Nowe zasady walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej po zmianach w 2026 roku

Stan prawny: 15 sierpnia 2026 r. Zmiany obowiązujące od 28 stycznia 2026 r. nie przebudowały całego modelu walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Najważniejsza nowość dotyczy pełnomocnictw. Równocześnie nadal trzeba pilnować dotychczasowych, szczególnych dla spółdzielni mieszkaniowych zasad zwołania walnego, porządku obrad, zgłaszania projektów uchwał i zaskarżania podjętych uchwał.

Kto może uczestniczyć w walnym

Podstawowe prawo udziału w walnym zgromadzeniu przysługuje członkowi spółdzielni. Sam fakt zamieszkiwania w budynku zarządzanym przez spółdzielnię albo samo posiadanie odrębnej własności lokalu nie zawsze oznacza, że dana osoba jest członkiem i może wykonywać prawa członkowskie na walnym.

Właściciel lokalu stanowiącego odrębną własność może być członkiem spółdzielni. Jeżeli jednak członkiem nie jest, samo prawo własności nie daje mu prawa głosu na walnym jako członkowi. Ustawa przyznaje mu natomiast szczególne prawo do zaskarżenia uchwały walnego w takim zakresie, w jakim uchwała dotyczy jego prawa odrębnej własności lokalu.

Jeżeli członkiem jest osoba prawna, przy uczestnictwie trzeba dodatkowo zweryfikować, kto zgodnie z zasadami reprezentacji może działać za tę osobę. W praktyce przed walnym warto sprawdzić statut, rejestr członków oraz dokumenty potwierdzające umocowanie.

Praktyczne kryteria, dokumenty i przykłady dotyczące: kto może uczestniczyć w walnym

Przed wyjściem na zebranie sprawdź przede wszystkim, czy przysługuje Ci członkostwo oraz czy dane identyfikacyjne w dokumentacji spółdzielni są aktualne. Na walne warto zabrać dokument tożsamości, a gdy działasz za inną osobę lub podmiot — dokumenty potwierdzające umocowanie. W sprawach, w których członkostwo wiąże się z następstwem prawnym po zmarłym, znaczenie może mieć rodzaj prawa do lokalu i etap sprawy spadkowej; szerzej omawiają to zasady – członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej a sprawa spadkowa.

Jeżeli Twój problem nie dotyczy udziału w walnym, lecz zakończenia członkostwa, odrębnie wyjaśniamy jak zrezygnować z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Na potrzeby walnego najważniejsze jest ustalenie, czy w dniu zgromadzenia masz status członka i możesz wykonywać wynikające z niego prawa.

Pełnomocnicy i ograniczenia

Od 28 stycznia 2026 r. obowiązuje szczególne ograniczenie dotyczące członka spółdzielni mieszkaniowej będącego osobą fizyczną. Jego pełnomocnikiem może być tylko:

• osoba bliska członka, ale z wyłączeniem osoby pozostającej z nim faktycznie we wspólnym pożyciu,
• adwokat albo radca prawny,
• inny członek tej samej spółdzielni.

Pojęcie osoby bliskiej w ustawie obejmuje m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osobę przysposabiającą i przysposobioną oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu. W przepisie o pełnomocnictwie ustawodawca wyraźnie wyłączył jednak tę ostatnią kategorię. Oznacza to, że partner życiowy nie może zostać pełnomocnikiem tylko dlatego, że pozostaje z członkiem we wspólnym pożyciu. Może natomiast działać jako pełnomocnik, jeżeli niezależnie spełnia inną ustawową przesłankę, np. sam jest członkiem tej samej spółdzielni albo jest adwokatem lub radcą prawnym.

Pełnomocnictwo musi być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności. Jeden pełnomocnik może zastępować tylko jednego członka. Dokument dołącza się do protokołu walnego zgromadzenia, a lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego.

Jeżeli pełnomocnikiem jest osoba bliska, do pełnomocnictwa trzeba dołączyć dodatkowe oświadczenie potwierdzające spełnienie ustawowego warunku. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie i powinno zawierać ustawową klauzulę: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” Brak tego oświadczenia powoduje nieważność pełnomocnictwa udzielonego osobie bliskiej.

Najważniejszy termin: pełnomocnictwo, a w przypadku osoby bliskiej również wymagane oświadczenie, należy doręczyć spółdzielni nie później niż 3 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. W praktyce najlepiej zachować dowód doręczenia dokumentów.

Nawet prawidłowo umocowany pełnomocnik nie może głosować w sprawie wyboru ani odwołania członków rady nadzorczej lub członków zarządu. W tych głosowaniach nie zastąpi członka. Szczegółowo problem dokumentu i dopuszczalnych ograniczeń omawia procedura – czy spółdzielnia może ograniczyć pełnomocnictwo na walne.

Zwołanie i porządek obrad

Jeżeli statut tak stanowi, a liczba członków spółdzielni przekracza 500, walne zgromadzenie może być podzielone na części. Zasady zaliczania członków do poszczególnych części ustala rada nadzorcza, przy czym członków uprawnionych do lokali w obrębie jednej nieruchomości nie można rozdzielić między różne części walnego.

Zarząd zwołuje walne zgromadzenie co najmniej raz w roku, w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Walne powinno zostać zwołane także na żądanie rady nadzorczej albo co najmniej jednej dziesiątej członków, nie mniej jednak niż trzech członków, chyba że statut zastrzega to uprawnienie dla większej liczby członków.

Żądanie zwołania walnego należy złożyć pisemnie i wskazać cel zgromadzenia. W takim przypadku walne powinno odbyć się w ciągu 4 tygodni od wniesienia żądania. Jeżeli zarząd tego nie zrobi, zgromadzenie może zwołać rada nadzorcza, związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, albo Krajowa Rada Spółdzielcza — na koszt spółdzielni.

Wszystkich członków należy zawiadomić na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem walnego lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno wskazywać czas, miejsce i porządek obrad, a także miejsce wyłożenia sprawozdań i projektów uchwał oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.

Walne może podejmować uchwały wyłącznie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym członkom w ustawowym terminie i trybie. To ważne, ponieważ próba przegłosowania w dniu zebrania sprawy, której prawidłowo nie wprowadzono do porządku obrad, może prowadzić do sporu o ważność lub skuteczność uchwały.

Zarząd, rada nadzorcza i członkowie mogą zgłaszać projekty uchwał oraz żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad. Projekty powinny być wyłożone co najmniej 14 dni przed walnym lub jego pierwszą częścią. Członkowie mogą zgłaszać własne projekty uchwał i żądania dotyczące porządku obrad do 15 dni przed terminem walnego lub jego pierwszej części, przy czym projekt uchwały zgłaszany przez członków musi być poparty przez co najmniej 10 członków. Poprawki do projektów uchwał członek może zgłosić nie później niż 3 dni przed walnym lub jego pierwszą częścią.

Jeżeli chcesz lepiej rozróżnić kompetencje zarządu, rady nadzorczej i walnego, zobacz materiał Organy spółdzielni mieszkaniowej. W tym artykule koncentrujemy się wyłącznie na prawach członka związanych z walnym zgromadzeniem.

Praktyczne kryteria, dokumenty i przykłady dotyczące: zwołanie i porządek obrad

Głosowanie nad uchwałami

W spółdzielni obowiązuje zasada, że co do zasady każdy członek ma jeden głos. Przy ustalaniu wyniku konkretnego głosowania trzeba jednak sprawdzić ustawę i statut, ponieważ dla niektórych uchwał przewidziano szczególne większości lub dodatkowe warunki.

Dla spółdzielni mieszkaniowej szczególnie ważne jest to, że walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków. Nie należy więc automatycznie stosować ogólnej reguły o obecności połowy uprawnionych, jeżeli szczególny przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi inaczej.

Jeżeli walne jest podzielone na części, uchwała musi zostać poddana pod głosowanie wszystkich części. Za podjętą uważa się ją wtedy, gdy opowie się za nią wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu.

Ustawa przewiduje jednak podwyższony warunek uczestnictwa przy uchwałach dotyczących likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości oraz zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej. W głosowaniach nad takimi uchwałami muszą uczestniczyć łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba że statut stanowi inaczej.

Wybory do organów spółdzielni oraz odwołanie członka organu odbywają się w głosowaniu tajnym. Po zmianach z 2026 r. dodatkowo pełnomocnik nie może uczestniczyć w głosowaniu dotyczącym wyboru lub odwołania członków rady nadzorczej ani zarządu. Jeżeli masz wątpliwość co do wyniku, warto ustalić nie tylko liczbę głosów za i przeciw, ale też treść statutu, zasady danego głosowania i to, ilu członków rzeczywiście uczestniczyło w głosowaniu.

Zaskarżenie uchwały

Nie każda wada uchwały prowadzi do tego samego rodzaju roszczenia. Zgodnie z Prawem spółdzielczym uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna. Z kolei uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu lub dobrymi obyczajami, godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie członka może być zaskarżona powództwem o jej uchylenie.

Powództwo o uchylenie uchwały może wytoczyć członek albo zarząd. Właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni ma odrębne uprawnienie z art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych — może zaskarżyć uchwałę w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu.

Termin na powództwo o uchylenie uchwały wynosi co do zasady 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Jeżeli powództwo wnosi członek, który był nieobecny wskutek wadliwego zwołania walnego, termin wynosi 6 tygodni od dnia, w którym dowiedział się o uchwale, jednak nie później niż przed upływem roku od dnia walnego. Jeżeli ustawa lub statut wymagają zawiadomienia członka o uchwale, 6-tygodniowy termin biegnie od tego zawiadomienia dokonanego w sposób wskazany w statucie.

Sąd może wyjątkowo nie uwzględnić upływu 6-tygodniowego terminu, gdy utrzymanie uchwały w mocy wywołałoby dla członka szczególnie dotkliwe skutki, a opóźnienie jest usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i nie jest nadmierne. To wyjątek, na którym nie należy opierać planu działania — jeżeli termin biegnie, pozew trzeba przygotować bez zwłoki.

Pozew kieruje się przeciwko spółdzielni do właściwego sądu cywilnego. Przed wniesieniem sprawy trzeba prawidłowo dobrać żądanie do rodzaju wady uchwały oraz ustalić właściwość sądu według aktualnych przepisów proceduralnych. Ocena, czy właściwe jest żądanie uchylenia, stwierdzenia nieważności albo ustalenia nieistnienia uchwały, zależy od konkretnej wady i dokumentów.

Do analizy i ewentualnego pozwu warto zgromadzić: zawiadomienie o walnym wraz z dowodem daty jego otrzymania, porządek obrad, projekt i ostateczną treść uchwały, statut, protokół walnego, dokumenty dotyczące zgłoszonych projektów i poprawek, korespondencję ze spółdzielnią oraz dowody potwierdzające członkostwo albo prawo odrębnej własności.

Dokumentowanie przebiegu zebrania

Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół. Powinien on zostać podpisany przez przewodniczącego walnego oraz inne osoby wskazane w statucie. Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, a zarząd ma obowiązek przechowywać je co najmniej przez 10 lat, chyba że przepisy o przechowywaniu akt wymagają dłuższego okresu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje członkowi prawo otrzymywania m.in. kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad. Statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni powinny być również udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.

W sprawach pełnomocników dokumentacja ma dodatkowe znaczenie: pisemne pełnomocnictwo dołącza się do protokołu, a lista pełnomocnictw jest odczytywana po rozpoczęciu walnego. Po zmianach z 2026 r. przy pełnomocnictwie dla osoby bliskiej trzeba pamiętać także o wymaganym oświadczeniu i terminowym doręczeniu obu dokumentów spółdzielni.

Jeżeli rozważasz zaskarżenie uchwały, nie czekaj z pozyskaniem dokumentów do końca terminu procesowego. Wniosek o kopię uchwały i protokołu warto złożyć możliwie szybko, a niezależnie od tego zachować własne zawiadomienie, projekty uchwał, pisma i dowody ich doręczenia.

FAQ

Czy właściciel mieszkania, który nie jest członkiem spółdzielni, może głosować na walnym?

Nie z samego tytułu własności lokalu. Prawo głosu na walnym jest prawem członkowskim. Właściciel niebędący członkiem może jednak zaskarżyć uchwałę w zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu.

Czy partner życiowy może być pełnomocnikiem na walnym po zmianach z 2026 r.?

Nie tylko z tego powodu, że pozostaje z członkiem faktycznie we wspólnym pożyciu. Ta kategoria została wyłączona z grupy osób bliskich mogących być pełnomocnikami. Partner może działać jako pełnomocnik, jeżeli niezależnie jest np. członkiem tej samej spółdzielni albo adwokatem lub radcą prawnym.

Czy pełnomocnictwo można przynieść dopiero w dniu walnego?

Nie. Od 28 stycznia 2026 r. pełnomocnictwo trzeba doręczyć spółdzielni nie później niż 3 dni przed walnym lub jego pierwszą częścią. Przy pełnomocniku będącym osobą bliską w tym samym terminie trzeba doręczyć wymagane oświadczenie.

Czy pełnomocnik może głosować nad wyborem rady nadzorczej?

Nie. Pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu dotyczącym wyboru ani odwołania członków rady nadzorczej lub zarządu spółdzielni.

Czy walne jest nieważne, gdy przyjdzie mniej niż połowa członków?

Co do zasady nie. Szczególny przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że walne jest ważne niezależnie od liczby obecnych. Dla niektórych uchwał, m.in. dotyczących likwidacji lub zbycia nieruchomości, ustawa przewiduje jednak szczególny warunek uczestnictwa co najmniej połowy ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba że statut stanowi inaczej.

Czy na walnym można w ostatniej chwili dodać nowy punkt do porządku obrad?

Co do zasady nie. Uchwały mogą dotyczyć tylko spraw prawidłowo objętych ogłoszonym porządkiem obrad. Członek chcący dodać sprawę do porządku powinien skorzystać z ustawowej procedury i zachować termin 15 dni przed walnym lub jego pierwszą częścią.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały walnego?

Powództwo o uchylenie uchwały wnosi się co do zasady w ciągu 6 tygodni od walnego. Przy nieobecności spowodowanej wadliwym zwołaniem termin może biec od uzyskania wiadomości o uchwale, ale obowiązuje roczny termin graniczny. Dla innych rodzajów roszczeń związanych z wadliwą uchwałą trzeba odrębnie ustalić właściwą podstawę prawną i terminy.

Czy członek ma prawo otrzymać protokół i uchwałę po walnym?

Tak. Członek ma ustawowe prawo dostępu do uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni. Jeżeli dokumenty są potrzebne do oceny uchwały, warto wystąpić o nie niezwłocznie, zwłaszcza gdy biegnie termin na wniesienie powództwa.

Podsumowanie

Po zmianach z 2026 r. największej uwagi wymagają pełnomocnictwa: krąg dopuszczalnych pełnomocników jest ograniczony, osoba bliska potrzebuje dodatkowego oświadczenia, dokumenty trzeba doręczyć najpóźniej 3 dni przed walnym, a pełnomocnik nie zagłosuje przy wyborze lub odwołaniu rady nadzorczej ani zarządu. Niezależnie od tego przed każdym walnym sprawdź 21-dniowy termin zawiadomienia, porządek obrad i terminy 15 oraz 3 dni na inicjatywy członkowskie. Jeżeli uchwała może naruszać Twoje prawa, od razu zabezpiecz dokumenty i policz termin do podjęcia działań sądowych.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 889, w szczególności art. 2, art. 3, art. 8¹, art. 8³ i art. 24.
• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 521, w szczególności art. 18 oraz art. 35–42.
• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2026 r. poz. 39.