Remont dachu w małej wspólnocie bez zgody właściciela

Najpierw ustal, czy to rzeczywiście mała wspólnota

Kluczowe jest ustalenie liczby lokali w budynku. Aktualnie art. 19 ustawy o własności lokali stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

To ważna zmiana w stosunku do starszych opracowań, które posługiwały się progiem siedmiu lokali. Jeżeli w budynku są cztery lokale albo więcej, nie mamy już małej wspólnoty w rozumieniu art. 19 ustawy. Wtedy co do zasady stosuje się przepisy ustawy o własności lokali o zarządzie wspólnotą, uchwałach i zaskarżaniu uchwał.

Jeżeli zatem budynek ma nie więcej niż trzy lokale, należy oceniać sprawę według przepisów o współwłasności. Jeżeli ma więcej niż trzy lokale, trzeba przede wszystkim sprawdzić, czy była uchwała właścicieli, czy została prawidłowo doręczona i czy nie upłynął termin do jej zaskarżenia.

Zgoda wszystkich współwłaścicieli w małej wspólnocie

W małej wspólnocie mieszkaniowej zastosowanie ma przede wszystkim art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Kosztowny remont dachu, zwłaszcza obejmujący wymianę pokrycia, konstrukcji, ocieplenia, obróbek lub wykonanie większych robót budowlanych, zazwyczaj nie jest bieżącą konserwacją. W praktyce najczęściej będzie traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Właśnie dlatego przed rozpoczęciem takich prac potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

W praktyce brak zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd oznacza, że pozostali współwłaściciele nie powinni samodzielnie zlecać inwestycyjnego remontu i dopiero po fakcie żądać zapłaty od osoby, która nie brała udziału w decyzji.

Czy można żądać zapłaty za remont wykonany bez zgody?

Jeżeli w małej wspólnocie wykonano remont dachu bez zgody wszystkich współwłaścicieli i bez wcześniejszego rozstrzygnięcia sądu, to samo poniesienie kosztów przez pozostałe osoby nie przesądza jeszcze, że nieobecny albo sprzeciwiający się właściciel musi zapłacić żądaną kwotę.

Argumentem właściciela jest to, że decyzja o kosztownym remoncie została podjęta z pominięciem wymaganego trybu. Zgoda, o której mowa w art. 199 Kodeksu cywilnego, powinna dotyczyć czynności zamierzonej, a więc zasadniczo poprzedzać jej dokonanie. Nie jest prawidłową praktyką zlecenie robót, a następnie stawianie pozostałego współwłaściciela przed faktem dokonanym.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie odmowa zapłaty będzie bezpieczna. Współwłaściciele mogą powoływać się na to, że ponieśli wydatki konieczne, że prace uchroniły budynek przed szkodą albo że właściciel lokalu odniósł realną korzyść z remontu. Dlatego trzeba ocenić dokumenty, zakres robót, przyczynę remontu, stan techniczny dachu i sposób wyliczenia udziału w kosztach.

Kiedy remont dachu może być wyjątkiem?

Inaczej należy ocenić prace pilne, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Z art. 209 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy współwłaściciel może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Może to mieć znaczenie wtedy, gdy dach przeciekał, groził uszkodzeniem konstrukcji, zalaniem lokali albo powstaniem szkody wymagającej natychmiastowej reakcji.

Jeżeli remont był rzeczywiście konieczny i pilny, pozostali współwłaściciele mogą próbować wykazać, że działali w celu ochrony nieruchomości. Wtedy spór nie sprowadza się tylko do pytania, czy była formalna zgoda, ale również do tego, czy istniał obiektywny, nagły i udokumentowany powód wykonania prac.

Przy remoncie dachu szczególne znaczenie mają opinie techniczne, dokumentacja fotograficzna, protokoły awarii, korespondencja z właścicielami i faktury. Samo ogólne twierdzenie, że dach był stary, zwykle nie wystarczy. Czym innym jest bieżące usunięcie przecieku, a czym innym pełna modernizacja dachu wykonana bez uzgodnienia zakresu i kosztów.

Jeżeli problemem był obowiązek naprawy uszkodzonego dachu, należy ustalić, czy chodziło o awaryjną naprawę konieczną, czy o zaplanowaną inwestycję, którą można było wcześniej uzgodnić albo skierować do sądu.

A co, gdy wspólnota ma więcej niż trzy lokale?

Jeżeli budynek ma więcej niż trzy lokale, należy stosować przepisy dotyczące większej wspólnoty mieszkaniowej. W takiej wspólnocie zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali. Uchwały zapadają zasadniczo większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w konkretnym przypadku obowiązuje zasada jeden właściciel jeden głos.

Remonty i bieżąca konserwacja są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel lokalu powinien więc liczyć się z obowiązkiem ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych, w tym dachu, ale tylko w granicach wynikających z prawidłowo podjętych decyzji, udziałów i rozliczeń.

Jeżeli uchwała o remoncie albo kosztach narusza prawo, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela, można ją zaskarżyć do sądu. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania automatycznie, chyba że sąd udzieli zabezpieczenia albo wstrzyma wykonanie uchwały.

Zobacz również: remonty we wspólnocie mieszkaniowej

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Najpierw poproś wspólnotę albo pozostałych współwłaścicieli o komplet dokumentów. W praktyce warto zażądać: decyzji albo uchwały w sprawie remontu, potwierdzenia sposobu zawiadomienia właścicieli, kosztorysu, umowy z wykonawcą, faktur, protokołu odbioru, dokumentacji technicznej, zdjęć awarii i wyliczenia Twojego udziału w kosztach.

Jeżeli nie wyrażałeś zgody na remont w małej wspólnocie, wskaż to pisemnie. Napisz, że nie kwestionujesz samej potrzeby dbania o nieruchomość wspólną, ale żądasz wykazania podstawy prawnej obciążenia Cię kosztami, zakresu prac i tego, czy prace były pilne oraz konieczne.

Gdy z dokumentów wynika, że była to zaplanowana modernizacja, a nie pilna naprawa, właściciel ma mocniejsze argumenty przeciwko żądaniu zapłaty. Gdy jednak dokumenty wskazują na realne zagrożenie dla budynku, całkowita odmowa zapłaty może prowadzić do procesu, w którym sąd będzie oceniał celowość i konieczność nakładów.

Podsumowanie

W małej wspólnocie mieszkaniowej, czyli obecnie przy nie więcej niż trzech lokalach, kosztowny remont dachu co do zasady wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie było, a współwłaściciele nie wystąpili wcześniej do sądu o rozstrzygnięcie, żądanie zapłaty po fakcie może być skutecznie kwestionowane. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „wymiana pieca gazowego wymaga zgody”.

Ostateczna ocena zależy jednak od stanu faktycznego. Jeżeli remont był pilny, konieczny i służył ochronie budynku, brak uprzedniej zgody nie zawsze zwolni właściciela z udziału w uzasadnionych kosztach. Jeżeli natomiast był to planowany remont inwestycyjny wykonany bez konsultacji, właściciel ma mocne argumenty, aby żądać oddalenia roszczenia albo przynajmniej szczegółowego rozliczenia. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „plac zabaw pod oknami”.

FAQ

Czy mała wspólnota mieszkaniowa to nadal wspólnota do siedmiu lokali?

Nie. Aktualnie art. 19 ustawy o własności lokali odnosi zasady małej wspólnoty do budynków, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. Przy większej liczbie lokali stosuje się zasady dotyczące większych wspólnot mieszkaniowych.

Czy wymiana dachu zawsze przekracza zwykły zarząd?

Nie zawsze, ale pełna wymiana albo kosztowny remont dachu najczęściej będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Bieżące, drobne naprawy mogą być ocenione inaczej, zwłaszcza gdy są pilne i służą zapobiegnięciu szkodzie.

Czy mogę po prostu nie płacić, jeśli nie wyraziłem zgody?

Możesz kwestionować żądanie, ale bezpieczniej zrobić to pisemnie i zażądać dokumentów. Jeżeli sprawa trafi do sądu, znaczenie będzie miało to, czy remont był konieczny, czy można było wcześniej uzyskać zgodę lub orzeczenie sądu oraz czy koszty są prawidłowo udokumentowane.

Jaki termin obowiązuje na zaskarżenie uchwały w większej wspólnocie?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy pilna naprawa przeciekającego dachu może obciążać wszystkich właścicieli?

Tak, jeżeli była rzeczywiście konieczna dla ochrony nieruchomości wspólnej i została rozsądnie udokumentowana. Wtedy pozostali właściciele mogą powoływać się na przepisy o czynnościach zmierzających do zachowania wspólnego prawa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 201, art. 207 i art. 209 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 13-15 oraz art. 19-25 - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.