Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego na czas określony?

Najczęstszy problem wygląda podobnie: najemca podpisuje umowę najmu okazjonalnego na rok albo dwa lata, po kilku dniach dochodzi jednak do wniosku, że mieszkanie mu nie odpowiada i chce natychmiast zrezygnować. W takiej sytuacji nie wystarczy samo przekonanie, że skoro lokal został wynajęty niedawno, umowę można po prostu anulować. Trzeba sprawdzić treść umowy, przyczynę wcześniejszego zakończenia najmu oraz przepisy, które mogą dawać jednej ze stron szczególne uprawnienie.

Czy można zrezygnować z najmu okazjonalnego kilka dni po podpisaniu?

Najem okazjonalny lokalu jest szczególną formą najmu mieszkania. Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów umowę taką zawiera właściciel będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a sama umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

To ma podstawowe znaczenie dla wcześniejszego zakończenia umowy. Przy najmie na czas oznaczony nie ma ogólnej zasady pozwalającej najemcy albo właścicielowi wypowiedzieć umowę w dowolnej chwili. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje, że przy najmie zawartym na czas oznaczony strony mogą go wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie.

Nie istnieje też ogólne 14-dniowe prawo do odstąpienia od typowej umowy najmu okazjonalnego zawartej z prywatnym właścicielem. Sam fakt, że od podpisania minęło kilka dni, nie powoduje więc automatycznie, że najemca może wycofać się bez konsekwencji.

W pierwszej kolejności warto sprawdzić trzy możliwe drogi:

• czy umowa przewiduje przypadki, w których najemca albo właściciel może wypowiedzieć najem przed terminem,
• czy występuje ustawowa podstawa wypowiedzenia, np. określone wady lokalu albo przesłanka przewidziana w ustawie o ochronie praw lokatorów,
• czy druga strona zgodzi się na wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem.

Jeżeli żadna z tych podstaw nie występuje, jednostronne pismo zatytułowane „rezygnacja” albo „wypowiedzenie” może nie zakończyć umowy. Przy wyborze rodzaju najmu pomocne może być także porównanie, czym różni się umowa najmu na czas określony od umowy na czas nieokreślony.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę

Przy umowie na czas określony najważniejsze znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca chce zakończyć umowę natychmiast, trzeba osobno ocenić, czy możliwe jest wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę w trybie pilnym na podstawie umowy albo przepisów o wadach lokalu. Jeżeli strony chcą dopuścić zwykłe wcześniejsze wypowiedzenie, umowa powinna określać przypadki, w których będzie ono możliwe. Sam zapis, że umowa może zostać wypowiedziana „w każdym czasie”, wymaga ostrożnej oceny, bo przy najmie terminowym ustawodawca odwołuje się właśnie do przypadków wskazanych w umowie.

W praktyce można spotkać klauzule odnoszące się np. do zmiany miejsca pracy, trwałej utraty dochodów, nieprzekazania lokalu w uzgodnionym stanie albo innych istotnych okoliczności. Dopuszczalna jest również klauzula pozwalająca na wypowiedzenie z „ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, uznał taki sposób określenia przypadków wypowiedzenia za zgodny z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Spór może natomiast dotyczyć tego, czy konkretna sytuacja rzeczywiście stanowi ważną przyczynę.

Przy ocenie postanowień umownych warto zestawić je z ogólnymi zasadami, którym podlega wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę.

Wady lokalu jako ustawowa podstawa wypowiedzenia

Niezależnie od klauzul umownych najemca może korzystać z uprawnień dotyczących wad rzeczy najętej. Jeżeli wady ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas ich trwania.

Jeżeli w chwili wydania lokal ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo takie wady powstaną później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie ich w odpowiednim czasie, albo wad usunąć się nie da, art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Co do zasady uprawnienia z art. 664 nie przysługują w odniesieniu do wad, o których najemca wiedział przy zawieraniu umowy.

Wyjątek dotyczy wad zagrażających zdrowiu. Art. 682 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów także wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o takich wadach.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem okazjonalny?

Najem okazjonalny nie daje właścicielowi prawa do swobodnego zakończenia umowy. Ustawa przewiduje jednak określone podstawy wypowiedzenia. Do prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego stosuje się m.in. art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W tych przypadkach właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu sprzecznie z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy,
• pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo pobieranych przez właściciela opłat niezależnych od niego, gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Przy zaległościach wypowiedzenie nie powinno być pierwszym pismem kierowanym do najemcy. Najpierw trzeba zachować ustawową sekwencję: odpowiedni poziom zaległości, pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia oraz dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu otwiera drogę do wypowiedzenia na tej podstawie.

Szerzej praktyczną sytuację właściciela omawia artykuł zaległości za czynsz przy najmie okazjonalnym. Gdy lokal wynajmuje kilka osób, trzeba dodatkowo sprawdzić, kto jest stroną umowy i jakie obowiązki przyjęli poszczególni najemcy. Pomocny może być tekst o umowie najmu zawieranej z kilkoma osobami.

Utrata lokalu wskazanego na wypadek egzekucji

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia, oraz oświadczenie właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego podpis pod tym ostatnim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o tym zdarzeniu, na wskazanie innego lokalu i przedstawienie wymaganego oświadczenia. Niedopełnienie tego obowiązku daje właścicielowi szczególną podstawę do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego na piśmie, z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy powinien okazać potwierdzenie zgłoszenia.

Warto precyzyjnie rozumieć skutek braku zgłoszenia. Ustawa stanowi, że w razie niedopełnienia tego obowiązku nie stosuje się art. 19c i art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce właściciel traci więc możliwość korzystania z najważniejszych szczególnych mechanizmów przewidzianych dla prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego, w tym uproszczonej procedury żądania opróżnienia lokalu i uzyskania klauzuli wykonalności na akt notarialny na zasadach art. 19d.

Powiązane zagadnienie omawiamy w artykule o zmianie lokatorów przy najmie okazjonalnym i zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Porozumienie stron: najprostsza droga, gdy brak podstawy wypowiedzenia

Jeżeli najemca chce zakończyć umowę kilka dni lub kilka miesięcy po jej podpisaniu, ale nie ma pewnej podstawy ustawowej ani umownej, najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest porozumienie z właścicielem. Właściciel nie ma obowiązku zgodzić się na wcześniejsze rozwiązanie umowy, jednak często strony mogą ustalić warunki, które ograniczą ich ryzyko i koszty.

Dla bezpieczeństwa dowodowego porozumienie warto sporządzić na piśmie. Powinno ono określać co najmniej:

• dokładną datę rozwiązania umowy,
• termin wydania mieszkania i przekazania kluczy,
• sposób rozliczenia czynszu i opłat za okres do dnia zakończenia najmu,
• zasady końcowego rozliczenia mediów,
• rozliczenie kaucji i ewentualnych potrąceń,
• informację, czy po wykonaniu porozumienia strony mają jeszcze wobec siebie określone roszczenia.

Nie należy utożsamiać porozumienia rozwiązującego z wypowiedzeniem. Porozumienie wymaga zgody obu stron. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem, ale przy umowie terminowej musi opierać się na odpowiedniej podstawie. Jeżeli strony zamiast zakończenia najmu chcą tylko zmienić jego warunki albo okres obowiązywania, przydatny może być artykuł o aneksie do umowy najmu okazjonalnego.

Co grozi za nieskuteczne wypowiedzenie?

Największym ryzykiem najemcy jest przekonanie, że samo opuszczenie lokalu automatycznie kończy obowiązek płacenia. Jeżeli wypowiedzenie nie miało podstawy i strony nie zawarły porozumienia, właściciel może kwestionować skuteczność oświadczenia i dochodzić należności wynikających z nadal obowiązującej umowy.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może dowolnie zatrzymać całą kaucję. Przy najmie okazjonalnym kaucja może zabezpieczać należności przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia. Nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Ustawa przewiduje jej zwrot w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Jeżeli spór dotyczy tego, czy konkretne wypowiedzenie było skuteczne albo czy zastrzeżona kara umowna może zostać dochodzona, uzupełniająco warto sprawdzić tekst o wypowiedzeniu najmu okazjonalnego i karach umownych.

Co dzieje się po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy?

Najem okazjonalny daje właścicielowi szczególną ścieżkę dochodzenia opróżnienia lokalu, ale nie oznacza prawa do samodzielnego usunięcia najemcy. Jeżeli po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel korzysta z procedury ustawowej.

Przy prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie powinno wskazywać m.in. właściciela i najemcę, umowę, przyczynę ustania stosunku prawnego oraz termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Jeżeli termin minie bezskutecznie, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza się dokumenty wskazane w art. 19d ustawy, w tym żądanie opróżnienia z dowodem jego doręczenia albo wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Dla porównania najem instytucjonalny jest przeznaczony dla innej grupy wynajmujących i opiera się na częściowo odmiennych zasadach.

Czy oddanie kluczy, SMS albo e-mail kończy najem?

Samo oddanie kluczy nie zawsze przesądza o tym, że umowa została skutecznie rozwiązana. Podobnie SMS albo e-mail może mieć znaczenie dowodowe, ale trzeba sprawdzić, czy istnieje podstawa wypowiedzenia, jaką formę przewiduje umowa i od kiedy ewentualne wypowiedzenie ma wywołać skutek.

Jeżeli najemca wyprowadza się przed terminem, właściciel powinien zadbać o dokumentację faktycznego zwrotu lokalu. Przyjęcie kluczy może służyć zabezpieczeniu mieszkania, odczytaniu liczników i ograniczeniu szkód, ale jeśli strony nie uzgadniają rozwiązania umowy, warto jasno opisać w protokole, jaki charakter ma odbiór lokalu i czy któraś ze stron podtrzymuje dalsze roszczenia.

Jak zabezpieczyć rozliczenie przy odbiorze mieszkania?

Najważniejszym dokumentem przy wyprowadzce jest protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien opisywać stan lokalu w sposób pozwalający później rozliczyć kaucję i ewentualne szkody.

W protokole warto ująć:

• datę przekazania lokalu i kluczy,
• liczbę zwróconych kluczy, pilotów i kart dostępu,
• stan techniczny lokalu, wyposażenia i mebli, najlepiej ze zdjęciami,
• stany liczników energii, gazu, wody i ogrzewania,
• informację o nierozliczonych opłatach,
• zastrzeżenia stron dotyczące szkód lub należności,
• informację, czy protokół jedynie potwierdza zwrot lokalu, czy towarzyszy zawartemu porozumieniu o rozwiązaniu umowy.

Jeżeli strony uzgadniają wcześniejsze zakończenie najmu, samo podpisanie protokołu nie powinno zastępować jasnego porozumienia rozwiązującego. Oddzielny dokument pozwala wskazać datę zakończenia najmu i dokładnie rozliczyć wzajemne obowiązki.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same zasady mogą działać w różnych sytuacjach.

FAQ

Podsumowanie

Najem okazjonalny na czas określony nie może być jednostronnie zakończony w dowolnym momencie tylko dlatego, że jedna ze stron zmieniła plany. Najemca powinien najpierw sprawdzić klauzule wypowiedzenia oraz ewentualne ustawowe podstawy, zwłaszcza związane z wadami lokalu. Jeżeli ich nie ma, najbezpieczniejszą drogą jest wynegocjowanie porozumienia.

Właściciel również musi opierać wypowiedzenie na konkretnej podstawie i zachować wymagane czynności poprzedzające, szczególnie przy zaległościach. Przy najmie okazjonalnym duże znaczenie mają także załączniki, 21-dniowy obowiązek wskazania nowego lokalu w razie utraty dotychczasowego, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz prawidłowa procedura opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 664, art. 673 i art. 682 – ELI.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 oraz art. 19a–19e – ELI.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 – orzeczenie SN.
Stan prawny zweryfikowano na dzień 8 sierpnia 2026 r.