Rozliczenie partycypacji w TBS/SIM po rozwodzie – komu należą się pieniądze?

Rozliczenie partycypacji po rozwodzie – komu należą się pieniądze?

Najkrótsza odpowiedź brzmi: nie zawsze osobie, której nazwisko widnieje na umowie, i nie zawsze po połowie. W typowej sprawie trzeba odpowiedzieć osobno na trzy pytania: kto ma prawa wobec TBS/SIM, czy ekonomiczna wartość tych praw należy do majątku wspólnego byłych małżonków oraz kto po rozwodzie pozostaje najemcą lokalu.

Kto ma prawo wobec TBS/SIM?

Partycypacja to udział w kosztach budowy lokalu, a nie udział we własności mieszkania. W obecnym modelu z art. 29a ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę partycypacji dotyczącą lokalu, którego będzie najemcą. Ustawa przewiduje również starsze i odmienne konstrukcje, w których partycypantem mogła być osoba trzecia wskazująca przyszłego najemcę. Dlatego pierwszym krokiem jest ustalenie, na jakiej podstawie i kiedy zawarto konkretną umowę.

Jeżeli najem kończy się i lokal zostaje opróżniony, art. 29a ust. 3 przewiduje dla określonych lokali finansowanych kredytem BGK albo finansowaniem zwrotnym zwrot partycypacji najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od opróżnienia lokalu. Kwota zwrotu jest obliczana według ustawowego mechanizmu, dlatego nie musi być równa nominalnej wpłacie sprzed lat. Szczegółowe zasady omawia materiał o zwrocie partycypacji TBS.

Czy partycypacja wchodzi do majątku wspólnego?

Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego co do zasady należą przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Przy partycypacji nie rozlicza się samej historycznej wpłaty jako gotówki, która nadal leży na rachunku, lecz wynikające z niej prawo majątkowe, wierzytelność lub ekonomiczną wartość związaną z lokalem.

Jeżeli prawo zostało nabyte w czasie wspólności i nie zachodzi wyjątek z art. 33 K.r.o., może być składnikiem majątku wspólnego nawet wtedy, gdy dokument podpisał jeden małżonek. Z kolei prawo nabyte przed powstaniem wspólności, odziedziczone, otrzymane w darowiźnie wyłącznie przez jednego małżonka albo nabyte w zamian za składnik majątku osobistego może należeć do majątku osobistego. Gdy środki osobiste jednego małżonka zostały przeznaczone na składnik majątku wspólnego, może dodatkowo powstać kwestia rozliczenia nakładu na podstawie art. 45 K.r.o.

Prawo najmu to odrębna kwestia

Nie wolno utożsamiać partycypacji z najmem. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu przeznaczonego na potrzeby założonej przez nich rodziny, jeżeli stosunek najmu został nawiązany w czasie małżeństwa, niezależnie od ich ustroju majątkowego. Dlatego może się zdarzyć, że sytuacja dotycząca partycypacji i sytuacja dotycząca prawa najmu nie są identyczne. Więcej o skutkach zawarcia małżeństwa dla lokalu wyjaśnia artykuł mieszkanie TBS po ślubie.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Przy rozliczeniu partycypacji po rozwodzie zwykle nakładają się na siebie trzy reżimy prawne: ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o majątku małżonków oraz przepisy Kodeksu cywilnego o wspólności najmu małżonków.

Po rozwodzie wspólność ustawowa co do zasady już nie trwa, ale składniki należące wcześniej do majątku wspólnego wymagają rozliczenia. Punktem wyjścia jest zasada równych udziałów z art. 43 § 1 K.r.o. Nie oznacza to jednak, że TBS/SIM ma obowiązek wykonać dwa przelewy po 50%. Podział majątku między byłymi małżonkami i spełnienie świadczenia przez TBS/SIM to dwa różne stosunki prawne.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Najwięcej sporów powstaje wtedy, gdy dokumenty i rzeczywisty sposób finansowania nie są ze sobą oczywiście zgodne. Typowe są sytuacje, w których tylko jeden małżonek podpisał umowę partycypacji, oboje finansowali wpłatę z bieżących dochodów, rodzice przekazali środki na partycypację albo jeden z małżonków pozostaje w lokalu po rozwodzie, a drugi oczekuje natychmiastowej spłaty.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Przed ustaleniem, komu należy się wartość partycypacji, trzeba odtworzyć historię prawną lokalu. Szczególnie w starszych TBS-ach treść umowy i data jej zawarcia mogą mieć duże znaczenie, ponieważ modele partycypacji zmieniały się na przestrzeni lat.

Dowód przelewu jest ważny, ale nie rozstrzyga wszystkiego. Pieniądze na rachunku należącym formalnie do jednego małżonka mogły być majątkiem wspólnym, a środki przekazane przez rodziców mogły być darowizną dla jednego małżonka, darowizną dla obojga albo wpłatą dokonaną przez rodziców jako samodzielnych partycypantów.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal model partycypacji. Sprawdź datę umowy, jej strony i to, czy chodzi o partycypację najemcy z art. 29a, czy o inną lub starszą konstrukcję, w tym partycypację osoby trzeciej.
2. Oddziel partycypację od prawa najmu. Ustal, kto jest najemcą po rozwodzie i czy stosunek najmu nadal trwa. Jeżeli jedno z byłych małżonków pozostaje w lokalu, sam rozwód nie tworzy jeszcze roszczenia o natychmiastowy zwrot partycypacji przez TBS/SIM.
3. Ustal przynależność majątkową prawa. Porównaj datę nabycia prawa z okresem trwania wspólności oraz sprawdź, z jakich środków dokonano wpłaty. Jeżeli jedna strona powołuje się na majątek osobisty, powinna mieć dowody pozwalające wykazać źródło środków i związek z nabytym prawem.
4. Ustal aktualną wartość rozliczenia. Nie zakładaj automatycznie, że jest nią pierwotna kwota wpłaty. Jeżeli spełnione są warunki ustawowego zwrotu, istotne jest aktualne wyliczenie według zasad właściwych dla danego lokalu. Jeżeli najem trwa, trzeba ustalić wartość prawa podlegającego podziałowi w konkretnym stanie faktycznym.
5. Spróbuj uzgodnić sposób rozliczenia. Byli małżonkowie mogą ustalić, że jedno z nich pozostaje przy prawach związanych z lokalem, a drugie otrzymuje odpowiednią spłatę. Jeżeli potrzebna jest zmiana strony umowy albo przeniesienie praw wobec TBS/SIM, trzeba sprawdzić, czy jest to dopuszczalne i czy wymaga zgody SIM.
6. Przy braku porozumienia uwzględnij składnik w podziale majątku. W postępowaniu trzeba wykazać istnienie prawa lub wierzytelności, jego przynależność do majątku wspólnego i wartość. Jeżeli jedna strona finansowała wspólny składnik ze swojego majątku osobistego, może być również konieczne zgłoszenie odpowiedniego rozliczenia nakładów.
7. Jeżeli najem się kończy, dopilnuj dokumentów dotyczących opróżnienia lokalu. To data opróżnienia ma znaczenie dla biegu 12-miesięcznego terminu zwrotu przewidzianego w art. 29a ust. 3 dla lokali objętych tym przepisem. Termin ten jest terminem na zwrot przez TBS/SIM, a nie terminem, w którym trzeba przeprowadzić podział majątku po rozwodzie.

Najczęstsze błędy i ryzyka

• Założenie, że osoba wpisana w umowie jest jedynym właścicielem całej wartości partycypacji. W relacji z TBS/SIM treść umowy jest bardzo ważna, ale w relacji między małżonkami trzeba dodatkowo zastosować przepisy o majątku wspólnym i osobistym.
• Założenie, że TBS/SIM po rozwodzie wypłaci każdemu po połowie. Ustawa nie ustanawia takiego automatycznego mechanizmu. Rozliczenie między byłymi małżonkami może wymagać osobnego porozumienia albo podziału majątku.
• Mylenie partycypacji z własnością mieszkania. Sama wpłata partycypacyjna nie daje udziału we własności lokalu. Jeżeli najemca rozważa zakup mieszkania przez najemcę TBS, jest to odrębne zagadnienie prawne.
• Liczenie wyłącznie nominalnej kwoty wpłaty. Przy ustawowym zwrocie kwota może być wyliczana według mechanizmu przewidzianego w ustawie. Przy podziale majątku istotna jest wartość rozliczanego prawa, a nie tylko historyczny przelew.
• Brak rozróżnienia między darowizną pieniędzy a prawem z umowy partycypacji. Rodzic, który darował środki dziecku, jest w innej sytuacji niż rodzic, który sam zawarł umowę partycypacji z TBS/SIM.
• Rezygnacja z najmu przed ustaleniem skutków finansowych. Zakończenie najmu i opróżnienie lokalu może uruchomić mechanizm zwrotu, dlatego przed złożeniem oświadczeń warto znać sposób wyliczenia kwoty oraz stanowisko drugiego byłego małżonka.
• Próba prostego „przepisania” partycypacji bez sprawdzenia podstawy prawnej. W niektórych konstrukcjach ustawa przewiduje zgodę SIM na przeniesienie praw i obowiązków, a w innych zakres dopuszczalnych zmian wynika z odmiennego reżimu i treści umowy.

Jeżeli jedno z byłych małżonków nadal mieszka w lokalu, a drugie domaga się pieniędzy, często rozsądniej jest najpierw ustalić, jaki składnik rzeczywiście ma być rozliczony: przyszła wierzytelność o zwrot partycypacji, aktualna wartość praw związanych z lokalem, prawo najmu czy także kaucja. Te pozycje nie powinny być automatycznie wrzucane do jednego rozliczenia bez sprawdzenia ich podstawy.

FAQ

Czy rozwód automatycznie powoduje zwrot partycypacji?

Nie. Rozwód i zwrot partycypacji to odrębne zdarzenia. W art. 29a ust. 3 ustawowy zwrot jest związany z zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu objętego tym przepisem. Jeżeli najem trwa, sam wyrok rozwodowy nie nakazuje TBS/SIM wypłaty partycypacji.

Czy jeśli umowę partycypacji podpisał tylko jeden małżonek, pieniądze są tylko jego?

Nie można tego stwierdzić wyłącznie na podstawie podpisu. Trzeba ustalić, kiedy powstało prawo, jaki ma charakter i do jakiego majątku należało według Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jednocześnie podpis i status strony umowy są istotne przy ustalaniu, komu przysługują określone uprawnienia bezpośrednio wobec TBS/SIM.

Czy TBS/SIM wypłaci byłym małżonkom po 50%?

Nie ma automatycznej zasady takiej wypłaty. TBS/SIM spełnia świadczenie zgodnie z ustawą, umową i statusem najemcy lub partycypanta. Jeżeli wartość partycypacji jest składnikiem majątku wspólnego, byli małżonkowie rozliczają ją między sobą w ramach podziału majątku lub zawartego porozumienia.

Co jeśli partycypację sfinansowali rodzice jednego z małżonków?

Trzeba ustalić, czy rodzice darowali pieniądze jednemu małżonkowi, obojgu małżonkom, czy sami byli stroną umowy partycypacji. Każdy z tych wariantów może prowadzić do innej oceny. Pomocne są umowa partycypacji, tytuły przelewów, umowa darowizny i korespondencja z TBS/SIM.

Co jeśli jedno z byłych małżonków nadal mieszka w TBS/SIM?

Wtedy zazwyczaj nie dochodzi jeszcze do ustawowego zwrotu związanego z zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu. Nie wyklucza to jednak rozliczenia wartości praw związanych z lokalem między byłymi małżonkami. Sposób rozliczenia zależy od tego, jakie prawa należały do majątku wspólnego i komu mają przypaść po podziale.

Czy przy rozliczeniu bierze się pod uwagę tylko pierwotną kwotę partycypacji?

Nie zawsze. Jeżeli doszło do zakończenia najmu i powstało prawo do ustawowego zwrotu, kwota może wynikać z mechanizmu waloryzacyjnego przewidzianego w art. 29a. Przy podziale majątku trzeba więc ustalić rzeczywistą wartość rozliczanego prawa lub wierzytelności, a nie ograniczać się automatycznie do historycznej wpłaty.

Podsumowanie

Przy partycypacji po rozwodzie najpierw trzeba ustalić, kto jest stroną umowy partycypacji i kto jest najemcą, a dopiero potem ocenić, czy związane z tym prawo należało do majątku wspólnego. Samo nazwisko w umowie, konto użyte do przelewu ani fakt pozostania w mieszkaniu nie dają jeszcze pełnej odpowiedzi.

Jeżeli najem nadal trwa, rozliczenie między byłymi małżonkami może nastąpić bez bieżącego zwrotu pieniędzy przez TBS/SIM. Jeżeli najem został zakończony i lokal opróżniono, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy działa ustawowy mechanizm zwrotu, jaka jest należna kwota i komu TBS/SIM powinno ją wypłacić zgodnie z konkretną umową i statusem najemców.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1273, ze zm. Dz.U. z 2026 r. poz. 39 i 986 – w szczególności art. 24 ust. 5, art. 29 i art. 29a.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 236 – w szczególności art. 31, art. 33, art. 43, art. 45 i art. 46.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm. – w szczególności art. 680¹.