Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania przez najemcę TBS

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2017-09-25

W listopadzie 2005 r. zawarłam z TBS-em umowę o partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i wpłaciłam do TBS-u kwotę tytułem partycypacji. Na tej podstawie wskazałam TBS-owi jako najemcę lokalu moją córkę, która zawarła z TBS-em umowę najmu lokalu w czerwcu 2006 r. Aktualnie córka zamierza kupić własne mieszkanie. Czy powinnam dokonać cesji praw z tytułu partycypacji na moja córkę (najemca)? Czy córka jako partycypant będący jednocześnie najemcą będzie mogła dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o partycypacje na rzecz kolejnych wskazanych przez siebie najemców?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. 2017 Nr 79 z późn. zm.) dopuszczają zbywanie praw z tytułu partycypacji w kosztach budowy budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 29 pkt 4 ustawy pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, z wyłączeniem umów, o których mowa w ust. 2 (umowy zawarte z powiatem, gminą, związkiem międzygminnym lub Agencją Mienia Wojskowego), mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

Nabywca partycypacji TBS powinien spełniać warunki określone w ustawie. Zgodnie z ustawą partycypant jest to podmiot, który w zamian za udział w kosztach budowy lokalu mieszkalnego ma prawo wskazania osoby, z którą – z chwilą zakończenia budowy i przekazania budynku do użytkowania – Towarzystwo Budownictwa Społecznego zawrze umowę najmu lokalu mieszkalnego. Partycypantem może być: osoba fizyczna;

  • pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników;
  • osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę;
  • powiat, gmina lub związek międzygminny.

Należy dodać, że Towarzystwa Budownictwa Społecznego mają prawo do zawarcia w umowie partycypacyjnej postanowienia zakazującego zbywania praw i obowiązków w drodze cesji, lub zbywania jej tylko za zgodą TBS-u.

Umowa o cesję praw z partycypacji jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności / cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności / cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. Umowa taka powinna zostać sporządzona została na piśmie i potwierdzona aktem notarialnym.

Jak podkreśla się w doktrynie, rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy najemca, na rzecz którego cedowane są prawa i obowiązki z tej umowy, powinien spełniać kryteria przewidziane w art. 30 ust. 1 i 1a ustawy – mówiące o tym, kto może być najemcą, czy może być nim każda osoba fizyczna. Stanowisko nie jest w tej mierze jednolite. Ważne jest to o tyle, że przekroczenie przez takiego najemcę kryterium dochodowego spowoduje podwyższenie czynszu ponad 4% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie (art. 30 ust. 5 pkt 2 ustawy).  Zgodnie z art. 30 ustawy najemcami TBS-u mogą zostać osoby, które nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście.

Przez tytuł prawny jest rozumiane prawo własności lokalu (domu), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu, umowa najmu (lub decyzja administracyjna) lokalu komunalnego lub służbowego. Warunek ten dotyczy wszystkich osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania w lokalu TBS.

Osoby, które posiadają tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, mogą być najemcami mieszkania tylko wtedy, gdy zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy w pobliżu budynku TBS. Warunek nieposiadania tytułu do innego lokalu musi być spełniony w chwili podpisywania z TBS-em umowy najmu, a nie w chwili składania wniosku. Obowiązuje on przez cały czas trwania stosunku najmu lokalu mieszkalnego w TBS-ie. Jeśli najemca mieszkania w TBS-ie wejdzie w posiadanie takiego prawa już w czasie trwania stosunku najmu (np. w wyniku spadkobrania, darowizny, a nawet kupna innego lokalu), powinien powiadomić o tym Zarząd Towarzystwa, który wyznaczy termin na uregulowanie sytuacji tak, aby nie naruszała postanowień ustawy (tzn. najemca ma do wyboru: albo rozwiązać umowę najmu z TBS, albo zbyć nowo nabyte prawo do innego lokalu).

Drugim warunkiem jest, aby suma przeciętnych miesięcznych dochodów, uzyskiwanych przez osoby wspólnie wynajmujące lokal mieszkalny w TBS-ie (czyli członków tzw. gospodarstwa domowego), nie może przekraczać ustawowo określonego maksimum. Określając te limity ustawa odsyła do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwach za ubiegły rok jako podstawy obliczenia maksimów dla gospodarstw domowych o różnej liczbie członków. Wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwach za ubiegły rok ogłasza w Monitorze Polskim Prezes Głównego Urzędu Statystycznego.

W sytuacji, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu.

Warto zastanowić się nad możliwością, którą daje art. 33e ustawy, zgodnie z którym lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r. mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu. Zasady określone są w ustawie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Czy kwota wpłacona na mieszkanie TBS była darowizną?

Kilka lat temu złożyłam wniosek do Towarzystwa Budownictwa Społecznego o przydział mieszkania na zasadzie najmu. Następnie z TBS otrzymałam...

 

Rozliczenie kwoty partycypacji między małżonkami

Dziewięć lat temu wzięliśmy z mężem ślub i wprowadziłam się do jego mieszkania, którego był najemcą w ramach TBS. Dwa lata później...

 

Co zrobić, gdy TBS nie chce wydać zgody na przekazanie partycypacji?

Jestem najemcą w TBS-ie, natomiast partycypantem moja siostra i umowę partycypacji podpisała w 2004 r. Siostra chce przepisać partycypację na...

 

Ugoda z TBS w sprawie długów za czynsz

Moja pytanie brzmi: jak dojść do ugody z TBS w sprawie długów za czynsz?. Moje mieszkanie należy do TBS-u, choć nie zawsze tak było.Z powodu straty...

 

Jak nadal mieszkać w mieszkaniu TBS i zostać jego najemcą?

Mieszkam ponad 10 lat w mieszkaniu komunalnym będącym w zasobach TBS-u. Od 3 lat mieszkam w tym mieszkaniu sam. Konkubina (która była głównym...

 

Podpisanie nowej umowy partycypacji z TBS

Nabyłam prawa wynikające z umowy partycypacji drogą cesji. Podpisałam umowę najmu z TBS-em i mieszkam już od miesiąca. Teraz otrzymałam pismo...

 

Czy komornik może zająć za długi partycypację w TBS?

Czy komornik może zająć za długi partycypację w TBS?  

 

Jak mogę podnająć mieszkanie z TBS?

Jak mogę podnająć mieszkanie z TBS?

Jak mogę podnająć mieszkanie z TBS? Partycypantem mieszkania (w którym aktualnie mieszkam – jestem najemczynią) jest mój brat i bratowa,...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »