Najemca urządza głośne imprezy i zakłóca spokój – co może zrobić właściciel?

Kiedy imprezy najemcy stają się podstawą do działania?

Najemca lokalu ma obowiązek przestrzegać porządku domowego i liczyć się z potrzebami innych mieszkańców oraz sąsiadów. Wynika to zarówno z przepisów dotyczących najmu lokalu, jak i – w przypadku mieszkań objętych ustawą o ochronie praw lokatorów – z obowiązków nałożonych bezpośrednio na najemcę.

Nie każda wizyta znajomych ani jednorazowe głośniejsze spotkanie oznacza automatycznie, że właściciel może wypowiedzieć umowę. Dla oceny sytuacji znaczenie mają przede wszystkim:

• częstotliwość imprez i innych zakłóceń,
• pora, w której dochodzi do hałasu,
• natężenie i czas trwania zakłóceń,
• liczba skarg mieszkańców,
• interwencje Policji albo straży miejskiej,
• zachowanie uczestników na klatce schodowej i innych częściach wspólnych,
• ewentualne uszkodzenia, zaśmiecanie lub agresywne zachowania,
• reakcja najemcy na wcześniejsze uwagi właściciela lub administracji.

Podstawą wypowiedzenia może być zachowanie rażące albo uporczywe. Uporczywość wiąże się przede wszystkim z powtarzalnością problemu. Rażący charakter może natomiast wynikać z wyjątkowo poważnego przebiegu konkretnego zdarzenia. W przypadku wypowiedzenia przez właściciela lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów pozostaje jednak dodatkowy wymóg: najemca musi wcześniej otrzymać pisemne upomnienie i mimo niego nadal naruszać swoje obowiązki.

Zakłócanie spokoju może mieć również konsekwencje niezależne od umowy najmu. Zgodnie z art. 51 Kodeksu wykroczeń osoba, która krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny albo spoczynek nocny, może ponosić odpowiedzialność wykroczeniową. Interwencja Policji nie rozwiązuje jednak sama w sobie umowy najmu – jest odrębną reakcją na konkretne zdarzenie.

Najpierw trzeba zebrać dowody i pisemnie upomnieć najemcę

Właściciel nie powinien opierać wypowiedzenia wyłącznie na ogólnej informacji typu „sąsiedzi się skarżą”. Jeżeli najemca zakwestionuje wypowiedzenie albo po rozwiązaniu umowy nie wyprowadzi się, trzeba będzie wykazać, na czym polegały naruszenia oraz że występowały także po pisemnym upomnieniu.

Przydatne mogą być w szczególności:

• pisemne lub mailowe skargi mieszkańców z podaniem dat i charakteru zdarzeń,
• korespondencja zarządu wspólnoty, spółdzielni lub zarządcy budynku,
• informacje dotyczące interwencji Policji albo straży miejskiej,
• zeznania sąsiadów,
• zgodnie z prawem wykonane nagrania lub zdjęcia dokumentujące zachowanie w częściach wspólnych albo skutki imprezy,
• korespondencja właściciela z najemcą,
• dokumentacja szkód lub zanieczyszczeń, jeżeli do nich dochodziło.

Pisemne upomnienie powinno pozwalać najemcy zrozumieć, jakie zachowania są kwestionowane. Dobrze wskazać przykładowe daty zdarzeń, opisać skargi lub interwencje, zażądać zaprzestania naruszania porządku oraz uprzedzić, że dalsze podobne zachowanie może skutkować wypowiedzeniem umowy.

Nie wystarczy samo przygotowanie pisma. W razie sporu właściciel powinien móc wykazać również jego doręczenie. Z tego powodu bezpieczniejsze jest doręczenie za pokwitowaniem albo wysłanie przesyłki pozwalającej udokumentować doręczenie. Zwykłej wiadomości telefonicznej nie warto traktować jako jedynego pisemnego upomnienia wymaganego przed wypowiedzeniem.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem za zakłócanie spokoju?

W przypadku odpłatnego korzystania z lokalu mieszkalnego podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli mimo pisemnego upomnienia najemca nadal wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym.

Do skutecznego zastosowania tej podstawy powinny więc wystąpić łącznie przede wszystkim następujące elementy:

• rzeczywiste naruszanie porządku domowego,
• rażący lub uporczywy charakter zachowania,
• uciążliwość dla osób korzystających z innych lokali,
• wcześniejsze pisemne upomnienie,
• dalsze naruszenia już po otrzymaniu upomnienia.

Wypowiedzenie musi zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i powinno określać jego przyczynę. Właściciel powinien zatem wskazać, że chodzi o dalsze rażące lub uporczywe naruszanie porządku pomimo wcześniejszego upomnienia, a najlepiej również odwołać się do konkretnych zdarzeń występujących po jego doręczeniu.

Termin wypowiedzenia wynosi co najmniej miesiąc, a rozwiązanie stosunku prawnego następuje na koniec miesiąca kalendarzowego. Ustawa posługuje się sformułowaniem „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Nie należy więc wpisywać dowolnej daty zakończenia najmu wynikającej jedynie z umownego okresu rozliczeniowego.

Przepis ten może mieć znaczenie również przy umowie zawartej na czas oznaczony. Sam fakt, że umowa miała obowiązywać jeszcze przez kilka miesięcy, nie chroni najemcy przed wypowiedzeniem, gdy wystąpi ustawowa przyczyna rozwiązania stosunku najmu.

Czy można po prostu wypowiedzieć umowę natychmiast?

Art. 685 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym. Przy najmie lokalu mieszkalnego objętym ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel powinien jednak stosować szczególną procedurę z art. 11 tej ustawy, która ogranicza możliwość wypowiadania stosunku prawnego przez właściciela.

Oparcie wypowiedzenia mieszkania wyłącznie na art. 685 Kodeksu cywilnego i próba zakończenia umowy ze skutkiem natychmiastowym stwarzają poważne ryzyko zakwestionowania skuteczności wypowiedzenia. W praktyce bezpieczna ścieżka to: pisemne upomnienie, dalsze naruszenie, a następnie pisemne wypowiedzenie z zachowaniem terminu wynikającego z art. 11 ust. 2 ustawy.

Co zrobić, gdy najemca jednocześnie nie płaci albo powoduje inne problemy?

Hałas i zaległości czynszowe są odrębnymi podstawami wypowiedzenia, dla których ustawa przewiduje inne przesłanki. Jeżeli problemem jest również to, że najemca nie płaci czynszu, właściciel powinien osobno sprawdzić warunki wypowiedzenia z powodu zaległości. Nie należy zakładać, że upomnienie dotyczące głośnych imprez automatycznie zastępuje pisma wymagane przy niepłaceniu czynszu.

Gdy oba problemy występują jednocześnie, pomocny może być również poradnik dotyczący sytuacji, w której najemca nie płaci i zakłóca spokój. Każdą podstawę wypowiedzenia trzeba jednak ocenić według jej własnych warunków i zgromadzonych dowodów.

Jeżeli uciążliwość polega nie tylko na hałasie, ale również na pozostawianiu odpadów, zabrudzeniach części wspólnych czy złym stanie lokalu, odrębne problemy opisuje artykuł o sytuacji, gdy występuje uciążliwy lokator i śmieci.

Co po wypowiedzeniu, jeżeli najemca nie chce opuścić mieszkania?

Skuteczne wypowiedzenie powoduje zakończenie tytułu prawnego do korzystania z lokalu po upływie okresu wypowiedzenia. Nie daje jednak właścicielowi prawa do samodzielnego przejęcia mieszkania siłą.

W szczególności właściciel nie powinien:

• wymieniać zamków w zajmowanym mieszkaniu,
• wynosić rzeczy najemcy,
• odcinać mediów po to, aby zmusić go do wyprowadzki,
• wchodzić do lokalu bez podstawy prawnej tylko dlatego, że jest jego właścicielem.

Prawo własności mieszkania nie oznacza, że w okresie trwania najmu właściciel może swobodnie wchodzić do zajmowanego lokalu. Ustawa przewiduje szczególne przypadki dostępu, np. w razie awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio grożącej jej powstaniem, ale głośna impreza sama w sobie nie tworzy prawa do siłowego wejścia. Jeżeli właśnie trwa zakłócanie spokoju, właściwym działaniem może być wezwanie Policji lub straży miejskiej.

Przy zwykłym najmie, jeżeli po rozwiązaniu umowy były najemca dobrowolnie nie wydaje lokalu, konieczne może być wystąpienie do sądu z żądaniem jego opróżnienia. Dopiero tytuł wykonawczy pozwala na przymusową egzekucję prowadzoną zgodnie z przepisami.

Za okres zajmowania lokalu bez tytułu prawnego mogą powstawać również należności przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest to jednak odrębna kwestia od samego wypowiedzenia i eksmisji.

Jeżeli po wypowiedzeniu pojawia się dodatkowo brak kontaktu z najemcą, nie oznacza to automatycznie, że lokal można uznać za porzucony i samodzielnie opróżnić. Sposób działania zależy od tego, czy najemca rzeczywiście opuścił mieszkanie, czy nadal znajdują się tam jego rzeczy oraz czy istnieją podstawy do wejścia do lokalu.

Najem okazjonalny i instytucjonalny – wypowiedzenie a późniejsze opróżnienie lokalu

W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym również stosuje się art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że przy wypowiadaniu umowy z powodu rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego znaczenie ma pisemne upomnienie oraz dalsze niewłaściwe zachowanie najemcy.

Różnica staje się szczególnie widoczna po ustaniu najmu. Jeżeli prawidłowo zawarto najem okazjonalny, do którego mają zastosowanie ustawowe ułatwienia egzekucyjne, właściciel po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy i niewydaniu mieszkania kieruje do najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Termin na opróżnienie nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Po jego bezskutecznym upływie możliwe jest wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy, jeżeli zostały spełnione ustawowe warunki tego trybu, w tym wymagania dotyczące zgłoszenia najmu okazjonalnego.

W najmie instytucjonalnym mechanizm oparty na notarialnym poddaniu się egzekucji jest podobny, lecz żądanie opróżnienia lokalu powinno wyznaczać termin nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia.

Sąsiedzi również mogą podjąć działania przeciwko uciążliwemu lokatorowi

Właściciel nie jest jedyną osobą, która może reagować na poważne i powtarzające się zakłócenia. Art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że jeżeli lokator rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym, inny lokator albo właściciel innego lokalu w tym samym budynku może wystąpić do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego uciążliwego lokatora do używania mieszkania i nakazanie jego opróżnienia.

Jest to niezależny instrument ochrony sąsiadów. Nie zastępuje jednak właścicielowi prawidłowego przeprowadzenia własnej procedury wypowiedzenia. Skargi sąsiadów, wezwania administracji oraz zeznania mieszkańców mogą natomiast mieć duże znaczenie dowodowe.

Najczęstsze pytania dotyczące głośnych imprez najemcy

Czy jedna głośna impreza wystarczy do wypowiedzenia najmu?

Zazwyczaj nie. Przy wypowiedzeniu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 właściciel powinien najpierw pisemnie upomnieć najemcę, a następnie wykazać, że mimo upomnienia niewłaściwe zachowanie nadal występowało. Ocena może być inna przy wyjątkowo poważnych zdarzeniach, ale nie eliminuje to wymogów szczególnej procedury wypowiedzenia lokalu mieszkalnego.

Czy samo oświadczenie sąsiada wystarczy jako dowód?

Może być dowodem, ale im poważniejszy spór, tym lepiej dysponować szerszym materiałem: kilkoma skargami, zeznaniami mieszkańców, korespondencją administracji, informacjami o interwencjach oraz dowodem wcześniejszego upomnienia. Pojedyncza ogólna skarga może zostać zakwestionowana.

Czy w Polsce obowiązuje ustawowa cisza nocna od 22:00 do 6:00?

Przepisy ogólnokrajowe nie ustanawiają jednej ustawowej „ciszy nocnej” obowiązującej wszędzie dokładnie w tych godzinach. Art. 51 Kodeksu wykroczeń chroni m.in. spoczynek nocny, natomiast konkretne zasady porządku domowego i godziny ograniczeń mogą wynikać z regulaminu obowiązującego w danym budynku. Hałas może być uciążliwy również poza zwyczajowo przyjmowanymi godzinami nocnymi.

Czy właściciel może wejść do mieszkania podczas imprezy?

Samo prawo własności nie uprawnia do dowolnego wejścia do lokalu oddanego najemcy. Szczególną podstawą wejścia może być np. awaria wywołująca szkodę lub bezpośrednie zagrożenie jej powstaniem. Jeżeli problemem jest wyłącznie trwające zakłócanie spokoju, bezpieczniejszym środkiem jest wezwanie odpowiednich służb, a następnie wykorzystanie interwencji jako elementu dokumentacji sprawy.

Czy po wypowiedzeniu można od razu wymienić zamki?

Nie, jeżeli najemca nadal faktycznie zajmuje lokal. Samo zakończenie umowy nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia lokatora i jego rzeczy. Przy zwykłym najmie potrzebna może być droga sądowa i późniejsza egzekucja, natomiast przy prawidłowo skonstruowanym najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym można wykorzystać szczególną procedurę opartą na notarialnym poddaniu się egzekucji.

Co jeśli po pisemnym upomnieniu najemca przestanie urządzać imprezy?

Jeżeli naruszenia rzeczywiście ustają, odpada zasadniczy element podstawy wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 1 polegający na dalszym niewłaściwym zachowaniu mimo upomnienia. Właściciel powinien zachować dokumentację wcześniejszych zdarzeń, ponieważ może mieć ona znaczenie, jeśli problem ponownie się pojawi.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 6b, art. 11, art. 13, art. 18, art. 19d, art. 19e, art. 19i i art. 19j (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 683 i art. 685 (tekst jedn. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).
• Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń – art. 51 (tekst jedn. Dz.U. z 2025 r. poz. 734).