Zakup mieszkania przez najemcę TBS

Warunki, które nabywca posiadłości w TBS musi spełniać

Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. 2017 Nr 79 z późn. zm.) dopuszczają zbywanie praw z tytułu partycypacji w kosztach budowy budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 29 pkt 4 ustawy pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, z wyłączeniem umów, o których mowa w ust. 2 (umowy zawarte z powiatem, gminą, związkiem międzygminnym lub Agencją Mienia Wojskowego), mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

Nabywca partycypacji TBS powinien spełniać warunki określone w ustawie. Zgodnie z ustawą partycypant jest to podmiot, który w zamian za udział w kosztach budowy lokalu mieszkalnego ma prawo wskazania osoby, z którą – z chwilą zakończenia budowy i przekazania budynku do użytkowania – Towarzystwo Budownictwa Społecznego zawrze umowę najmu lokalu mieszkalnego. Partycypantem może być: osoba fizyczna;

• pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników;
• osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę;
• powiat, gmina lub związek międzygminny.

Należy dodać, że Towarzystwa Budownictwa Społecznego mają prawo do zawarcia w umowie partycypacyjnej postanowienia zakazującego zbywania praw i obowiązków w drodze cesji, lub zbywania jej tylko za zgodą TBS-u.

Umowa o cesję praw z partycypacji jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności / cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności / cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. Umowa taka powinna zostać sporządzona została na piśmie i potwierdzona aktem notarialnym.

Jak podkreśla się w doktrynie, rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy najemca, na rzecz którego cedowane są prawa i obowiązki z tej umowy, powinien spełniać kryteria przewidziane w art. 30 ust. 1 i 1a ustawy – mówiące o tym, kto może być najemcą, czy może być nim każda osoba fizyczna. Stanowisko nie jest w tej mierze jednolite. Ważne jest to o tyle, że przekroczenie przez takiego najemcę kryterium dochodowego spowoduje podwyższenie czynszu ponad 4% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie (art. 30 ust. 5 pkt 2 ustawy).  Zgodnie z art. 30 ustawy najemcami TBS-u mogą zostać osoby, które nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście.

Przez tytuł prawny jest rozumiane prawo własności lokalu (domu), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu, umowa najmu (lub decyzja administracyjna) lokalu komunalnego lub służbowego. Warunek ten dotyczy wszystkich osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania w lokalu TBS.

Osoby, które posiadają tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, mogą być najemcami mieszkania tylko wtedy, gdy zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy w pobliżu budynku TBS. Warunek nieposiadania tytułu do innego lokalu musi być spełniony w chwili podpisywania z TBS-em umowy najmu, a nie w chwili składania wniosku. Obowiązuje on przez cały czas trwania stosunku najmu lokalu mieszkalnego w TBS-ie. Jeśli najemca mieszkania w TBS-ie wejdzie w posiadanie takiego prawa już w czasie trwania stosunku najmu (np. w wyniku spadkobrania, darowizny, a nawet kupna innego lokalu), powinien powiadomić o tym Zarząd Towarzystwa, który wyznaczy termin na uregulowanie sytuacji tak, aby nie naruszała postanowień ustawy (tzn. najemca ma do wyboru: albo rozwiązać umowę najmu z TBS, albo zbyć nowo nabyte prawo do innego lokalu).

Drugim warunkiem jest, aby suma przeciętnych miesięcznych dochodów, uzyskiwanych przez osoby wspólnie wynajmujące lokal mieszkalny w TBS-ie (czyli członków tzw. gospodarstwa domowego), nie może przekraczać ustawowo określonego maksimum. Określając te limity ustawa odsyła do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwach za ubiegły rok jako podstawy obliczenia maksimów dla gospodarstw domowych o różnej liczbie członków. Wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwach za ubiegły rok ogłasza w Monitorze Polskim Prezes Głównego Urzędu Statystycznego.

W sytuacji, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu.

Warto zastanowić się nad możliwością, którą daje art. 33e ustawy, zgodnie z którym lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r. mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu. Zasady określone są w ustawie.

Zobacz również: Podatek od partycypacji TBS

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.