupem mieszkania albo przyjęciem spadku?

Przed zakupem mieszkania przez najemcę TBS/SIM albo jego małżonka warto ustalić, czy nowe mieszkanie znajduje się w tej samej miejscowości co lokal TBS/SIM. Trzeba też określić, kto formalnie nabędzie mieszkanie i do jakiego majątku ono wejdzie. Następnie należy sprawdzić umowę najmu, umowę partycypacyjną, statut i regulamin TBS/SIM.

Przy dziedziczeniu trzeba dodatkowo sprawdzić, czy w skład spadku rzeczywiście wchodzi lokal mieszkalny, jaki udział przypada najemcy, czy spadek będzie przyjęty czy odrzucony oraz czy lokal znajduje się w tej samej miejscowości. Jeżeli termin na odrzucenie spadku jeszcze biegnie, decyzję trzeba podjąć z uwzględnieniem skutków rodzinnych, majątkowych, podatkowych i mieszkaniowych.

Jeżeli zakup lub dziedziczenie może naruszać warunki najmu, rozsądnym rozwiązaniem jest wystąpienie do TBS/SIM z pisemnym wnioskiem o wskazanie możliwego sposobu uregulowania sytuacji. W zależności od okoliczności może wchodzić w grę aneks do umowy, zmiana najemcy, rozliczenie partycypacji, rozwiązanie umowy, pozostanie w lokalu z innym czynszem albo inne rozwiązanie przewidziane w dokumentach TBS/SIM.

Nie warto ograniczać się do samego przepisania mieszkania TBS na jednego z małżonków bez analizy skutków majątkowych. Jeżeli partycypacja była finansowana ze środków wspólnych, jej rozliczenie może mieć znaczenie przy podziale majątku, rozstaniu, rozwodzie albo późniejszej sprzedaży praw związanych z lokalem.

FAQ

Czy najemca TBS może kupić mieszkanie w tej samej miejscowości?

Może zawrzeć umowę zakupu, ale musi liczyć się z konsekwencjami wobec TBS/SIM. Uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oznacza ryzyko wypowiedzenia najmu albo wypowiedzenia umowy w części dotyczącej czynszu.

Czy trzeba zgłosić TBS zakup albo odziedziczenie innego mieszkania?

Tak. Najemca jest obowiązany niezwłocznie poinformować TBS/SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Dla bezpieczeństwa należy zrobić to pisemnie i zachować potwierdzenie doręczenia.

Czy odziedziczenie udziału w mieszkaniu też jest tytułem prawnym?

Co do zasady tak. Udział we współwłasności lokalu mieszkalnego jest tytułem prawnym, nawet jeżeli udział jest niewielki i lokal faktycznie zajmuje inny spadkobierca albo rodzic. Znaczenie ma jednak miejscowość lokalu i treść dokumentów TBS/SIM.

Czy można przepisać mieszkanie TBS na jednego małżonka?

Jest to możliwe tylko po formalnym uporządkowaniu umowy. Co do zasady potrzebna jest zgoda TBS/SIM, aneks do umowy najmu oraz rozliczenie albo przeniesienie praw z umowy partycypacyjnej, jeżeli partycypacja występuje.

Czy rozdzielność majątkowa wystarczy, aby zachować lokal TBS?

Nie zawsze. Rozdzielność majątkowa nie powoduje automatycznie ustania wspólności najmu lokalu, który służył rodzinie i został wynajęty w czasie małżeństwa. Może jednak pomóc wykazać, że nowe mieszkanie należy wyłącznie do jednego z małżonków, jeżeli wynika to z dokumentów.

Czy TBS może podnieść czynsz zamiast wypowiadać najem?

Tak. Przy uzyskaniu tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej miejscowości SIM wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu albo wypowiada umowę najmu. Przy nowej stawce czynszu nie stosuje się limitu z art. 28 ust. 2 ustawy.

Czy mieszkanie w innej miejscowości też zagraża najmowi TBS?

Ryzyko wypowiedzenia na podstawie art. 30 ust. 5 pkt 4 jest zasadniczo mniejsze, bo ten przepis dotyczy lokalu w tej samej miejscowości. Nadal trzeba jednak zgłosić uzyskanie tytułu prawnego i sprawdzić umowę, statut oraz regulamin TBS/SIM.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności art. 28-33 - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1273.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹, art. 922, art. 925, art. 1012 i art. 1015 - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071.
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - ISAP.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.