Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo do wyłącznego korzystania z ogródka we wspólnocie mieszkaniowej

Grzegorz Stefanowski • Opublikowane: 2021-12-17

Posiadam prawo do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego (wspólnota mieszkaniowa). Czy każdy z administracji wspólnoty może w dowolnym momencie wchodzić do mojego ogródka i na taras? Nie chcę się na to godzić, ale przedstawiciele administracji robią to bez mojej zgody, twierdząc, że te tereny to własność wspólnoty. Kto ma rację? Co mogę zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Prawo do wyłącznego korzystania z ogródka we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo do korzystania – quoad usum

Posiadane przez Panią prawo, nazywane jest w doktrynie „quoad usum”. Jest to podział korzystania z rzeczy (nieruchomości) wspólnej. Ogródek posadowiony jest na gruncie stanowiącym własność wspólnoty mieszkaniowej, na którym stoi także budynek wielorodzinny. Jest on, podobnie jak np. klatka schodowa, częścią wspólną, w której udział mają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Ogródek, w myśl wykładni ustawy z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali, nie jest częścią składową lokalu ani pomieszczeniem przynależnym do niego. Prawem identycznym jest także prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.

Zgodnie z teorią prawa współwłaściciele, czyli wszyscy z Pani wspólnoty mieszkaniowej, zawierają ww. umowę o podział korzystania i postanawiają w niej, że ogródki lub ogródek będzie przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właścicieli wskazanych lokali, czy lokalu.

Odbywa się to, w praktyce, na etapie sprzedaży odrębnych praw do lokalu, gdzie deweloper dba o pozyskanie zgody pozostałych nabywców lokali, którym takie prawo nie będzie przysługiwać.

Takie zapisy, co oczywiste, są wpisane do aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności prawa do lokalu mieszkalnego i właśnie prawa do wyłącznego korzystania z ogródka lub też jeszcze miejsca postojowego. Powinny być także wpisane do księgi wieczystej lokalu.

Jak więc widać, Pani prawo jest umową, którą tylko w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub ewentualnie orzeczenia sądu można zmienić. Podaję to tylko dla porządku.

Posiadania ogródka

To, co Pani przysługuje, po spełnieniu ww. formalności, to, zgodnie z art. 336 i nast. Kodeksu cywilnego, posiadanie.

Co do zasady posiadanie jest bezpośrednim lub pośrednim przejawem i atrybutem własności, ale jest także ujmowane jako tylko szczególny stan faktyczny, co jednak zwykle stanowi wycinkowe ujęcie całego stanu faktycznego i prawnego związanego z posiadaniem przedmiotu. Stan posiadania jest chroniony prawem, nawet mimo braku prawa podmiotowego, ale w typowym przypadku stanowi ono jednak, razem z prawem używania, korzystania oraz rozporządzania rzeczą, jeden z elementów prawa własności i dlatego w swoim podstawowym wymiarze jest ono elementem prawnym związanym z własnością.

Posiadanie, rozpatrywane w oderwaniu od istnienia jego podstawy prawnej, jest stanem faktycznym, będącym silniejszą z dwóch postaci władztwa nad rzeczą. Słabszą postacią władztwa jest dzierżenie.

Władztwo polega na faktycznym, rzeczywistym władaniu rzeczą z zamiarem utrzymania się w tym władaniu. Władztwo cechuje się więc występowaniem elementu behawioralnego (corpus) w postaci obiektywnie istniejącego zachowania, czyli władania rzeczą, oraz elementu mentalnego, psychicznego (animus) w postaci zamiaru utrzymania się w tym władaniu bezterminowo albo tylko przez określony czas – uwagi za Komentarzem do art. 336 Kodeksu cywilnego, red. Gutowski, 2018.

W ramach posiadania prawa do ogródka może więc Pani tym prawem władać samodzielnie, korzystać z niego wyłącznie i bez naruszania go przez innych. Ze wszystkimi poczynionymi uwagami cywilnoprawnymi, posiada Pani to prawo „jak właściciel”, ale nie jest Pani własnością. Ale właśnie na to, aby z czegoś, co należy do wspólnoty, korzystała tylko Pani i tylko Pani to prawo posiadała, wspólnota mieszkaniowa się zgodziła.

Naruszenie posiadania

To, co Panią spotkało, należy traktować jako naruszenie posiadania, o czym stanowią nw. przepisy Kodeksu cywilnego.

„Art. 342 [Zakaz naruszania] Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Art. 343 [Obrona konieczna; samopomoc]

§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela”.

Nie są dopuszczalne takie działania i są nadużyciem prawa. Wspólnota ma współwłasność, ale administracja ma obowiązek szanować prawo korzystania i bez powodu nie może go naruszać. W opisywanym przypadku żadnego takiego powodu nie podano.

Ma Pani prawo reagować na bieżąco, w ramach tzw. obrony koniecznej lub samopomocy, lub, po zebraniu odpowiedniego materiału dowodowego, wytoczyć powództwo cywilne o ochronę posiadania.

Na obecnym etapie proponuję pismo do administracji lub rozmowę przy świadkach o zaprzestanie dalszych naruszeń.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »