Palenie papierosów w wynajmowanym mieszkaniu – prawa właściciela

Czy najemca może palić papierosy w wynajmowanym mieszkaniu?

Ustawa o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych przewiduje zakazy palenia między innymi w zakładach pracy, szkołach, placówkach leczniczych, lokalach gastronomiczno-rozrywkowych, środkach transportu publicznego i innych pomieszczeniach dostępnych do użytku publicznego. Nie wynika z niej natomiast ogólny zakaz palenia wewnątrz prywatnego mieszkania tylko dlatego, że lokal jest przedmiotem najmu.

Nie oznacza to jednak, że najemca zawsze może palić bez żadnych ograniczeń. Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego najemca powinien używać rzeczy w sposób określony w umowie, a jeżeli umowa tego nie reguluje – w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Strony mogą więc określić zasady korzystania z mieszkania, w tym wprowadzić zakaz palenia.

Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy umowa zawiera jednoznaczne postanowienie, np. zakaz palenia wyrobów tytoniowych i papierosów elektronicznych w lokalu. Taki zapis staje się jednym z obowiązków umownych najemcy. Samo jego istnienie nie pozwala jednak pomijać przepisów chroniących lokatora przy wypowiadaniu najmu lokalu mieszkalnego.

Co może zrobić właściciel, gdy umowa zabrania palenia?

Przy najmie lokalu mieszkalnego nie należy zaczynać od wymiany zamków ani żądania natychmiastowego opuszczenia lokalu. Jeżeli właściciel chce oprzeć działania na tym, że najemca używa mieszkania sprzecznie z umową albo zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do powstania szkód, trzeba uwzględnić art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepis pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, utrudniając korzystanie z innych lokali.

W typowej sytuacji właściciel powinien więc:

1. sprawdzić dokładne brzmienie zakazu w umowie i ustalić, czy obejmuje on zachowanie, którego dotyczy problem,
2. zebrać dowody naruszenia, zamiast opierać się wyłącznie na przypuszczeniu,
3. skierować do najemcy pisemne upomnienie, wskazując konkretne zachowanie i postanowienie umowy, które jest naruszane,
4. zachować dowód doręczenia upomnienia,
5. jeżeli naruszenie jest kontynuowane, ocenić możliwość wypowiedzenia umowy na właściwej podstawie prawnej.

Przy wypowiedzeniu dokonywanym na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów okres wypowiedzenia wynosi co najmniej miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W zwykłym najmie odpłatnym wypowiedzenie właściciela powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę.

Ta podstawa wypowiedzenia została również zachowana przez ustawodawcę w regulacjach najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego. W takich przypadkach trzeba jednak dodatkowo przeanalizować samą umowę oraz szczególne przepisy dotyczące danego rodzaju najmu, ponieważ sposób ustania umowy i późniejszego opróżnienia lokalu różni się od zwykłego najmu.

Co jeśli w umowie nie ma zakazu palenia?

Brak zakazu znacząco zmienia sytuację. Właściciel nie powinien zakładać, że samo palenie papierosów w mieszkaniu automatycznie oznacza korzystanie z lokalu niezgodnie z prawem. Trzeba wtedy ustalić, czy sposób korzystania z mieszkania prowadzi do szkód, narusza jego przeznaczenie albo powoduje rażące lub uporczywe uciążliwości dla innych mieszkańców.

Przykładowo sporadyczne palenie, które nie pozostawiło uchwytnych następstw, jest czymś innym niż wielomiesięczne palenie powodujące silne przesiąknięcie dymem ścian, sufitów, mebli i wyposażenia. Ocena dotyczy więc nie tylko samego faktu palenia, ale również jego skutków.

Właściciel nie może też co do zasady jednostronnie dopisać w trakcie trwania umowy nowego obowiązku najemcy i traktować go tak, jakby obowiązywał od początku. Jeżeli strony chcą zmienić zasady korzystania z lokalu, powinny zrobić to zgodnie z regułami zmiany danej umowy.

Czy właściciel może wejść do mieszkania i sprawdzić, czy najemca pali?

Prawo własności nie daje wynajmującemu swobody wchodzenia do mieszkania w dowolnym momencie. Lokal w czasie trwania najmu pozostaje w posiadaniu najemcy, a jego prawo do korzystania z mieszkania podlega ochronie.

Art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi mieszkanie między innymi w celu okresowego, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach także doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac.

Właściciel może więc dążyć do uzgodnienia kontroli stanu mieszkania, zwłaszcza gdy istnieją konkretne sygnały o jego niszczeniu. Nie powinien natomiast wchodzić samowolnie pod nieobecność najemcy tylko po to, aby szukać śladów palenia. Szczególne zasady wejścia bez zgody lokatora dotyczą przede wszystkim awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio grożącej jej powstaniem.

Palenie papierosów a szkody w mieszkaniu i kaucja

Jednym z najczęstszych sporów po zakończeniu najmu nie jest sam zakaz palenia, lecz koszt usunięcia jego skutków. Dym tytoniowy może pozostawić trwały zapach, osady na ścianach i sufitach, zabrudzenia rolet, firan, drzwi, mebli czy innych elementów wyposażenia. W niektórych przypadkach zwykłe mycie lub standardowe malowanie może być niewystarczające.

Przy rozliczeniu trzeba zestawić stan mieszkania z chwili wydania najemcy ze stanem po jego zwrocie. Szczególnie ważny jest protokół sporządzony przy przekazaniu lokalu. Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że protokół określający stan techniczny i stopień zużycia instalacji oraz urządzeń stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Znaczenie mają również postanowienia umowy. Ustawa określa obowiązki dotyczące odnowienia lokalu po zakończeniu najmu, ale przy lokalach niewchodzących do publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą na podstawie art. 6f odmiennie uregulować prawa i obowiązki określone w art. 6a–6e.

Właściciel powinien więc oddzielić zwykłe następstwa prawidłowego korzystania z mieszkania od kosztów wynikających z konkretnego naruszenia lub ponadstandardowego pogorszenia jego stanu. Pomocne mogą być:

• protokół przekazania i protokół zwrotu mieszkania,
• zdjęcia lub nagrania wykonane na początku i na końcu najmu,
• korespondencja dotycząca zakazu palenia i wcześniejsze upomnienia,
• rachunki, faktury albo wiarygodne kosztorysy dotyczące czyszczenia, malowania lub wymiany uszkodzonych elementów,
• w razie sporu o skalę szkody – opinia osoby posiadającej odpowiednią wiedzę techniczną.

Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego związane z najmem, ale nie jest automatycznie karą za naruszenie umowy. Jeżeli właściciel chce potrącić z niej koszt przywrócenia lokalu do właściwego stanu, powinien być w stanie wykazać podstawę i wysokość należności. Szerzej problem ten omawia poradnik o zatrzymaniu kaucji za szkody w mieszkaniu.

Przy zwykłym najmie kaucja, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Odrębne przepisy regulują kaucję przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, dlatego przed rozliczeniem trzeba ustalić, jaki rodzaj umowy został zawarty.

Jeżeli koszty przekraczają wysokość kaucji, właściciel nie traci prawa do dochodzenia pozostałej części należności. Zagadnienie dokumentowania i dochodzenia takich roszczeń zostało szerzej omówione w materiale dotyczącym szkód po najmie.

Jak sformułować zakaz palenia w umowie najmu?

Jeżeli właściciel nie chce, aby w mieszkaniu palono, najlepiej uregulować to jeszcze przed wydaniem lokalu. Ogólne sformułowanie może prowadzić do sporów, dlatego zapis powinien wyjaśniać przynajmniej, czego zakaz dotyczy i na jakim obszarze obowiązuje.

Można przykładowo wskazać, że najemca zobowiązuje się nie palić w lokalu wyrobów tytoniowych, nowatorskich wyrobów tytoniowych ani papierosów elektronicznych oraz dopilnować przestrzegania tej zasady przez osoby, którym umożliwia korzystanie z mieszkania. Jeżeli zakaz ma obejmować także balkon, powinno to wynikać z umowy jednoznacznie.

Nie wystarczy jednak dopisać, że każde naruszenie zakazu powoduje natychmiastową utratę prawa do mieszkania. Postanowienia umowne muszą pozostawać zgodne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami dotyczącymi rozwiązania najmu i ochrony lokatora.

Najczęstsze pytania właścicieli

Czy za jedno zapalenie papierosa można od razu wypowiedzieć najem?

W typowym najmie lokalu mieszkalnego samo jednorazowe stwierdzenie naruszenia zakazu nie daje automatycznie prawa do natychmiastowego zakończenia stosunku najmu. Jeżeli właściciel chce skorzystać z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów z powodu używania mieszkania sprzecznie z umową, przepis wymaga wcześniejszego pisemnego upomnienia i dalszego naruszania obowiązków. Trzeba również sprawdzić rodzaj i treść umowy.

Czy właściciel może zatrzymać całą kaucję, jeśli w mieszkaniu palono?

Nie automatycznie. Właściciel powinien ustalić swoje rzeczywiste należności wynikające z najmu. Jeżeli skutki palenia wymagają specjalistycznego czyszczenia, malowania albo naprawy wyposażenia, koszty te mogą mieć znaczenie przy rozliczeniu, lecz ich zakres i wysokość powinny być możliwe do wykazania.

Czy zakaz palenia może obejmować e-papierosy?

Tak. Jeżeli właściciel chce objąć umownym zakazem również papierosy elektroniczne lub wyroby podgrzewane, najlepiej wymienić je wprost. Pozwala to uniknąć sporu, czy użyte w umowie określenie „palenie papierosów” miało obejmować także inne produkty.

Czy brak zakazu palenia w umowie oznacza, że właściciel nie może żądać odszkodowania?

Nie. Brak zakazu utrudnia traktowanie samego palenia jako naruszenia umowy, ale nie wyłącza odpowiedzialności za konkretne szkody lub ponadstandardowe pogorszenie stanu lokalu. Właściciel musi jednak wykazać podstawę roszczenia, zakres uszkodzeń i uzasadniony koszt ich usunięcia.

Czy właściciel może wprowadzić zakaz palenia już w czasie trwania najmu?

Może zaproponować zmianę umowy, lecz co do zasady nie powinien jednostronnie tworzyć nowego obowiązku najemcy, jeżeli dotychczasowa umowa ani przepis prawa takiego uprawnienia mu nie dają. Skuteczność zmiany trzeba oceniać na podstawie umowy oraz zasad dotyczących jej modyfikacji.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, w szczególności art. 353¹, art. 666–667 i art. 675.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm., w szczególności art. 6, art. 6c–6f, art. 10, art. 11, art. 19e i art. 19j.
• Ustawa z dnia 9 listopada 1995 r. o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 1214, w szczególności art. 5 i art. 5a.