Zwrot zwaloryzowanej wartości partycypacji w TBS

Na czym polega partycypacja w TBS/SIM?

Partycypacja w kosztach budowy lokalu w TBS, a obecnie w społecznej inicjatywie mieszkaniowej, polega na wniesieniu określonej kwoty na pokrycie części kosztów budowy mieszkania. Nie daje ona prawa własności lokalu. Zasadniczo jest to wkład związany z prawem do zawarcia lub uzyskania umowy najmu, ewentualnie z prawem wskazania najemcy, jeżeli wynikało to z umowy. Przy analizie tych praw kluczowa jest umowa partycypacji w TBS, ponieważ określa zakres obowiązków i zasady późniejszego rozliczenia.

W opisanej sprawie rodzice zawarli umowę partycypacyjną w 2000 r. i na tej podstawie uzyskali możliwość wskazania dziecka jako najemcy. Taki stan faktyczny trzeba odróżnić od typowej sytuacji objętej obecnym art. 29a ustawy, w której osoba fizyczna zawiera z SIM umowę partycypacji dotyczącą lokalu, którego będzie najemcą.

Warto też odróżnić partycypację od kaucji. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu, natomiast partycypacja dotyczy udziału w kosztach budowy. Jeżeli sprawa obejmuje również kaucję, należy osobno ustalić zasady jej rozliczenia i ewentualny zwrot zwaloryzowanej kaucji.

Aktualne zasady zwrotu partycypacji

Aktualnie art. 29a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje, że osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku lokali wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

Jeżeli dochodzi do zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do 30 września 2009 r. albo przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Wysokość zwrotu ustala się według wzoru z art. 29a ust. 3 ustawy. W uproszczeniu bierze się pod uwagę kwotę wpłaconej partycypacji, wskaźniki ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszane przez Prezesa GUS oraz liczbę pełnych kwartałów od zawarcia umowy najmu do opróżnienia lokalu. Przy praktycznych wyliczeniach pomocny może być opisujący podobny problem wzór wyliczenia zwracanej partycypacji.

Czy art. 29a obejmuje umowę partycypacyjną z 2000 r.?

Nie zawsze. To jest najważniejszy punkt w sprawach dotyczących starszych umów TBS. Art. 29a został dodany ustawą zmieniającą z 27 sierpnia 2004 r. Przepisy przejściowe tej ustawy wskazywały, że art. 29a ma zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego składanymi, z zachowaniem właściwych terminów, począwszy od 1 stycznia 2005 r.

Jeżeli więc umowa partycypacyjna została zawarta w 2000 r., a inwestycja była prowadzona na podstawie wcześniejszych zasad, brak jest automatycznej podstawy do żądania zwrotu partycypacji według obecnego wzoru z art. 29a. W takim przypadku podstawą rozliczenia mogą być przede wszystkim postanowienia umowy partycypacyjnej, aneksy, regulaminy TBS obowiązujące przy zawarciu umowy oraz ewentualne późniejsze porozumienia stron.

Nie oznacza to jednak, że TBS może ograniczyć się do lakonicznego stwierdzenia, że zwrot się nie należy. Powinien wskazać, z jakiej podstawy prawnej lub umownej wywodzi odmowę, jak kwalifikuje daną partycypację oraz dlaczego nie stosuje art. 29a.

Co sprawdzić w umowie partycypacyjnej?

Przy umowie z 2000 r. należy dokładnie przeanalizować zwłaszcza następujące elementy:

• czy umowa przewiduje zwrot partycypacji po rezygnacji z najmu albo po opróżnieniu lokalu,
• czy wskazuje sposób waloryzacji albo konkretny mechanizm rozliczenia,
• czy partycypantem byli rodzice, najemca, osoba wskazana jako przyszły najemca czy inny podmiot,
• czy prawo do wskazania najemcy było jednorazowe, czy mogło przejść na inną osobę,
• czy później zawierano aneksy, cesje, porozumienia albo dokumenty potwierdzające zmianę najemcy,
• czy w umowie odwołano się do regulaminu TBS albo zasad rozliczeń obowiązujących w dacie zawarcia umowy.

Jeżeli w umowie znajduje się zapis o obowiązku zwrotu partycypacji, TBS powinien go wykonać zgodnie z jego treścią. Jeżeli zapis jest niejasny, może wymagać interpretacji według zasad Kodeksu cywilnego, w szczególności z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron i celu umowy.

Jak postąpić, gdy TBS odmawia zwrotu?

Najpierw warto wystąpić do TBS z pisemnym wnioskiem o rozliczenie partycypacji. Pismo powinno zawierać żądanie wskazania podstawy prawnej odmowy, wydania kopii rozliczenia oraz wyjaśnienia, czy inwestycja była objęta wnioskiem kredytowym złożonym przed czy po 1 stycznia 2005 r.

W piśmie można poprosić również o wskazanie, czy TBS traktuje wpłaconą kwotę jako partycypację w rozumieniu umowy z 2000 r., partycypację objętą art. 29a, czy inną należność wynikającą z dokumentów wewnętrznych TBS. Ma to znaczenie, ponieważ od tej kwalifikacji zależy zarówno podstawa żądania, jak i sposób liczenia zwrotu.

Jeżeli TBS nadal odmawia rozliczenia, a umowa albo dokumenty dają podstawę do żądania zapłaty, możliwe jest skierowanie wezwania do zapłaty, a następnie dochodzenie roszczenia przed sądem. Trzeba przy tym pamiętać o przedawnieniu. W typowych roszczeniach majątkowych termin przedawnienia wynosi obecnie co do zasady 6 lat, a dla roszczeń okresowych oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata, przy czym koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

W sprawie opisanej w pytaniu najważniejsze jest to, że umowa partycypacyjna została zawarta w 2000 r. Z tego powodu brak jest podstaw, aby bez dodatkowej analizy żądać zwrotu partycypacji według obecnego wzoru z art. 29a. Przepis ten ma znaczenie dla wielu nowszych sytuacji, ale jego zastosowanie do starszych inwestycji jest ograniczone przepisami przejściowymi.

Nie przesądza to jednak automatycznie, że żaden zwrot się nie należy. Jeżeli umowa partycypacyjna, aneks, regulamin albo późniejsze porozumienie przewidują zwrot albo określają zasady rozliczenia, można dochodzić roszczenia na tej podstawie. Dlatego przed rezygnacją z najmu albo przed sporem z TBS warto przeanalizować całość dokumentów, a nie tylko aktualne brzmienie ustawy.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 1273.
• Ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2004 r. Nr 213, poz. 2157.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w zakresie ogólnych zasad wykładni umów i przedawnienia roszczeń.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w zakresie odpowiedniego stosowania przepisów do najmu.