Spółka wynajmująca lokal zniknęła – jak odzyskać lokal i zabezpieczyć mienie?

Czy właściciel może wejść do lokalu po zniknięciu najemcy?

Sam brak kontaktu z najemcą, zaległość czynszowa albo wypowiedzenie umowy nie oznaczają jeszcze, że właściciel może samodzielnie wejść do lokalu, wymienić zamki i usunąć rzeczy. Najemca, który faktycznie włada lokalem, jest posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego. Ochrona posiadania działa także wtedy, gdy posiadacz nie ma już skutecznego prawa do lokalu albo zalega z płatnościami. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: wypowiedzenie najmu bez kontaktu.

Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno samowolnie naruszać posiadania, nawet jeżeli posiadacz jest w złej wierze. Z art. 344 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że osoba, której posiadanie naruszono, może żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń. Do władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania, o czym stanowi art. 343¹ Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że samodzielne otwarcie lokalu przez ślusarza, wyniesienie wyposażenia albo wymiana zamków mogą zostać potraktowane jako naruszenie posiadania. Najemca może wtedy domagać się przywrócenia dostępu do lokalu, a w skrajnych przypadkach może także formułować zarzuty dotyczące zniszczenia, zagubienia, przywłaszczenia albo kradzieży rzeczy.

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu spółce z o.o.

Podstawa i tryb wypowiedzenia zawsze zależą od konkretnego naruszenia umowy. Inne reguły mogą mieć znaczenie w typowej sprawie mieszkaniowej, gdy najemca prowadzi imprezy i zakłóca spokój.

Jeżeli najemcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, korespondencję najlepiej kierować na adres wskazany w umowie oraz na aktualny adres spółki ujawniony w KRS. Warto zachować potwierdzenie nadania, potwierdzenie odbioru, zwrot przesyłki, wydruk wiadomości e-mail, raport doręczenia oraz całą korespondencję z osobami reprezentującymi spółkę.

Skuteczność wypowiedzenia trzeba ocenić na podstawie treści umowy i art. 61 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie woli jest złożone wtedy, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. E-mail może być istotnym dowodem, zwłaszcza gdy strony posługiwały się nim w kontaktach, ale jeżeli umowa wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności, zwykła wiadomość e-mail bez kwalifikowanego podpisu elektronicznego może okazać się niewystarczająca.

Przy zaległościach czynszowych należy też sprawdzić, czy umowa przewiduje dodatkowe warunki wypowiedzenia, np. wcześniejsze wezwanie do zapłaty, dodatkowy termin albo konkretną formę doręczeń. W sprawach dotyczących mieszkań inne znaczenie mogą mieć przepisy o ochronie praw lokatorów, dlatego sytuację najmu lokalu mieszkalnego należy odróżnić od najmu lokalu użytkowego przez spółkę. Nie należy przy tym stosować procedury opisanej jako najem okazjonalny krok po kroku, ponieważ najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego wynajmowanego osobie fizycznej, a nie lokalu użytkowego zajmowanego przez spółkę.

Jeżeli problemem jest przede wszystkim brak zapłaty, przydatne może być także omówienie zasad postępowania, gdy najemca nie płaci czynszu i kaucji.

Jak legalnie odzyskać lokal po zakończeniu umowy?

Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz, czyli lokal, w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. Wynika to z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak najemca nie oddaje kluczy i nadal faktycznie włada lokalem, właściciel powinien działać w uporządkowanej kolejności.

Najpierw warto wysłać przedsądowe wezwanie do wydania lokalu i zwrotu kluczy. W wezwaniu należy wskazać podstawę zakończenia umowy, wysokość zaległości, termin dobrowolnego wydania lokalu, sposób kontaktu oraz zapowiedź skierowania sprawy do sądu. Jeżeli najemcą jest spółka, wezwanie powinno trafić co najmniej na adres z umowy i adres rejestrowy.

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, właściwą drogą jest pozew o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu. Podstawą żądania właściciela może być m.in. art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia i klauzuli wykonalności sprawę można skierować do komornika. To komornik prowadzi czynności zmierzające do opróżnienia i wydania lokalu, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 K.p.c. Dzięki temu właściciel ogranicza ryzyko zarzutów, że samowolnie przejął lokal lub naruszył cudze mienie.

Co zrobić, gdy w lokalu może być awaria gazu albo inne zagrożenie?

Inaczej należy oceniać sytuację, w której istnieje realne i bezpośrednie zagrożenie dla życia, zdrowia albo budynku, np. podejrzenie ulatniania się gazu, awarii pieca, zalania lub pożaru. Takiej sytuacji nie należy wykorzystywać jako pretekstu do przejęcia lokalu, ale właściciel nie powinien też ignorować zagrożenia.

Najbezpieczniej wezwać właściwe służby: pogotowie gazowe, straż pożarną, administratora budynku, zarządcę albo policję. Wejście powinno ograniczać się do sprawdzenia i usunięcia zagrożenia. Warto sporządzić protokół, zrobić zdjęcia, odnotować obecność świadków i nie przeglądać dokumentów ani rzeczy najemcy, jeżeli nie jest to konieczne dla bezpieczeństwa.

Jeżeli licznik gazu albo prądu jest przepisany na najemcę, właściciel może powiadomić dostawcę mediów o braku kontaktu z użytkownikiem lokalu i podejrzeniu zagrożenia. Sam fakt, że umowa z dostawcą jest zawarta przez najemcę, nie daje jednak właścicielowi automatycznego prawa do swobodnego wejścia i opróżnienia lokalu.

W sprawach, w których problemem jest stan techniczny lokalu albo zagrożenie dla zdrowia, znaczenie może mieć również analiza sytuacji opisanej jako umowa najmu a zagrożenie dla zdrowia.

Jeżeli problem dotyczy nie dostępu do instalacji, lecz zmian w rozliczeniach, trzeba oddzielić zaległe należności od nowych stawek. W najmie mieszkalnym osobnym zagadnieniem jest podwyżka opłat za media w trakcie najmu i to, kiedy właściciel może zmienić wysokość zaliczek.

Jak zabezpieczyć rzeczy i dokumenty pozostawione przez najemcę?

Jeżeli do lokalu trzeba wejść z powodu awarii albo po czynnościach komorniczych okaże się, że znajdują się w nim rzeczy najemcy, nie należy ich wyrzucać, sprzedawać ani przekazywać osobom przypadkowym. Szczególnie ostrożnie trzeba traktować dokumenty spółki, nośniki danych, komputery, korespondencję i akta zawierające dane osobowe albo tajemnicę przedsiębiorstwa.

Właściciel powinien przede wszystkim udokumentować stan lokalu i rzeczy: sporządzić protokół, wykonać zdjęcia, opisać widoczne przedmioty bez przeglądania zawartości dokumentów oraz wskazać osoby obecne przy czynnościach. Jeżeli działa komornik, sposób postępowania z rzeczami powinien wynikać z czynności egzekucyjnych.

Przy zaległościach czynszowych warto pamiętać o ustawowym prawie zastawu wynajmującego na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, opisanym w art. 670 i 671 Kodeksu cywilnego. Nie jest to jednak pozwolenie na dowolne zabranie, sprzedaż albo zniszczenie rzeczy. Prawo zastawu należy realizować ostrożnie i zgodnie z przepisami, najlepiej po wcześniejszej analizie konkretnej umowy i rodzaju pozostawionego mienia.

Czego nie robić, gdy najemca zniknął?

Największym błędem jest działanie pod wpływem zrozumiałej frustracji. Właściciel nie powinien samodzielnie rozwiercać zamków, wynosić wyposażenia, odcinać mediów w celu wymuszenia opuszczenia lokalu, publikować informacji o zadłużeniu najemcy ani zatrzymywać dokumentów spółki jako formy nacisku.

Nie należy też zakładać, że porzucenie lokalu nastąpiło tylko dlatego, że najemca nie odpowiada przez kilka tygodni. Inaczej można oceniać sytuację, gdy najemca pisemnie potwierdził rezygnację, oddał klucze, lokal jest pusty i nie ma żadnych oznak dalszego korzystania. Jeżeli jednak zamki zostały wymienione, rzeczy pozostają w środku, a najemca nie wydał lokalu, bezpieczniejsza jest procedura sądowa.

Praktyczna kolejność działań dla właściciela

W opisanej sytuacji rozsądny plan działania obejmuje kilka etapów. Po pierwsze, trzeba sprawdzić umowę najmu: sposób wypowiedzenia, adresy do doręczeń, postanowienia o kontroli lokalu, awariach, dostępie do urządzeń i przechowywaniu rzeczy po zakończeniu najmu. Po drugie, należy zebrać dowody zaległości i doręczeń.

Po trzecie, warto wysłać ostateczne wezwanie do wydania lokalu i zapłaty, a w razie ryzyka awarii równolegle zawiadomić właściwe służby. Po czwarte, jeżeli najemca nie zareaguje, należy przygotować pozew o wydanie lokalu oraz dochodzenie należności. Po piąte, po uzyskaniu tytułu wykonawczego trzeba skorzystać z komornika, zamiast przeprowadzać eksmisję samodzielnie.

FAQ

Czy mogę wymienić zamki, skoro umowa została wypowiedziana?

Co do zasady nie. Jeżeli najemca nadal faktycznie włada lokalem i nie wydał go właścicielowi, samodzielna wymiana zamków może zostać uznana za naruszenie posiadania. Bezpieczną drogą jest wezwanie do wydania lokalu, pozew i egzekucja przez komornika.

Czy policja pomoże usunąć najemcę z lokalu?

Policja nie zastępuje sądu ani komornika w sporze cywilnym o wydanie lokalu. Może interweniować przy zagrożeniu bezpieczeństwa albo podejrzeniu przestępstwa, ale samo opróżnienie lokalu powinno odbywać się na podstawie tytułu wykonawczego i czynności komornika.

Co zrobić, gdy w lokalu działa piec gazowy?

Jeżeli istnieje realne zagrożenie, należy zawiadomić pogotowie gazowe, straż pożarną, administratora albo policję. Wejście powinno być ograniczone do usunięcia zagrożenia i dobrze udokumentowane. Nie powinno służyć do przejęcia lokalu ani usuwania rzeczy najemcy.

Czy mogę zatrzymać rzeczy najemcy za długi czynszowe?

Wynajmującemu może przysługiwać ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu, ale jego zakres zależy od rodzaju rzeczy i wysokości należności. Nie oznacza to prawa do dowolnego wyrzucenia, sprzedaży lub używania rzeczy. W razie sporu potrzebna jest ostrożna procedura.

Czy inaczej wygląda sprawa przy lokalu mieszkalnym?

Tak. Przy lokalu mieszkalnym mogą mieć zastosowanie przepisy o ochronie praw lokatorów, w tym szczególne zasady wypowiadania umów, orzekania o lokalu socjalnym i wykonywania eksmisji. Dlatego nie należy automatycznie przenosić zasad z najmu lokalu użytkowego na najem mieszkania.

Podsumowanie

Właściciel, który stracił kontakt z najemcą, powinien działać stanowczo, ale formalnie. Najważniejsze jest prawidłowe wypowiedzenie umowy, udokumentowanie doręczeń, wezwanie do wydania lokalu i skierowanie sprawy do sądu, jeżeli najemca nie oddaje kluczy dobrowolnie. Samowolne przejęcie lokalu może stworzyć więcej problemów niż sama zaległość czynszowa.

Wyjątek dotyczy sytuacji nagłych, w których istnieje realne zagrożenie dla ludzi albo budynku. Nawet wtedy wejście do lokalu powinno być ograniczone do usunięcia zagrożenia, przeprowadzone przy udziale właściwych służb i dobrze udokumentowane. Rzeczy oraz dokumenty najemcy należy zabezpieczać ostrożnie, bez ich nieuzasadnionego przeglądania i bez samodzielnego rozporządzania nimi.