Czy mieszkaniec parteru musi płacić za windę?

Koszty eksploatacyjne w budynku

W sprawach dotyczących opłaty za windę w spółdzielni mieszkaniowej kluczowe znaczenie ma nie tyle to, czy mieszkaniec faktycznie używa windy, lecz to, czy koszt jej utrzymania został prawidłowo przypisany do danej nieruchomości i rozliczony według obowiązujących zasad. Winda zwykle jest urządzeniem służącym nieruchomości albo większej grupie mieszkańców, a koszty jej konserwacji, przeglądów, energii, napraw i modernizacji mogą być kwalifikowane jako koszty eksploatacji i utrzymania.

Zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby posiadające prawa do lokali w spółdzielni uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych lub mienia spółdzielni, zgodnie z zasadami określonymi w statucie i regulaminach. Dotyczy to zarówno członków spółdzielni, jak i określonych właścicieli lub osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy mieszkaniec parteru musi płacić za windę, brzmi: najczęściej tak, jeżeli regulamin spółdzielni przewiduje taki sposób rozliczenia i opłata dotyczy kosztów utrzymania urządzenia wspólnego. Nie oznacza to jednak, że każda opłata jest prawidłowa. Trzeba sprawdzić, czy została naliczona zgodnie z regulaminem, czy dotyczy właściwej nieruchomości oraz czy spółdzielnia potrafi wykazać jej wysokość.

Sposoby naliczania opłat

Sposób rozliczania kosztów utrzymania windy powinien wynikać ze statutu, regulaminu rozliczania kosztów, uchwały albo innego aktu wewnętrznego spółdzielni. W praktyce spotyka się różne kryteria podziału kosztów, na przykład:

1. według powierzchni użytkowej lokalu,
2. według liczby lokali, czyli po równo na każdy lokal,
3. według liczby osób zamieszkujących lokal,
4. według udziału lub innego miernika przyjętego w regulaminie,
5. według odrębnych zasad dla lokali użytkowych, garaży albo lokali położonych w częściach budynku objętych innym zakresem korzystania.

Nie ma jednej ustawowej metody rozliczania kosztów windy w każdej spółdzielni. Spółdzielnia ma pewien zakres swobody, ale nie może ustalać opłat dowolnie. Kryteria powinny być racjonalne, zgodne ze statutem, możliwe do zweryfikowania i związane z rzeczywistymi kosztami utrzymania nieruchomości lub mienia spółdzielni.

Ważne jest również to, że zgodnie z art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia ma obowiązek, na żądanie uprawnionej osoby, przedstawić kalkulację wysokości opłat. Oznacza to, że można żądać nie tylko ogólnej informacji typu „opłata wynika z regulaminu”, lecz także wyjaśnienia, jakie koszty składają się na naliczenie i według jakiego klucza zostały podzielone.

Czy osobne wejście do lokalu zmienia sytuację?

Osobne wejście do mieszkania na parterze jest ważnym argumentem praktycznym, ale nie przesądza samo przez się o braku obowiązku zapłaty. Jeżeli lokal znajduje się w budynku, w którym winda stanowi element wspólny, a regulamin przewiduje udział wszystkich lokali w kosztach jej utrzymania, spółdzielnia może bronić stanowiska, że opłata jest należna.

Inaczej może być wtedy, gdy lokal faktycznie nie jest powiązany funkcjonalnie z częścią budynku obsługiwaną przez windę, winda nie służy danej nieruchomości, regulamin przewiduje wyłączenie mieszkań parterowych albo spółdzielnia nalicza koszt w sposób sprzeczny z własnymi zasadami. W takim przypadku warto żądać indywidualnego wyjaśnienia i sprawdzić, czy opłata nie została przypisana automatycznie, bez podstawy w dokumentach.

Termin płatności i zmiana wysokości opłat

Opłaty, o których mowa w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co do zasady wnosi się co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca, chyba że statut określa inny termin, nie wcześniejszy niż ustawowy. Jeżeli spółdzielnia zmienia wysokość opłat, powinna zawiadomić o tym z odpowiednim wyprzedzeniem i przedstawić uzasadnienie na piśmie.

Przy zmianie opłat na pokrycie kosztów zależnych od spółdzielni zawiadomienie powinno nastąpić co najmniej 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy kosztach niezależnych od spółdzielni, takich jak energia, woda czy odbiór odpadów, ustawa przewiduje krótszy termin zawiadomienia. W sporach dotyczących windy trzeba więc rozróżnić, czy spór dotyczy samej zasady obciążenia lokalu, czy podwyżki konkretnego składnika kosztów.

Spór ze spółdzielnią

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wystąpienie do spółdzielni o wskazanie podstawy naliczania opłaty za windę. W piśmie warto zażądać:

• regulaminu rozliczania kosztów eksploatacyjnych,
• statutu i uchwał dotyczących opłat za windę,
• kalkulacji wysokości opłaty przypadającej na lokal,
• informacji, jakie koszty składają się na opłatę,
• wyjaśnienia, dlaczego opłata obejmuje lokal na parterze z osobnym wejściem,
• ewidencji lub rozliczenia kosztów właściwej nieruchomości, jeżeli spór dotyczy przypisania kosztów do danego budynku.

Jeżeli z dokumentów wynika, że spółdzielnia rozlicza windę zgodnie z regulaminem, a regulamin obejmuje wszystkie lokale w budynku, spór sądowy może być ryzykowny. Sąd będzie oceniał nie tylko to, czy mieszkaniec korzysta z windy, ale również charakter urządzenia, treść regulaminu, sposób rozliczenia kosztów i ewentualną nieproporcjonalność obciążenia.

Jeżeli natomiast spółdzielnia nie przedstawia kalkulacji, powołuje się na nieistniejący lub niejasny regulamin, nalicza koszt niezgodnie z uchwałą albo przerzuca na lokatora koszty dotyczące innej nieruchomości, istnieją podstawy do dalszego działania. Możliwe jest złożenie wniosku do zarządu lub rady nadzorczej, podjęcie próby zmiany regulaminu na walnym zgromadzeniu, a w ostateczności dochodzenie roszczeń przed sądem, np. o ustalenie nieistnienia obowiązku zapłaty określonej części opłaty albo o zwrot nadpłaty.

Jak napisać pismo do spółdzielni?

W piśmie należy wskazać dane lokalu, zakwestionowany składnik opłaty i żądanie przedstawienia podstaw naliczenia. Warto napisać wprost, że lokal znajduje się na parterze, ma osobne wejście i mieszkaniec nie korzysta z windy, a mimo to oczekuje przede wszystkim dokumentów i kalkulacji, nie samej ogólnej odpowiedzi.

Dobrym rozwiązaniem jest także zażądanie odpowiedzi w formie pisemnej. Jeżeli sprawa później trafi do sądu, korespondencja ze spółdzielnią, regulamin, naliczenia czynszowe i odpowiedź administracji będą podstawowymi dowodami.

FAQ

Czy mieszkaniec parteru zawsze musi płacić za windę?

Nie zawsze, ale brak faktycznego korzystania z windy nie wystarcza samodzielnie do zwolnienia z opłaty. Trzeba sprawdzić statut, regulamin, uchwały i sposób przypisania kosztów do nieruchomości.

Czy osobne wejście do mieszkania zwalnia z opłaty?

Osobne wejście jest argumentem za obniżeniem lub wyłączeniem opłaty, ale nie działa automatycznie. Znaczenie ma to, czy lokal należy do nieruchomości, której koszty obejmują windę, oraz jakie zasady przyjęła spółdzielnia.

Czy spółdzielnia musi pokazać kalkulację opłaty?

Tak. Na żądanie osoby uprawnionej spółdzielnia powinna przedstawić kalkulację wysokości opłat. Warto złożyć takie żądanie pisemnie i zachować potwierdzenie doręczenia.

Czy można odmówić płacenia spornej opłaty?

Samodzielne zaprzestanie płacenia może prowadzić do zaległości i sporu o zapłatę. Bezpieczniej jest najpierw zażądać dokumentów, złożyć reklamację, a w razie potrzeby dochodzić swoich praw w sądzie lub bronić się w sprawie o zapłatę.

Co zrobić, gdy spółdzielnia nie odpowiada?

Należy ponowić pismo, skierować sprawę do zarządu lub rady nadzorczej, zebrać dokumenty finansowe i naliczenia, a następnie rozważyć wezwanie do korekty opłat albo pozew o ustalenie lub zwrot nadpłaty.

Podsumowanie

Mieszkanie na parterze nie daje automatycznego zwolnienia z opłaty za windę. W spółdzielni mieszkaniowej podstawą jest art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz statut i regulaminy rozliczania kosztów. Jeżeli winda jest elementem nieruchomości lub mienia służącego wspólnemu korzystaniu, spółdzielnia może naliczać opłatę także osobom, które faktycznie z niej nie korzystają.

Nie oznacza to jednak, że lokator musi akceptować każde naliczenie. Ma prawo żądać kalkulacji, dokumentów, uchwał i regulaminu. Jeżeli opłata jest naliczona bez podstawy, dotyczy innej nieruchomości albo jest rażąco nieproporcjonalna, można domagać się korekty i zwrotu nadpłaty.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 4, art. 4 ust. 6², art. 4 ust. 6⁴, art. 4 ust. 7 i art. 4 ust. 8 - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12-15 - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.