Czy współwłaściciel może odciąć światło na wspólnym korytarzu?

Czy współwłaściciel może odciąć światło na wspólnym korytarzu?

W opisanej sytuacji korytarz i wejście są częścią nieruchomości wspólnej, z której oboje współwłaściciele powinni móc normalnie korzystać. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Oświetlenie wspólnego korytarza służy bezpiecznemu dojściu do lokali i korzystaniu z części wspólnej budynku. Dlatego celowe wyłączenie światła, zwłaszcza jako forma nacisku lub odwetu w sporze o drzwi, może być traktowane jako bezprawne utrudnianie korzystania z nieruchomości wspólnej.

Inaczej można ocenić krótkotrwałe wyłączenie prądu z przyczyn technicznych lub bezpieczeństwa, np. w celu usunięcia awarii instalacji. Wtedy współwłaściciel powinien jednak działać lojalnie, poinformować drugą stronę i doprowadzić do możliwie szybkiego przywrócenia bezpiecznego oświetlenia.

Korzystanie z rzeczy wspólnej

Przy ocenie sprawy kluczowe jest korzystanie z rzeczy wspólnej, czyli faktyczna możliwość używania tych części budynku, które służą obojgu współwłaścicielom. Wspólny korytarz, schody, wejście, instalacje obsługujące części wspólne oraz oświetlenie powinny być dostępne w sposób zapewniający normalne i bezpieczne dojście do lokali.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli uniemożliwia albo istotnie utrudnia drugiemu korzystanie z części wspólnej, drugi może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Podstawą jest art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W praktyce można więc żądać, aby sąsiadka przywróciła oświetlenie, nie wyłączała go w przyszłości i umożliwiła ustalenie trwałego sposobu rozliczania kosztów. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, sprawę można skierować do sądu cywilnego.

Kto powinien płacić za prąd w części wspólnej?

Fakt, że oświetlenie korytarza jest podłączone do licznika sąsiadki, ma znaczenie rozliczeniowe, ale nie powinien być wykorzystywany do odcinania drugiemu współwłaścicielowi dostępu do części wspólnej. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów, o ile nie umówili się inaczej.

Jeżeli udziały wynoszą po połowie, zasadą będzie partycypacja po 1/2 w uzasadnionych kosztach utrzymania części wspólnych, w tym w kosztach oświetlenia korytarza. Najrozsądniej jest ustalić prosty sposób rozliczeń: ryczałt, podlicznik, przeniesienie zasilania na osobny obwód albo pisemną umowę określającą, kto opłaca rachunek i jak druga strona zwraca swoją część.

Jeżeli sąsiadka ponosiła dotąd koszty sama, może wezwać do zwrotu odpowiedniej części wydatków. Nie oznacza to jednak, że wolno jej samodzielnie wyłączyć światło w miejscu, z którego druga osoba musi korzystać, aby bezpiecznie wejść do mieszkania lub z niego wyjść.

Wymiana drzwi wejściowych a zgoda współwłaścicieli

Spór o drzwi wejściowe należy oddzielić od kwestii odcięcia światła. Wymiana drzwi do wspólnego wejścia może być czynnością zwykłego zarządu albo czynnością przekraczającą zwykły zarząd, zależnie od kosztu, zakresu prac, stanu technicznego drzwi i wpływu na wspólną nieruchomość.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a przy udziałach po 1/2 brak porozumienia oznacza w praktyce brak większości. Wtedy każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Natomiast pilne czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa, np. usunięcie realnego zagrożenia dla budynku, mogą być oceniane przez pryzmat art. 209 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli stare drzwi są tylko zużyte estetycznie, samodzielne zamówienie drogich drzwi bez uprzedniego uzgodnienia może być problematyczne. Jeżeli jednak drzwi nie zamykają się, nie zapewniają bezpieczeństwa albo grożą uszkodzeniem mienia, wymiana lub naprawa może być uzasadniona, ale nadal warto udokumentować stan techniczny i uzgodnić zakres oraz koszt prac.

Wezwanie do zaniechania naruszeń

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być pisemne wezwanie sąsiadki do przywrócenia oświetlenia i zaprzestania dalszych naruszeń. W takim piśmie warto powołać się na art. 206 oraz art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, opisać daty wyłączeń, wskazać zagrożenie dla bezpieczeństwa i wyznaczyć krótki termin na przywrócenie światła.

W wezwaniu można jasno sformułować roszczenie o zaniechanie naruszeń, czyli żądanie, aby sąsiadka nie wyłączała oświetlenia w przyszłości i nie utrudniała korzystania ze wspólnego korytarza. Dobrze jest jednocześnie zaproponować sposób rozliczenia prądu, aby druga strona nie mogła twierdzić, że problem dotyczy wyłącznie kosztów.

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć za pisemnym potwierdzeniem odbioru. Warto zachować zdjęcia ciemnego korytarza, nagrania, rachunki, korespondencję i ewentualne oświadczenia osób, które widziały brak oświetlenia.

Co zrobić, gdy brak światła stwarza zagrożenie?

Jeżeli ciemny korytarz realnie zagraża bezpieczeństwu, sprawy nie należy odkładać. Można rozważyć zabezpieczenie tymczasowe, np. wniosek do sądu o nakazanie przywrócenia oświetlenia na czas trwania procesu. Podstawą procesową są przepisy o zabezpieczeniu roszczeń, w szczególności art. 730 i art. 730¹ Kodeksu postępowania cywilnego.

Wniosek o zabezpieczenie powinien uprawdopodobnić roszczenie oraz interes prawny, czyli wykazać, że brak natychmiastowej ochrony utrudni lub uniemożliwi osiągnięcie celu postępowania. W takiej sprawie argumentem będzie bezpieczeństwo domowników, konieczność codziennego korzystania z korytarza i powtarzalność naruszeń.

Jeżeli dojdzie do potknięcia, upadku albo innej szkody, można rozważyć roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W praktyce trzeba jednak udowodnić nie tylko szkodę, lecz także zawinione działanie sąsiadki oraz związek przyczynowy między wyłączeniem światła a wypadkiem.

Jakie żądania można zgłosić w sądzie?

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, możliwe jest wystąpienie z pozwem o ochronę własności. Żądania powinny być dopasowane do sytuacji, ale najczęściej obejmują przywrócenie stanu zgodnego z prawem, zakaz dalszego wyłączania oświetlenia oraz zobowiązanie do nieutrudniania korzystania ze wspólnego korytarza.

W zależności od okoliczności można również dochodzić rozliczenia kosztów utrzymania części wspólnej albo sądowego rozstrzygnięcia sporu dotyczącego zarządu rzeczą wspólną, np. sposobu finansowania oświetlenia, wykonania podlicznika lub wymiany drzwi wejściowych.

W pozwie i wniosku o zabezpieczenie ważna jest precyzja. Zamiast ogólnie pisać, że sąsiadka „utrudnia życie”, lepiej wskazać konkretne zachowania: daty wyłączenia bezpiecznika, brak dostępu do skrzynki, brak światła po zmroku, ryzyko upadku, odmowę przywrócenia oświetlenia i wcześniejszą korespondencję.

FAQ

Czy sąsiadka może wyłączyć światło, bo prąd idzie z jej licznika?

Co do zasady nie powinna samowolnie odcinać oświetlenia wspólnego korytarza, jeżeli uniemożliwia to lub utrudnia drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z części wspólnej. Może natomiast żądać udziału w kosztach i uregulowania sposobu rozliczeń.

Czy muszę płacić za oświetlenie korytarza?

Jeżeli korytarz jest częścią wspólną, a udziały wynoszą po połowie, co do zasady każdy współwłaściciel powinien ponosić odpowiednią część uzasadnionych kosztów jego utrzymania. Strony mogą jednak ustalić inny sposób rozliczeń.

Czy mogę sam włączyć bezpiecznik u sąsiadki?

Nie należy samodzielnie wchodzić do cudzej części budynku ani manipulować przy cudzej skrzynce elektrycznej bez zgody. Bezpieczniej jest wezwać sąsiadkę na piśmie, udokumentować naruszenie i w razie potrzeby skierować sprawę do sądu.

Czy można żądać odszkodowania za upadek w ciemnym korytarzu?

Tak, ale nie automatycznie. Trzeba wykazać szkodę, winę osoby, która doprowadziła do niebezpiecznej sytuacji, oraz związek przyczynowy między wyłączeniem światła a wypadkiem.

Czy wymiana drzwi wejściowych wymaga zgody obu współwłaścicieli?

To zależy od charakteru prac. Kosztowna wymiana wspólnych drzwi może wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu. Pilna naprawa konieczna dla bezpieczeństwa może być oceniana inaczej, ale i tak powinna być udokumentowana oraz rozliczona.

Podsumowanie

Współwłaściciel nie powinien wykorzystywać dostępu do licznika lub skrzynki elektrycznej do blokowania drugiej osobie korzystania ze wspólnego korytarza. Oświetlenie części wspólnej służy bezpieczeństwu i normalnemu korzystaniu z nieruchomości, dlatego jego celowe odcięcie może uzasadniać wezwanie do zaniechania naruszeń, pozew o ochronę własności oraz w pilnych sytuacjach wniosek o zabezpieczenie.

Jednocześnie trzeba uporządkować rozliczenia. Jeżeli sąsiadka płaciła za prąd do części wspólnej, może żądać udziału w kosztach, ale powinna dochodzić tego w sposób zgodny z prawem, a nie przez samowolne wyłączanie światła.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, 201, 206, 207, 209, 222 i 415 - Internetowy System Aktów Prawnych.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 730 i art. 730¹ - Internetowy System Aktów Prawnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.