Kto płaci za pękniętą rurę CO we wspólnocie?

Części nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Oznacza to, że o kwalifikacji danego elementu nie decyduje wyłącznie jego położenie, lecz przede wszystkim funkcja. Element może znajdować się fizycznie w mieszkaniu, a mimo to nadal pozostawać częścią nieruchomości wspólnej, jeżeli służy całemu budynkowi albo co najmniej kilku lokalom.

Do części wspólnych zalicza się typowo klatki schodowe, fundamenty, dach, ściany konstrukcyjne, piony instalacyjne, urządzenia techniczne obsługujące budynek, a w zależności od funkcji także przewody, kanały i inne elementy instalacji. Podobnie ocenia się przewody kominowe jako część wspólna budynku, jeżeli funkcjonalnie służą wszystkim właścicielom albo większej liczbie lokali.

Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego mieszkania, ale jednocześnie ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z art. 12 ust. 2 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Koszty remontów i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej są natomiast kosztami zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 tej ustawy. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: zalanie mieszkania i koszty.

Rury instalacji CO we wspólnocie mieszkaniowej

Instalacja centralnego ogrzewania w budynku wielolokalowym najczęściej tworzy jeden system techniczny. Jeżeli rura, pion, odgałęzienie albo inny element instalacji nie służy wyłącznie jednemu lokalowi, lecz jest potrzebny do działania ogrzewania w budynku, przemawia to za uznaniem go za część nieruchomości wspólnej. Nie zmienia tego sam fakt, że element instalacji przebiega przez mieszkanie.

W praktyce wspólnoty często doprecyzowują granice odpowiedzialności w regulaminach, uchwałach, dokumentacji technicznej albo zasadach rozliczania mediów. Takie dokumenty mogą wskazywać, czy za element graniczny uznaje się zawór, licznik, odgałęzienie, grzejnik, podejście do lokalu albo inny punkt instalacji. Nie mogą jednak wbrew ustawie przerzucać na pojedynczego właściciela kosztów naprawy elementu, który służy nieruchomości wspólnej.

Wiele wspólnot zdecydowało się na określenie granic nieruchomości wspólnej właśnie dlatego, że spory powstają nie tylko przy instalacji CO, lecz także przy wodzie, kanalizacji i wentylacji. Podobny problem granicy odpowiedzialności pojawia się przy sprawach takich jak poziome odcinki kanalizacji w cudzym lokalu.

W tym kontekście warto sprawdzić także: wymiana pionów w bloku.

Co wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego?

W sprawach dotyczących instalacji cieplnej nadal istotne znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97. Sąd Najwyższy przyjął w niej, że instalacja CO w budynku wyposażonym w jednolity system ogrzewania jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Składnikiem współwłasności przymusowej są więc zarówno elementy instalacji znajdujące się poza lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Stanowisko to zostało rozwinięte w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06. Sąd Najwyższy wskazał, że gdy lokale nie mają odrębnych ciepłomierzy pozwalających na pomiar ciepła zużytego przez poszczególnych właścicieli, cała instalacja cieplna służąca do ogrzewania lokali i części wspólnych jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie właścicielom lokali. W konsekwencji koszty związane z eksploatacją takiej instalacji mogą być kwalifikowane jako koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Nie oznacza to jednak, że każdy element znajdujący się w mieszkaniu zawsze będzie wspólny. Inaczej można ocenić np. grzejnik, zawór, głowicę termostatyczną albo przeróbkę wykonaną przez właściciela bez zgody wspólnoty. Dlatego w każdej sprawie trzeba sprawdzić dokumentację budynku, zakres awarii, przebieg instalacji oraz to, czy właściciel ingerował w instalację.

Odpowiedzialność za pęknięcie rury pionowej

Jeżeli pękła pionowa rura CO będąca elementem wspólnej instalacji grzewczej, punktem wyjścia jest odpowiedzialność wspólnoty za utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Naprawa takiego elementu powinna być pokryta z pieniędzy wspólnoty, czyli z zaliczek właścicieli, środków przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego, ubezpieczenia albo dodatkowej uchwały właścicieli, jeżeli środki są niewystarczające.

Twierdzenie, że fundusz remontowy nie może zostać użyty, bo są to pieniądze wszystkich właścicieli, jest co do zasady nietrafne. Właśnie z tego powodu tworzy się środki na naprawy i remonty części wspólnych. Jeżeli awaria dotyczy elementu wspólnego, finansowanie napraw z funduszu remontowego może być prawidłowym sposobem pokrycia kosztów, o ile jest zgodne z uchwałami i zasadami obowiązującymi we wspólnocie.

Właściciel lokalu mógłby zostać obciążony kosztami naprawy, gdyby wspólnota wykazała, że awaria powstała z jego winy. Chodzi w szczególności o samowolną przeróbkę instalacji, uszkodzenie rury, niewpuszczenie ekipy mimo wcześniejszych sygnałów awarii, zaniechanie zgłoszenia widocznego przecieku albo inne zawinione działanie. Ciężar wykazania takich okoliczności spoczywa na stronie, która wywodzi z nich skutki prawne.

Informacja, że stara rura była miedziana, sama w sobie nie przesądza o odpowiedzialności właściciela. Rury miedziane mogą być stosowane w instalacjach grzewczych, a przyczyną awarii może być zużycie, korozja, błąd wykonawczy, niewłaściwe połączenie materiałów, brak konserwacji, uszkodzenie mechaniczne albo wada instalacji. Dlatego przed zapłatą warto żądać od wspólnoty protokołu awarii i technicznego uzasadnienia obciążenia.

Szkody w mieszkaniu po awarii rury

Jeżeli wskutek pęknięcia rury doszło do zalania lub uszkodzenia podłogi, właściciel może domagać się naprawienia szkody, ale powinien przygotować dowody. W praktyce potrzebne są zdjęcia, nagrania, protokół z awarii, korespondencja ze wspólnotą lub zarządcą, faktury, kosztorys naprawy oraz dokument potwierdzający związek szkody z przeciekiem.

Roszczenie odszkodowawcze zależy od okoliczności. Jeżeli szkoda wynikała z nienależytego utrzymania części wspólnej, braku reakcji na wcześniejsze sygnały albo wadliwej konserwacji, podstawą może być odpowiedzialność wspólnoty. Jeżeli była to nagła, niemożliwa do przewidzenia awaria mimo prawidłowej eksploatacji, sprawa może wymagać odrębnej oceny, a praktycznym rozwiązaniem bywa zgłoszenie szkody z polisy OC wspólnoty albo z własnej polisy mieszkaniowej.

Co zrobić, gdy wspólnota żąda zapłaty?

Najpierw warto odpowiedzieć pisemnie i zakwestionować obciążenie. W piśmie należy wskazać, że rura pionowa CO jest elementem wspólnej instalacji, zażądać podstawy prawnej obciążenia, kopii faktury, protokołu awarii, dokumentacji technicznej i wskazania, na czym konkretnie miała polegać wina właściciela. Dobrze jest także poprosić o numer polisy OC wspólnoty oraz informację, czy szkoda została zgłoszona ubezpieczycielowi.

Jeżeli obciążenie wynika z uchwały wspólnoty, trzeba sprawdzić termin do jej zaskarżenia. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo o uchylenie uchwały można wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli wspólnota kieruje wezwania do zapłaty lub zapowiada pozew, nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych. Każde stanowisko najlepiej składać pisemnie albo mailowo, zachowując potwierdzenia nadania. Jeżeli sprawa trafi do sądu, właściciel powinien powołać się na funkcję instalacji, orzecznictwo Sądu Najwyższego, dokumentację techniczną oraz brak dowodów swojej winy.

FAQ

Czy pionowa rura CO w mieszkaniu jest częścią wspólną?

Najczęściej tak, jeżeli jest elementem wspólnego systemu ogrzewania i nie służy wyłącznie jednemu lokalowi. Sam fakt, że rura przebiega przez mieszkanie, nie przesądza, że należy tylko do właściciela tego lokalu.

Czy wspólnota może wystawić właścicielowi rachunek za naprawę rury?

Może dochodzić zwrotu kosztów tylko wtedy, gdy ma ku temu podstawę, np. wykaże winę właściciela, samowolną przeróbkę albo inne działanie, które spowodowało awarię. W przypadku awarii elementu wspólnego bez winy właściciela koszt powinien obciążać wspólnotę.

Czy fundusz remontowy może pokryć awarię instalacji CO?

Tak, jeżeli awaria dotyczy części wspólnej, środki wspólnoty mogą zostać przeznaczone na jej naprawę zgodnie z uchwałami i zasadami gospodarki finansowej wspólnoty. Argument, że są to pieniądze wszystkich właścicieli, nie wyłącza możliwości naprawy elementu wspólnego.

Czy można żądać od wspólnoty odszkodowania za zniszczoną podłogę?

Tak, ale trzeba wykazać szkodę, jej wysokość, przyczynę oraz związek z awarią instalacji wspólnej. Warto sporządzić dokumentację zdjęciową, uzyskać protokół awarii, zebrać faktury albo kosztorys i zapytać o polisę OC wspólnoty. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „długi poprzedniego zarządu wspólnoty”.

Co zrobić, jeśli wspólnota grozi pozwem?

Należy pisemnie zakwestionować obciążenie, zażądać dowodów winy i dokumentów awarii, a w razie pozwu złożyć odpowiedź, wskazując, że naprawiany element był częścią nieruchomości wspólnej. Jeżeli podstawą jest uchwała, trzeba pilnować 6-tygodniowego terminu na jej zaskarżenie.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy pęknięta pionowa rura CO była elementem wspólnej instalacji grzewczej. Jeżeli tak, jej naprawa powinna obciążać wspólnotę mieszkaniową jako koszt zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel lokalu nie powinien być obciążany takim kosztem wyłącznie dlatego, że awaria wystąpiła w jego mieszkaniu.

Wspólnota może żądać zwrotu kosztów od konkretnego właściciela dopiero wtedy, gdy wykaże podstawę odpowiedzialności, zwłaszcza zawinione działanie, zaniechanie albo samowolną ingerencję w instalację. W razie szkód w lokalu warto równolegle dochodzić naprawienia szkody i sprawdzić możliwość zgłoszenia jej z polisy ubezpieczeniowej.