Taras nad lokalem – kto płaci za remont i przecieki?

Czy taras nad mieszkaniem jest częścią wspólną budynku?

Wyobraźmy sobie budynek wielorodzinny, w którym właściciel mieszkania na wyższej kondygnacji korzysta z dużego tarasu. Pod tarasem znajduje się salon innego właściciela. Po intensywnych opadach na suficie tego salonu pojawiają się zacieki, odpada farba, a ściany zaczynają wilgotnieć.

Właściciel zalewanego mieszkania żąda naprawy od wspólnoty. Zarząd odpowiada, że taras jest przeznaczony do wyłącznego korzystania przez sąsiada, więc to on powinien zapłacić za remont. Sąsiad twierdzi natomiast, że nie będzie finansował naprawy dachu całego budynku.

Rozstrzygnięcie zależy przede wszystkim od funkcji uszkodzonego elementu. Taras może być jednocześnie przestrzenią rekreacyjną dostępną dla jednego właściciela oraz dachem chroniącym pomieszczenia położone niżej. Te funkcje nie muszą mieć identycznego statusu prawnego.

Jeżeli płyta tarasu stanowi stropodach, a znajdujące się na niej warstwy izolacyjne zabezpieczają przed wodą lokale i konstrukcję budynku, nie można uznać tych elementów za prywatne tylko dlatego, że wejście na taras prowadzi z jednego mieszkania.

Trzeba też odróżnić prawo wyłącznego korzystania z tarasu od prawa własności poszczególnych elementów budynku. Zapis w akcie notarialnym przyznający właścicielowi korzystanie z tarasu nie musi oznaczać, że przejął on własność konstrukcji dachu lub wszystkie obowiązki związane z jej remontem.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna rozliczenia remontu

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Art. 13 ust. 1 nakłada na właściciela obowiązek utrzymania jego lokalu, natomiast art. 14 pkt 1 zalicza wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej do kosztów zarządu.

Przy tarasie nad mieszkaniem zasadnicze znaczenie ma zatem ustalenie, które elementy służą jedynie korzystaniu z powierzchni tarasu, a które zapewniają ochronę całego budynku lub innych lokali.

Kto płaci za hydroizolację, płytki i odwodnienie?

Element tarasu	Kto zasadniczo ponosi koszt?	Co należy ustalić?
Płyta konstrukcyjna, strop i elementy nośne	Wspólnota mieszkaniowa	Czy element stanowi konstrukcję budynku i stropodach nad innym lokalem.
Hydroizolacja i izolacja termiczna stropodachu	Co do zasady wspólnota	Czy warstwy chronią budynek i pomieszczenia położone pod tarasem.
Obróbki blacharskie, połączenia ze ścianą i odwodnienie dachu	Zasadniczo wspólnota w zakresie elementów wspólnych	Czy element obsługuje i zabezpiecza konstrukcję budynku, czy jest prywatnym dodatkiem.
Płytki, deski, wykładziny i inne wykończenie powierzchni	Zależnie od funkcji i zakresu remontu	Czy chodzi o prywatne utrzymanie nawierzchni, czy konieczne odtworzenie jej po naprawie wspólnej izolacji.
Meble, donice, prywatne pergole i wyposażenie	Co do zasady właściciel korzystający z tarasu	Czy wyposażenie jest prywatne i czy jego montaż nie uszkodził części wspólnej.

Podział przedstawiony w tabeli ma charakter orientacyjny. Przy kompleksowym remoncie stropodachu nawet demontaż i ponowne wykonanie nawierzchni mogą stanowić niezbędną część robót dotyczących nieruchomości wspólnej. Nie można automatycznie nakazać właścicielowi zapłaty za wszystkie nowe płytki tylko dlatego, że będzie po nich chodził.

Inaczej można ocenić sytuację, gdy właściciel przy okazji naprawy izolacji wybiera droższy materiał dekoracyjny, który nie jest potrzebny do prawidłowego odtworzenia tarasu. Koszt takiego ulepszenia może zostać rozliczony osobno, na odpowiednio ustalonej podstawie.

Czy remont części wspólnej finansują wszyscy właściciele?

Art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje, że wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, niepokryte jej przychodami, właściciele ponoszą zasadniczo stosownie do udziałów.

Jeżeli więc remont hydroizolacji tarasu dotyczy wspólnego stropodachu, jego koszt może zostać pokryty z funduszu remontowego lub innych środków wspólnoty. W razie ich niewystarczalności konieczne może być odpowiednie sfinansowanie wydatku przez właścicieli.

Także właściciel korzystający z tarasu uczestniczy w tych kosztach w ramach obowiązującego go udziału. Nie powinien jednak wyłącznie z powodu posiadania dostępu do tarasu ponosić całego kosztu remontu wspólnej konstrukcji.

Samą uchwałą nie można dowolnie przenieść na jednego właściciela ustawowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Inaczej należy rozpatrywać udokumentowane roszczenie wobec osoby, która własnym działaniem spowodowała szkodę.

Co wynika z orzecznictwa?

W uchwale z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, Sąd Najwyższy rozróżnił koszty utrzymania części balkonu służących wyłącznie właścicielowi lokalu od wydatków na elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem. Te drugie obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Rozróżnienie to pomaga przy ocenie części tarasu, lecz szczególne znaczenie ma jego funkcja dachowa. W wyroku z 28 marca 2023 r., II OSK 807/20, Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrywał obowiązek usunięcia nieprawidłowości technicznych tarasu. Wskazał na znaczenie tego, że taras pełni funkcję stropodachu chroniącego inne lokale, a wyłączne korzystanie z niego nie pozbawia tej konstrukcji charakteru części wspólnej.

Orzeczenia nie oznaczają jednak, że wspólnota zawsze odpowiada za każdą wadę tarasu. Zakres odpowiedzialności trzeba powiązać z funkcją konkretnego elementu, ustaloną przyczyną uszkodzenia oraz dokumentami dotyczącymi nieruchomości.

Kiedy problem pojawia się w praktyce?

Najczęściej spór rozpoczyna się po pierwszym poważniejszym zalaniu lokalu. Przyczyną może być nieszczelna hydroizolacja, błędnie wykonane połączenie tarasu ze ścianą, uszkodzona obróbka blacharska, wadliwe odwodnienie albo ingerencja właściciela w powierzchnię tarasu.

Sam zaciek na suficie nie dowodzi jeszcze, że woda przenika przez taras. Może przedostawać się również przez elewację, stolarkę okienną, połączenia konstrukcyjne lub instalacje. Przed wskazaniem osoby zobowiązanej do zapłaty trzeba ustalić rzeczywiste źródło problemu.

Inny wynik może wystąpić, gdy przyczyną przecieku jest samodzielna ingerencja użytkownika tarasu w warstwę zabezpieczającą budynek.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

W sporze o finansowanie remontu nie wystarczy stwierdzić, że taras znajduje się nad konkretnym mieszkaniem. Konieczne jest ustalenie stanu prawnego oraz technicznego.

Akt notarialny i sposób korzystania z tarasu

W pierwszej kolejności należy sprawdzić akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt nabycia mieszkania, księgę wieczystą oraz dokumenty regulujące sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

Dokumenty mogą wskazywać, że taras pozostaje do wyłącznego korzystania właściciela określonego mieszkania. Mogą także zawierać postanowienia o bieżącym utrzymaniu powierzchni, obowiązku udostępniania jej do remontu albo rozliczaniu szczególnych nakładów.

Takie postanowienia wymagają oceny w kontekście przepisów bezwzględnie obowiązujących i rzeczywistego statusu konstrukcji budynku. Nie każde umowne przypisanie kosztów jest wystarczające, aby zwolnić wspólnotę z obowiązków dotyczących części wspólnej.

Dokumentacja techniczna i ustalenie przyczyny przecieku

Przydatne są projekt budowlany, dokumentacja powykonawcza, przekroje stropodachu, protokoły przeglądów, dokumenty poprzednich remontów oraz informacje o zmianach wykonanych przez użytkownika tarasu.

Jeżeli strony kwestionują przyczynę przecieku, szczególne znaczenie może mieć opinia osoby posiadającej odpowiednią wiedzę i uprawnienia budowlane. Powinna ona wskazywać nie tylko miejsce występowania wilgoci, lecz również mechanizm przedostawania się wody i sposób trwałego usunięcia usterki.

Pomocne mogą być oględziny, pomiary wilgotności i właściwie zaplanowane badania szczelności. Samo stwierdzenie uszkodzenia fug lub pęknięcia płytki nie przesądza jeszcze, że właśnie tam powstał przeciek.

Co zrobić krok po kroku, gdy taras przecieka?

1. Zabezpiecz mieszkanie i udokumentuj zalanie

Po zauważeniu przecieku wykonaj zdjęcia, zanotuj datę zdarzenia i udokumentuj rozmiar uszkodzeń. Zabezpiecz wyposażenie, ogranicz możliwość powiększania się szkody oraz sprawdź, czy wilgoć nie zagraża instalacji elektrycznej.

Jeżeli woda nadal przedostaje się do wnętrza albo istnieje ryzyko uszkodzenia konstrukcji, zgłoś sprawę jako pilną awarię. Nie trzeba czekać na następne zebranie wspólnoty, aby poinformować zarząd o bezpośrednim zagrożeniu.

2. Zgłoś problem zarządowi lub zarządcy na piśmie

Zawiadomienie powinno zawierać adres budynku i lokalu, opis przecieku, daty wystąpienia szkody oraz wskazanie tarasu jako prawdopodobnego źródła nieszczelności. Dołącz fotografie i poproś o przeprowadzenie oględzin, ustalenie przyczyny oraz podjęcie działań zabezpieczających.

Zażądaj również informacji o przewidywanym terminie diagnostyki, zakresie koniecznych robót i sposobie ich finansowania. Warto wyznaczyć rozsądny termin odpowiedzi, krótszy w przypadku aktywnego przecieku.

Nie istnieje jeden ustawowy termin 7 lub 14 dni, w którym wspólnota musi zakończyć każdy remont tarasu. Pilność działań zależy od zagrożenia, charakteru usterki i możliwości jej usunięcia. Wyznaczenie terminu w piśmie nie tworzy samo w sobie takiego obowiązku ustawowego.

3. Zażądaj ustalenia zakresu robót i oddzielnego kosztorysu

Przed zaakceptowaniem kosztów należy ustalić, które roboty służą usunięciu wady wspólnego stropodachu, a które dotyczą wyłącznie prywatnego wyposażenia lub dodatkowego wykończenia tarasu.

Przykładowo kosztorys może osobno wykazywać demontaż nawierzchni, naprawę spadków, hydroizolację, obróbki, odwodnienie, odtworzenie niezbędnej posadzki i dodatkowe ulepszenia zamawiane przez użytkownika.

Nie oznacza to, że każda z tych pozycji automatycznie ma innego płatnika. Rozdzielenie robót umożliwia jednak prawidłową ocenę ich funkcji i zasadności obciążenia określonych osób.

4. Ustal, czy konieczna jest uchwała wspólnoty

Na gruncie art. 22 ustawy o własności lokali zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Czynności przekraczające ten zakres wymagają uchwały właścicieli oraz odpowiedniego umocowania zarządu.

Nie każda naprawa tarasu wymaga więc osobnej uchwały. Znaczenie mają zakres i wartość prac, sposób ich finansowania, przyjęty plan gospodarczy oraz to, czy chodzi o bieżące usunięcie usterki, czy poważną przebudowę.

W przypadku wspólnot, w których obowiązują szczególne zasady zarządu, w tym wspólnot obejmujących nie więcej niż trzy lokale lub wspólnot z umownie określonym sposobem zarządu, sposób podejmowania decyzji trzeba ustalić odrębnie.

Jeżeli problem dotyczy sprzeciwu właściciela wobec prac finansowanych ze wspólnych środków, pomocne jest również omówienie zagadnienia remont dachu bez zgody właściciela.

5. Dopilnuj dostępu do tarasu i prawidłowego wykonania remontu

Właściciel korzystający z tarasu powinien współdziałać przy usuwaniu awarii nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali jest obowiązany zezwolić na wstęp do lokalu na żądanie zarządu, gdy jest to niezbędne między innymi do konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

Zakres i termin udostępnienia należy odpowiednio uzgodnić, uwzględniając konieczność wykonania robót. Nieuzasadnione blokowanie dostępu może powodować dalsze szkody i prowadzić do odrębnych roszczeń.

Po zakończeniu naprawy warto uzyskać protokół odbioru, opis zastosowanej technologii, dokumentację fotograficzną zakrytych warstw oraz informacje o gwarancji wykonawcy. Są one ważne przy ewentualnym ponownym wystąpieniu przecieku.

Kto odpowiada za szkody w mieszkaniu zalanym przez taras?

Naprawa źródła przecieku i odszkodowanie za zalane mieszkanie to dwa odrębne zagadnienia.

Może się okazać, że wspólnota musi sfinansować naprawę wspólnej hydroizolacji, lecz ustalenie jej odpowiedzialności odszkodowawczej za zniszczone ściany i wyposażenie wymaga dodatkowego wykazania odpowiedniej podstawy prawnej.

W przypadku odpowiedzialności deliktowej art. 415 Kodeksu cywilnego wymaga co do zasady wykazania zawinionego działania lub zaniechania, szkody oraz związku przyczynowego między nimi. Znaczenie mogą mieć także inne podstawy odpowiedzialności, zależnie od istniejących stosunków prawnych.

Kiedy można dochodzić odszkodowania od wspólnoty?

Roszczenie wobec wspólnoty może być uzasadnione na przykład wtedy, gdy przyczyną szkody było zawinione zaniedbanie obowiązków dotyczących utrzymania wspólnej części budynku. Znaczenie ma między innymi wiedza zarządu o usterce, wcześniejsze zgłoszenia, protokoły przeglądów i reakcja na stwierdzone zagrożenie.

Nie należy jednak utożsamiać samego stwierdzenia przecieku z automatyczną odpowiedzialnością odszkodowawczą wspólnoty. Trzeba ustalić przesłanki konkretnego roszczenia.

Kiedy odpowiada właściciel korzystający z tarasu?

Jeżeli uszkodzenie wynika z jego zawinionego zachowania, na przykład przebicia izolacji podczas montażu urządzeń, nieprawidłowego wykonania własnego remontu albo innego zaniedbania pozostającego w związku przyczynowym ze szkodą, odpowiedzialność może obciążać właśnie tego właściciela.

Nie wystarcza jednak samo twierdzenie, że przeciek powstał pod jego tarasem. Potrzebne są dowody określające źródło nieszczelności i przyczynę jego powstania.

Możliwa jest również sytuacja, w której odpowiedzialność różnych podmiotów nakłada się na siebie. Wówczas trzeba ocenić zakres ich obowiązków i zasady dochodzenia roszczeń.

Jakie szkody można uwzględnić w żądaniu?

Na podstawie art. 361 i 363 Kodeksu cywilnego zakres naprawienia szkody ustala się z uwzględnieniem normalnego związku przyczynowego oraz zasad przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej.

W zależności od okoliczności mogą to być uzasadnione koszty osuszenia i naprawy sufitu, ścian, podłóg, zabudowy oraz uszkodzonego wyposażenia. Należy uwzględnić rzeczywisty rozmiar szkody, niezbędny zakres prac i możliwość wystąpienia dalszych następstw zawilgocenia.

Właściciel powinien zachować dokumentację zdjęciową, faktury, kosztorysy i protokoły. Jeżeli szkoda została zgłoszona ubezpieczycielowi, warto ustalić zakres wypłaty, udział własny i ewentualne roszczenia pozostające niezaspokojone. Nie można uzyskać podwójnej rekompensaty za tę samą szkodę.

Co zrobić, gdy wspólnota odmawia remontu albo obciąża kosztami jednego właściciela?

Jeżeli zarząd odmawia podjęcia działań, należy w pierwszej kolejności uzyskać jego stanowisko na piśmie i wskazać, dlaczego uszkodzony element powinien zostać uznany za część nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu warto powołać się na dokumentację techniczną, art. 3 ust. 2 oraz art. 12–14 ustawy o własności lokali, a także przytoczone orzecznictwo dotyczące elementów konstrukcyjnych i tarasu pełniącego funkcję stropodachu.

Właściciel może również wystąpić o udostępnienie dokumentów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną i skorzystać z przysługujących mu uprawnień kontrolnych. W razie utrzymywania się sporu można rozważyć odpowiednie roszczenie przed sądem cywilnym, dostosowane do rodzaju naruszonego obowiązku.

Zaskarżenie uchwały nakładającej koszty

Jeśli wspólnota podejmie uchwałę, która bez odpowiedniej podstawy nakłada na właściciela obowiązek pokrycia kosztów remontu wspólnej konstrukcji, właściciel może rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia skarżącego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 2 sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie do zakończenia sprawy.

Nie należy odkładać analizy uchwały do chwili otrzymania wezwania do zapłaty. Upływ terminu z art. 25 ust. 1a może uniemożliwić skorzystanie z tego szczególnego trybu jej zaskarżenia.

Czy można zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego?

Tak, jeżeli stan tarasu i stropodachu wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny obiektu. Zawiadomienie do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego może doprowadzić do czynności kontrolnych, a w ustawowych przypadkach również do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

Postępowanie nadzoru budowlanego służy jednak zapewnieniu odpowiedniego stanu technicznego obiektu. Organ nie rozstrzyga w ten sposób wszystkich prywatnoprawnych sporów o odszkodowanie ani o końcowe rozliczenie kosztów między zainteresowanymi osobami.

Jakie terminy dotyczą odszkodowania?

Roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawniają się co do zasady po 3 latach od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł dowiedzieć się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia. Zasadniczo obowiązuje również granica 10 lat od zdarzenia wywołującego szkodę, z wyjątkami przewidzianymi w art. 442(1) Kodeksu cywilnego.

Jeżeli roszczenie opiera się na innej podstawie, termin i sposób jego liczenia mogą być odmienne. Dlatego daty pierwszych przecieków, kolejnych zalewań, zgłoszeń oraz ustalenia odpowiedzialnego podmiotu mogą mieć znaczenie procesowe.

Najczęstsze błędy i ryzyka finansowe

• Uznawanie całego tarasu za prywatny. Wyłączne korzystanie z powierzchni nie przesądza o własności stropodachu, hydroizolacji i innych elementów zabezpieczających budynek.
• Finansowanie całego remontu bez ustalenia przyczyny. Samodzielne zlecenie kosztownych robót bez wyjaśnienia odpowiedzialności i uzgodnienia ich zakresu może utrudnić późniejsze odzyskanie pieniędzy.
• Mylenie kosztów remontu z odszkodowaniem. Obowiązek utrzymania wspólnej konstrukcji nie przesądza automatycznie o odpowiedzialności za wszystkie szkody powstałe w mieszkaniu.
• Brak rozdzielenia koniecznych napraw i ulepszeń. Wymiana hydroizolacji oraz wykonanie drogiej, dekoracyjnej nawierzchni nie zawsze podlegają identycznemu rozliczeniu.
• Odmowa udostępnienia tarasu. Utrudnianie niezbędnych prac przy nieruchomości wspólnej może prowadzić do powiększenia szkody i dodatkowych roszczeń.
• Przekroczenie terminu na zaskarżenie uchwały. Negocjacje z zarządem nie oznaczają automatycznego zawieszenia sześciotygodniowego terminu ustawowego.

Trzeba też odróżnić remont tarasu we wspólnocie mieszkaniowej od sytuacji, w której nieruchomość stanowi zwykłą współwłasność i nie wyodrębniono własności lokali. W takim przypadku zasady podejmowania decyzji mogą być inne, co szerzej wyjaśnia zagadnienie remont domu bez zgody współwłaściciela.

FAQ – taras nad lokalem, remont i odpowiedzialność za przecieki

Czy zapis w akcie notarialnym, że taras przynależy do mieszkania, oznacza obowiązek zapłaty za cały remont?

Nie zawsze. Trzeba ustalić treść dokumentu i charakter poszczególnych elementów tarasu. Jeżeli jego konstrukcja i hydroizolacja pełnią funkcję wspólnego stropodachu, samo przyznanie prawa do korzystania z tarasu nie przesądza o obciążeniu właściciela pełnymi kosztami naprawy tych elementów.

Czy wspólnota może odmówić remontu, ponieważ nie ma pieniędzy na funduszu remontowym?

Sam brak wystarczających środków nie rozstrzyga o istnieniu obowiązku utrzymania nieruchomości wspólnej. Wspólnota powinna ocenić stan techniczny, pilność robót i możliwości zgodnego z prawem sfinansowania naprawy. W przypadku zagrożenia bezpieczeństwa albo pogarszania się stanu budynku konieczne mogą być pilne działania zabezpieczające.

Czy właściciel zalewanego mieszkania może przestać płacić zaliczki dla wspólnoty?

Nie powinien samodzielnie wstrzymywać należnych zaliczek wyłącznie dlatego, że zarząd nie usunął przecieku. Obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu istnieje niezależnie od konkretnego sporu o naprawę lub odszkodowanie. Nieuregulowane należności mogą prowadzić do dodatkowych kosztów i dochodzenia zapłaty przez wspólnotę.

Czy po naprawie hydroizolacji wspólnota musi odtworzyć całą nawierzchnię tarasu?

Zakres odtworzenia zależy od technologii koniecznej naprawy i stanu sprzed robót. Jeśli demontaż oraz wykonanie określonych warstw są niezbędne do przywrócenia prawidłowej funkcji wspólnego stropodachu, nie można automatycznie traktować wszystkich tych wydatków jako prywatnych. Dodatkowe ulepszenia wykraczające poza niezbędny zakres wymagają osobnego ustalenia.

Czy zarząd może żądać od właściciela tarasu zwrotu kosztów naprawy po samowolnym montażu pergoli?

Może istnieć podstawa do dochodzenia takiego roszczenia, jeżeli zostanie wykazane, że montaż spowodował uszkodzenie oraz spełnione są przesłanki odpowiedzialności. Sama informacja o wykonaniu pergoli bez zgody wspólnoty nie wystarcza jeszcze do ustalenia wysokości szkody i związku przyczynowego z przeciekiem.

Jak ustalić, kto ostatecznie powinien zapłacić?

Rozliczenie remontu tarasu nad lokalem należy rozpocząć od odpowiedzi na trzy pytania: jaką funkcję pełni uszkodzony element, co spowodowało przeciek i jaki zakres prac jest konieczny do trwałego usunięcia usterki.

Jeżeli problem dotyczy wspólnej konstrukcji lub hydroizolacji stropodachu, zasadniczym punktem wyjścia jest odpowiedzialność wspólnoty za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast przeciek powstał wskutek działania konkretnego właściciela, możliwe są odrębne roszczenia dotyczące spowodowanej szkody. Koszt prywatnych ulepszeń tarasu również wymaga osobnego rozliczenia.

Przed podjęciem kosztownych robót lub skierowaniem sprawy do sądu należy więc zabezpieczyć dokumentację, uzyskać stanowisko zarządu i ustalić przyczynę awarii. Dzięki temu można odróżnić obowiązek wykonania remontu od późniejszego rozliczenia wydatków i odszkodowania.