Zawłaszczenie części wspólnej przez sąsiada – jak uregulować korzystanie?

Od czego zacząć przy sporze o część wspólną?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie statusu prawnego spornego miejsca. W praktyce trzeba sprawdzić akt notarialny, księgę wieczystą, zaświadczenia o samodzielności lokali, rzuty budynku, ewentualny wykaz pomieszczeń przynależnych oraz wcześniejsze umowy właścicieli. Dopiero z tych dokumentów wynika, czy garaż, komórka, piwnica albo budynek gospodarczy jest częścią wspólną, pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu, czy odrębnym przedmiotem własności.

Jeżeli w umowie sprzedaży wskazano jedynie, że budynki gospodarcze mają pozostać użytkowane tak jak dotychczas, taki zapis może pomagać w odtworzeniu wcześniejszego podziału do korzystania, ale nie zawsze przesądza o własności. Jeżeli brak dokładnego opisu, mapy lub przypisania pomieszczeń do lokali, trzeba ostrożnie odróżnić prawo własności od faktycznego korzystania.

W opisanej sytuacji kluczowe będzie więc nie tylko to, kto dotychczas korzystał z danego budynku, lecz także to, czy pozostałym właścicielom skutecznie ograniczono dostęp do części wspólnej. Współwłaściciel nie może samodzielnie zmienić wspólnego pomieszczenia w swoją prywatną przestrzeń, jeżeli takie uprawnienie nie wynika z dokumentów lub zgodnych ustaleń właścicieli.

Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej

Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, dlatego nie można go swobodnie oderwać od lokalu ani żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W zakresie nieuregulowanym ustawą o własności lokali pomocniczo znaczenie ma także art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli w budynku są cztery lokale, co do zasady nie jest to już mała wspólnota w rozumieniu art. 19 ustawy o własności lokali. Przy liczbie lokali większej niż trzy właściciele powinni działać według zasad przewidzianych dla większej wspólnoty, w szczególności przez zarząd, uchwały właścicieli i regulaminy porządkowe. Nie wyklucza to zawarcia umowy między wszystkimi właścicielami, zwłaszcza gdy ustalenia mają być trwałe i precyzyjne.

Jak uregulować korzystanie z budynków gospodarczych?

Najkrótszą drogą jest próba pisemnego ustalenia zasad korzystania. Można to zrobić przez uchwałę wspólnoty, regulamin korzystania z części wspólnych albo umowę właścicieli określającą podział do korzystania, czyli tzw. podział quoad usum. Taki podział nie przenosi własności, ale porządkuje, kto korzysta z konkretnej komórki, części piwnicy, garażu, strychu albo budynku gospodarczego.

Osobno omawiamy też zagadnienie: ograniczony dostęp do strychu.

Dokument powinien być możliwie konkretny. Warto wskazać oznaczenie pomieszczeń, powierzchnię, dostęp do kluczy, sposób korzystania, zasady ponoszenia kosztów, możliwość kontroli stanu technicznego, zakaz stawiania trwałych przegród bez zgody oraz procedurę zmiany ustaleń. Jeżeli ustalenia mają wiązać także przyszłych nabywców lokali, warto rozważyć formę aktu notarialnego i ujawnienie odpowiednich praw lub roszczeń w księdze wieczystej, o ile pozwala na to treść uzgodnień i praktyka sądu wieczystoksięgowego.

Uchwała lub umowa nie powinna prowadzić do nieuzasadnionego pozbawienia któregoś właściciela realnej możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej. Przyznanie jednemu właścicielowi wyłącznego korzystania z atrakcyjnej części wspólnej może wymagać wyrównania interesów pozostałych właścicieli, na przykład przez przyznanie im innych części, ustalenie opłat albo odpowiednie uregulowanie kosztów.

Fizyczny podział rzeczy wspólnej

Jeżeli spór dotyczy zwykłej współwłasności rzeczy, a nie nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokali, każdy współwłaściciel może zasadniczo żądać zniesienia współwłasności. Kodeks cywilny przewiduje przede wszystkim podział fizyczny rzeczy wspólnej, chyba że byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, powodowałby istotną zmianę rzeczy albo znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przy nieruchomościach trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy o gospodarce nieruchomościami, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dostęp do drogi publicznej oraz techniczną możliwość wydzielenia samodzielnych części. W praktyce sąd lub notariusz będzie potrzebował dokumentów geodezyjnych, opinii biegłego albo zaświadczeń właściwych organów.

W sprawach dotyczących budynków gospodarczych i pomieszczeń przynależnych warto odróżnić podział własności od samego podziału do korzystania. Jeżeli celem jest jedynie uporządkowanie, kto używa której części, często szybsze i tańsze są sposoby zniesienia współwłasności lub uregulowania korzystania bez prowadzenia sporu o całą nieruchomość.

Podział budynku i ustanowienie odrębnej własności lokali

Podział budynku jest bardziej skomplikowany niż podział gruntu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza pionowy podział budynku wraz z gruntem, jeżeli linia podziału przebiega według ściany wyraźnie dzielącej budynek na odrębne części i jest zgodna z podziałem działki. Nie jest natomiast zwykłym fizycznym podziałem budynku samo podzielenie go kondygnacjami.

Innym rozwiązaniem jest ustanowienie odrębnej własności lokali, ale wymaga to spełnienia warunków z ustawy o własności lokali, w szczególności samodzielności lokali. Nawet po wyodrębnieniu lokali pozostaną jednak elementy wspólne, takie jak grunt, części konstrukcyjne, dach, instalacje wspólne czy inne urządzenia niesłużące wyłącznie jednemu właścicielowi.

Jeżeli budynek gospodarczy można technicznie i prawnie wydzielić, należy sprawdzić, czy możliwy jest podział budynku i ustanowienie odrębnych lokali. Jeżeli nie, bardziej realne będzie zawarcie umowy o korzystanie albo dochodzenie ochrony przed bezprawnym zajmowaniem części wspólnej.

Wezwanie sąsiada do zaniechania naruszeń

Jeżeli sąsiad samowolnie założył kłódkę, zagrodził wejście, przejął klucze, wystawił cudze rzeczy albo uniemożliwia innym korzystanie z części wspólnej, warto wysłać do niego formalne wezwanie. Pismo powinno wskazywać, jakie zachowanie narusza prawa pozostałych właścicieli, jakiej części nieruchomości dotyczy spór, z jakich dokumentów wynika wspólny charakter tej części oraz czego konkretnie żądają właściciele.

W wezwaniu można domagać się usunięcia przeszkód, wydania kluczy, zaprzestania wyłącznego korzystania, dopuszczenia pozostałych osób do współposiadania oraz udziału w spotkaniu właścicieli w celu przyjęcia regulaminu lub umowy. Termin powinien być realny, najczęściej 7 albo 14 dni, zależnie od rodzaju naruszenia.

Dobrze przygotowane wezwanie sąsiada do zaniechania naruszeń często porządkuje spór jeszcze przed sądem. Jeżeli sąsiad nie reaguje, pismo będzie dowodem, że pozostali właściciele próbowali rozwiązać sprawę polubownie.

Co zrobić, gdy sąsiad stosuje presję lub groźby?

Spór o część wspólną nie uprawnia żadnego właściciela do zastraszania pozostałych osób, niszczenia mienia, blokowania wejścia albo samowolnego usuwania cudzych rzeczy. Takie zachowania należy dokumentować: robić zdjęcia, zachowywać wiadomości, spisywać daty zdarzeń i wskazywać świadków.

Jeżeli zachowanie sąsiada ma charakter agresywny, obejmuje groźby, naruszenie nietykalności, niszczenie mienia albo uporczywe nękanie, sprawa może wykraczać poza zwykły spór cywilny. Wtedy obok działań wobec wspólnoty lub sądu cywilnego warto rozważyć zawiadomienie policji albo prokuratury.

Jakie roszczenia można rozważyć?

Dobór roszczeń zależy od dokumentów i sposobu naruszenia. Jeżeli część jest wspólna, a sąsiad uniemożliwia korzystanie, można rozważyć żądanie dopuszczenia do współposiadania, usunięcia przeszkód, wydania kluczy albo zaniechania dalszych naruszeń. W sprawach własnościowych znaczenie może mieć art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli roszczenie negatoryjne właściciela przeciwko osobie naruszającej jego prawo w inny sposób niż przez pozbawienie posiadania.

Jeżeli naruszenie jest świeże i polegało na samowolnym odebraniu posiadania lub zakłóceniu posiadania, możliwe może być także roszczenie posesoryjne. Takie sprawy są zależne od terminów i dowodów, dlatego nie należy zwlekać z analizą dokumentów.

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę naruszającą interes właściciela, przykładowo przyzna sąsiadowi nieuzasadnione wyłączne korzystanie z części wspólnej, właściciel może rozważyć zaskarżenie uchwały na podstawie ustawy o własności lokali. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi co do zasady 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej indywidualnym zbieraniem głosów.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie zawłaszczenia części wspólnej najważniejsze jest ustalenie, czy sporna przestrzeń rzeczywiście jest częścią wspólną, czy została przypisana do konkretnego lokalu. Jeżeli jest wspólna, sąsiad nie może jednostronnie wyłączyć pozostałych właścicieli z korzystania. Najpierw warto próbować uporządkować sprawę uchwałą, regulaminem albo umową właścicieli, a w razie odmowy wysłać formalne wezwanie.

Postępowanie sądowe powinno być dobrane do celu: czym innym jest ustalenie sposobu korzystania, czym innym ochrona przed naruszeniami, a czym innym zniesienie współwłasności rzeczy, która nie jest nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. Właśnie dlatego przed podjęciem działań trzeba przeanalizować akt notarialny, księgę wieczystą i dokumentację budynku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., sygn. akt III CR 103/66.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2000 r., sygn. akt IV CKN 1525/00.
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt III CZP 136/06.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.