Opłata za ogrzewanie nieogrzewanego garażu we wspólnocie

Czy wspólnota może naliczyć opłatę za ogrzewanie garażu bez grzejnika?

Tak, ale tylko wtedy, gdy ma do tego prawidłową podstawę i potrafi wyjaśnić sposób wyliczenia. W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje: koszty ogrzewania konkretnego lokalu albo miejsca postojowego oraz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym instalacji centralnego ogrzewania, węzła cieplnego, części wspólnych budynku i strat ciepła.

Garaż podziemny może nie mieć klasycznych grzejników, a mimo to może pośrednio korzystać z ciepła budynku. Przez garaż mogą przebiegać piony, przewody lub inne elementy instalacji, a sam garaż może znajdować się w bryle budynku i korzystać z temperatury utrzymywanej w pozostałych częściach obiektu. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może ustalić dowolną, nieuzasadnioną opłatę.

Kluczowe jest ustalenie, czy garaż jest samodzielnym lokalem niemieszkalnym, udziałem w lokalu garażowym, pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, czy częścią nieruchomości wspólnej przeznaczoną do korzystania przez określonych właścicieli. Od tej kwalifikacji zależy, jak należy patrzeć na udział w kosztach i czy opłata jest liczona prawidłowo.

Koszty nieruchomości wspólnej a koszty konkretnego lokalu

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części nieznajdującej pokrycia w przychodach właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary w stosunku do swoich udziałów. Ta zasada ma podstawowe znaczenie przy ocenie opłat uchwalanych przez wspólnotę.

Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, że nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W orzecznictwie podkreśla się, że wspólne są te elementy budynku, które nie są odrębnymi lokalami i nie służą wyłącznie właścicielom konkretnych lokali. Przykładowo mogą to być fundamenty, dach, ściany zewnętrzne, klatki schodowe, instalacje wspólne albo urządzenia techniczne obsługujące budynek.

Z kolei art. 13 ust. 1 ustawy nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, utrzymywania go w należytym stanie, uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Oznacza to, że opłaty dotyczące wyłącznie konkretnego lokalu nie powinny być mieszane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje przykładowe koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki i wydatki na utrzymanie porządku. Dlatego przy opłacie za garaż trzeba sprawdzić, czy wspólnota rozlicza koszt wspólnej instalacji i części wspólnych, czy próbuje przerzucić na właściciela garażu koszt, którego faktycznie nie poniósł.

Kiedy zróżnicowanie opłat może być nieprawidłowe?

Wspólnota nie może arbitralnie ustalać, że jedna grupa właścicieli ponosi większe koszty tylko dlatego, że tak wynika z decyzji większości. Zasada ustawowa jest taka, że ciężary dotyczące nieruchomości wspólnej ponosi się proporcjonalnie do udziałów. Wyjątek przewiduje art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali: uchwała właścicieli może ustalić zwiększone obciążenie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Przepis ten nie pozwala jednak na dowolne karanie właścicieli garaży ani na naliczanie opłat bez związku z rzeczywistymi kosztami. Jeżeli wspólnota ustala dodatkową opłatę grzewczą, powinna wykazać, jaki koszt powstał, jak został przypisany do garażu, jaka metoda rozliczenia została przyjęta i z jakiej uchwały albo regulaminu to wynika.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 7 czerwca 2018 r., sygn. akt I ACa 133/18, wskazano, że art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali dopuszcza zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych ponad udział w nieruchomości wspólnej, ale tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Sama odmienna kategoria lokalu nie wystarcza więc do mechanicznego zwiększenia opłat.

Jak sprawdzić rozliczenie ogrzewania garażu?

Właściciel powinien zażądać od zarządu albo zarządcy dokumentów, z których wynika sposób obliczenia dopłaty. W praktyce najważniejsze będą: uchwała w sprawie planu gospodarczego lub zaliczek, regulamin rozliczania kosztów ciepła, roczne rozliczenie mediów, faktury od dostawcy ciepła, zestawienie kosztów stałych i zmiennych oraz dokument pokazujący, jak potraktowano garaże i miejsca postojowe.

Rozliczanie kosztów zakupu ciepła w budynku wielolokalowym powinno uwzględniać zasady wynikające z przepisów o rozliczaniu kosztów ciepła, w tym rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.

Nie każda dopłata będzie wadliwa. Opłata może być uzasadniona, jeżeli wynika z kosztów stałych dostawy ciepła, strat przesyłowych, ogrzewania części wspólnych albo funkcjonowania instalacji, z której pośrednio korzysta także garaż. Wadliwe może być natomiast naliczenie całkowicie oderwane od metody rozliczenia, bez uchwały, bez regulaminu, bez wykazania kosztów albo w sposób sprzeczny z udziałami właścicieli.

Co zrobić, gdy wspólnota żąda zapłaty?

Najpierw warto złożyć pisemny wniosek o wyjaśnienie rozliczenia i udostępnienie dokumentów. W piśmie należy wskazać numer uchwały lub rozliczenia, kwotę dopłaty, rok, którego dotyczy opłata, oraz zadać konkretne pytania: z czego wynika obowiązek zapłaty, jaka metoda została przyjęta, czy garaż ma udział w kosztach stałych, czy rozliczenie dotyczy lokalu garażowego, czy części wspólnych oraz jak wyliczono stawkę.

Jeżeli opłata wynika z uchwały wspólnoty, trzeba pilnować terminu z art. 25 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli kwota jest znaczna albo wspólnota grozi windykacją, warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie albo o wstrzymanie wykonania uchwały.

Jeżeli nie ma uchwały, a naliczenie wynika tylko z indywidualnego rozliczenia, spór może dotyczyć zasadności konkretnej należności. Wtedy znaczenie mają dokumenty księgowe, regulamin rozliczeń i rzeczywisty sposób przypisania kosztów. W razie zapłaty nienależnej kwoty można rozważyć dochodzenie jej zwrotu, ale wymaga to wykazania, że wspólnota nie miała podstawy do obciążenia właściciela.

Znaczenie orzecznictwa w sporach o garaże

W podobnych sporach sądy zwracają uwagę na przejrzystość rozliczeń, rozdzielenie kosztów nieruchomości wspólnej od kosztów lokali oraz prawidłowe stosowanie art. 12 ustawy o własności lokali. W wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach, sygn. akt II C 505/18, analizowano uchwały dotyczące rozliczania kosztów we wspólnocie, w której występował lokal garażowy. Sąd podkreślał znaczenie ustawowej zasady proporcjonalności i konieczność prawidłowego uzasadnienia różnic w obciążeniach.

Nie należy jednak wyciągać z pojedynczego orzeczenia automatycznego wniosku, że każda opłata za ogrzewanie garażu jest nieważna albo każda jest prawidłowa. Decydują dokumenty konkretnej wspólnoty: uchwały, regulamin, sposób korzystania z garażu, charakter prawny garażu i rzeczywiste koszty ponoszone przez wspólnotę.

FAQ

Czy muszę płacić za ogrzewanie garażu, jeśli nie ma w nim grzejnika?

Nie da się odpowiedzieć wyłącznie na podstawie braku grzejnika. Trzeba sprawdzić, czy opłata dotyczy kosztów stałych, instalacji wspólnej, części wspólnych albo strat ciepła oraz czy wynika z prawidłowej uchwały lub regulaminu rozliczeń.

Czy wspólnota może naliczyć dopłatę za poprzedni rok?

Może rozliczyć faktycznie poniesione koszty za poprzedni okres, jeżeli wynika to z przyjętych zasad rozliczania. Właściciel ma jednak prawo żądać wyjaśnienia, faktur, kalkulacji i podstawy prawnej lub uchwały, z której wynika dopłata.

Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia zawiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy muszę zapłacić, jeśli zaskarżę uchwałę?

Samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy, jeżeli właściciel złoży odpowiedni wniosek i wykaże podstawy do takiego zabezpieczenia.

Jakie dokumenty powinienem sprawdzić przed sporem ze wspólnotą?

Przede wszystkim uchwałę dotyczącą zaliczek lub rozliczenia, regulamin rozliczania kosztów ciepła, plan gospodarczy, roczne rozliczenie mediów, faktury od dostawcy ciepła i kalkulację pokazującą, jak przypisano koszt do garażu.

Podsumowanie

Dodatkowa opłata za ogrzewanie nieogrzewanego garażu nie jest z góry ani bezprawna, ani automatycznie zasadna. Decydują dokumenty wspólnoty, charakter prawny garażu, metoda rozliczania kosztów ciepła i to, czy naliczenie rzeczywiście odpowiada kosztom nieruchomości wspólnej albo lokalu garażowego. Jeżeli wspólnota nie potrafi wykazać podstawy naliczenia albo uchwała narusza zasady wynikające z ustawy o własności lokali, właściciel może żądać wyjaśnień, składać reklamację, a w razie potrzeby zaskarżyć uchwałę do sądu.