Spór o ogródek przy mieszkaniu i żądanie zwrotu pasa gruntu

Ogródki jako teren podzielony do używania

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, jaki charakter prawny mają ogródki. W praktyce ogródki przy lokalach na parterze bardzo często pozostają częścią nieruchomości wspólnej, a właściciel konkretnego lokalu otrzymuje jedynie uprawnienie do wyłącznego korzystania z oznaczonego fragmentu gruntu. Jest to tzw. podział do korzystania, określany też jako podział quoad usum.

Jeżeli w akcie notarialnym wskazano większą powierzchnię ogródka i odpowiada ona temu, co faktycznie przekazano przy odbiorze lokalu, nie można automatycznie przyjąć, że właściciele korzystają z terenu bezprawnie. W umowach deweloperskich, rezerwacyjnych lub przedwstępnych często pojawia się zastrzeżenie, że powierzchnia ogródka ma charakter orientacyjny, a ostateczny zakres korzystania zostanie określony przy odbiorze lokalu albo w umowie przenoszącej własność.

Trzeba jednak odróżnić własność od prawa korzystania. Sam fakt, że właściciel lokalu od lat korzysta z większego ogródka, nie oznacza, że stał się właścicielem tej części gruntu. Jeżeli grunt stanowi nieruchomość wspólną, pozostaje objęty współwłasnością wszystkich właścicieli lokali, a właściciel lokalu ma jedynie szczególne uprawnienie do korzystania z wydzielonej części.

Jeżeli teren ogródków jedynie podzielono do używania, znaczenie ma to, czy taki podział został ustalony w aktach notarialnych, ujawniony w księdze wieczystej, przyjęty uchwałą wspólnoty albo wynika z wieloletniej zgodnej praktyki właścicieli. Im mocniejsza i bardziej formalna podstawa korzystania, tym trudniej jednostronnie pozbawić właściciela części ogródka.

Czy plan oddany do gminy jest ważniejszy niż akt notarialny?

Nie można przyjąć, że każdy pierwotny plan osiedla jest w stosunkach między właścicielami „rzeczą świętą” i automatycznie unieważnia późniejsze akty notarialne. Trzeba ustalić, o jaki dokument chodzi: koncepcję sprzedażową, projekt zagospodarowania działki, projekt budowlany zatwierdzony w pozwoleniu na budowę, projekt zamienny, dokumentację powykonawczą czy załącznik do umów z nabywcami.

Jeżeli deweloper przed sprzedażą lokali zmienił zakres ogródków i zmiana została prawidłowo uwzględniona w dokumentacji oraz w aktach notarialnych, samo powoływanie się przez sąsiada na wcześniejszy plan nie daje podstaw do żądania zwrotu dwóch metrów pasa gruntu. Inaczej należałoby ocenić sytuację, gdyby rzeczywiście doszło do istotnej, niezatwierdzonej zmiany względem pozwolenia na budowę albo do niezgodności między dokumentami stanowiącymi podstawę ustanowienia odrębnej własności lokali a treścią aktów notarialnych.

Właściciel kwestionujący obecny układ ogródków powinien wykazać, z czego dokładnie wynika jego roszczenie. Nie wystarczy ogólne twierdzenie, że kiedyś planowano ścieżkę. Konieczne byłoby wykazanie, że istnieje prawnie istotna niezgodność, która wpływa na prawa właścicieli lokali albo na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

Czy wspólnota może odebrać pas ogródka?

Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, ale nie oznacza to dowolności w odbieraniu właścicielom lokali uprawnień przyznanych im w aktach notarialnych albo wynikających z ustalonego podziału do korzystania. Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli.

Jeżeli wydzielenie ogródków zostało ustalone w akcie notarialnym przy ustanawianiu lub sprzedaży lokali, wspólnota nie powinna jednostronnie uchwałą odbierać konkretnym właścicielom części terenu bez analizy podstawy prawnej tego uprawnienia. Taka uchwała mogłaby zostać zaskarżona, zwłaszcza gdy narusza interes właściciela lokalu, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo prawa nabyte wynikające z dokumentów.

Nie można jednak wykluczyć, że wspólnota będzie mogła uregulować dostęp do fragmentu gruntu, jeżeli jest to konieczne dla utrzymania nieruchomości wspólnej, np. pielęgnacji drzew, naprawy ogrodzenia, instalacji, odwodnienia albo dojścia służb technicznych. Takie działania nie muszą oznaczać trwałego odebrania ogródka. Mogą polegać na czasowym dostępie po wcześniejszym zawiadomieniu albo na ustaleniu zasad korzystania z części wspólnej.

Żądanie zapłaty za korzystanie z większego ogródka

Sąsiad nie może samodzielnie narzucić właścicielom ogródków opłaty za korzystanie z pasa gruntu tylko dlatego, że uważa, iż ogródki powinny być mniejsze. Jeżeli właściciele korzystają z terenu na podstawie aktu notarialnego, umowy, uchwały albo utrwalonego podziału do korzystania, roszczenie o wynagrodzenie wymagałoby konkretnej podstawy prawnej i wykazania, że korzystanie jest bezumowne albo wykracza poza przyznane uprawnienie.

W praktyce we wspólnotach spotyka się uchwały wprowadzające dodatkowe opłaty za wyłączne korzystanie z części wspólnej, np. miejsc postojowych, ogródków lub fragmentów korytarzy. Taka uchwała musi jednak mieścić się w granicach prawa, uwzględniać treść dokumentów ustanawiających uprawnienie do korzystania i nie może arbitralnie obciążać tylko części właścicieli bez racjonalnego uzasadnienia.

Jeżeli opłata miałaby być wprowadzona po latach, trzeba zbadać, czy pierwotne prawo do korzystania było elementem ceny lokalu, czy zostało opisane jako trwałe uprawnienie związane z lokalem oraz czy wspólnota może zmienić zasady finansowe zwykłą uchwałą. W razie sporu o ważność uchwały właściciel może rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Powództwo o ustalenie lub uzgodnienie treści księgi wieczystej

Jeżeli ktoś twierdzi, że akty notarialne, księga wieczysta albo dokumenty dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym, co do zasady powinien dochodzić swoich racji w odpowiednim trybie prawnym. W zależności od sytuacji może chodzić o powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa albo stosunku prawnego na podstawie art. 189 K.p.c., o zaskarżenie uchwały wspólnoty albo o powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Art. 189 K.p.c. stanowi, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że interes prawny oznacza potrzebę ochrony sfery prawnej powoda, której nie może on skutecznie uzyskać innym prostszym środkiem. W wyroku z 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 602/10, Sąd Najwyższy odnosił się do dopuszczalności powództwa o ustalenie w kontekście istnienia lub nieistnienia prawa albo stosunku prawnego.

Z kolei art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Dobrowolnie właściciele nie muszą więc podpisywać aneksów ani zgadzać się na oddanie części ogródka tylko dlatego, że żąda tego inny mieszkaniec. Jeżeli spór jest poważny, osoba kwestionująca obecny stan powinna wykazać podstawę prawną roszczenia, a w razie braku porozumienia skierować sprawę na właściwą drogę — uchwałową, sądową lub administracyjną, zależnie od charakteru zarzutu.

Co zrobić praktycznie przed podjęciem decyzji?

Właściciele korzystający z ogródków powinni przede wszystkim zebrać dokumenty: umowę deweloperską lub przedwstępną, akt notarialny przenoszący własność, załączniki graficzne, prospekt informacyjny, protokół odbioru, regulamin korzystania z ogródków, uchwały wspólnoty, wypis z księgi wieczystej oraz ewentualne mapy i dokumentację powykonawczą.

Następnie należy sprawdzić, czy w dokumentach wskazano konkretny metraż ogródka, granice korzystania, obowiązek udostępniania terenu wspólnocie, zakaz zabudowy, zasady pielęgnacji zieleni oraz ewentualne opłaty. Jeżeli dokumenty potwierdzają większy ogródek, argument sąsiada staje się znacznie słabszy.

Jeżeli natomiast dokumenty są rozbieżne, warto rozważyć polubowne uporządkowanie sytuacji — np. przez uchwałę opisującą zasady dostępu do drzew lub prac konserwacyjnych — bez automatycznego odbierania właścicielom części ogródków. Dopiero gdy niezgodność dotyczy samego prawa albo treści księgi wieczystej, konieczna może być droga sądowa.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli większy ogródek został wskazany w akcie notarialnym i odpowiada temu, co faktycznie przekazano właścicielowi lokalu, wspólnota ani pojedynczy mieszkaniec nie powinni traktować wcześniejszego planu osiedla jako samodzielnej podstawy do odebrania pasa gruntu. O wyniku sporu przesądzają dokumenty: akt notarialny, załączniki, księga wieczysta, uchwały wspólnoty i dokumentacja budowlana.

Właściciele nie muszą dobrowolnie podpisywać aneksów ani oddawać części ogródka wyłącznie na podstawie żądania sąsiada. Jeżeli jednak na terenie ogródka znajdują się elementy nieruchomości wspólnej wymagające utrzymania, wspólnota może ustalić rozsądne zasady dostępu technicznego. W przypadku poważnej rozbieżności pozostaje droga sądowa albo zaskarżenie uchwały wspólnoty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 602/10
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2011 r., II CSK 568/10
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11