Wspólny teren przy bloku – czy sąsiedzi mogą sami posadzić kwiaty?

Czy wspólny trawnik przy bloku jest dla wszystkich mieszkańców?

Jeżeli teren zielony między blokami stanowi część nieruchomości wspólnej, co w praktyce zdarza się bardzo często przy wspólnotach mieszkaniowych, nie jest to teren przeznaczony do wyłącznego korzystania przez wybraną grupę mieszkańców. Właściciele lokali mają prawo korzystać z nieruchomości wspólnej, ale w granicach, które nie wyłączają ani nadmiernie nie utrudniają korzystania innym. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: zajęcie części wspólnej. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: strych jako część wspólna.

Podstawową zasadę wyraża art. 206 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że sąsiedzi mogą dbać o estetykę otoczenia, podlewać rośliny czy zgłaszać propozycje nasadzeń, ale nie mogą tylko dlatego, że posadzili kwiaty, przyznać sobie wyłącznego prawa do części trawnika ani zakazać pozostałym mieszkańcom normalnego korzystania z terenu wspólnego.

Samowolne zasadzenie kwiatów a korzystanie z części wspólnej

Nie każda czynność dotycząca zieleni ma ten sam ciężar prawny. Czym innym jest dosadzenie kilku roślin ozdobnych za wiedzą zarządu, a czym innym trwałe wydzielenie fragmentu trawnika, ogrodzenie go, oznaczenie jako prywatnego ogródka albo faktyczne wypychanie z tego miejsca innych mieszkańców.

Jeżeli nasadzenia są drobne, nie zmieniają przeznaczenia terenu i zostały zaakceptowane przez zarząd lub mieszkańców, zwykle traktuje się je jako element bieżącego utrzymania nieruchomości. Jeżeli jednak grupa osób zmienia sposób korzystania z terenu i zaczyna narzucać innym ograniczenia, sprawa powinna zostać formalnie rozstrzygnięta.

W praktyce należy ustalić przede wszystkim:

• czy teren jest częścią nieruchomości wspólnej, gruntem spółdzielni, terenem gminnym albo terenem należącym do innego podmiotu;
• czy istnieje regulamin korzystania z terenów zielonych, placów zabaw, miejsc rekreacji lub wyprowadzania psów;
• czy wspólnota albo spółdzielnia podejmowała uchwałę dotyczącą zagospodarowania tej części działki;
• czy nasadzenia faktycznie ograniczają innym mieszkańcom dostęp do wspólnego terenu;
• czy doszło do zniszczeń, gróźb, naruszenia porządku domowego albo uporczywego nękania mieszkańców.

Zobacz również: przy innych sporach o części wspólne przydatny może być artykuł o tym, jak wygląda użytkowanie piwnic we wspólnocie mieszkaniowej.

Zgoda właścicieli albo decyzja zarządu wspólnoty

Jeżeli mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przede wszystkim ustawę o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa, gdy jest ono potrzebne.

Uchwały właścicieli lokali zapadają co do zasady większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie albo w uchwale przyjęto zasadę jeden właściciel – jeden głos. Wynika to z art. 23 ustawy o własności lokali.

W zwykłej współwłasności, gdy nie działa reżim ustawy o własności lokali, znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w razie jej braku każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Tak stanowi art. 201 Kodeksu cywilnego. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

W przypadku sporu o kwiaty kluczowe jest więc nie samo to, że rośliny komuś się podobają albo komuś przeszkadzają, lecz to, czy ich posadzenie było elementem zwykłego utrzymania zieleni, czy zmianą sposobu korzystania z terenu wspólnego.

Czy sąsiedzi mogą zabronić chodzenia z psem po wspólnym terenie?

Co do zasady mieszkańcy nie mogą samodzielnie ustanowić prywatnego zakazu korzystania z części wspólnej przez osoby wychodzące z psem. Mogą natomiast zwracać uwagę, jeżeli pies niszczy rośliny, właściciel nie sprząta po zwierzęciu albo naruszany jest regulamin porządku domowego, regulamin gminny lub uchwały wspólnoty.

Właściciel psa powinien korzystać z terenu w sposób nienaruszający praw innych mieszkańców. Jeżeli zwierzę niszczy nasadzenia, właściciel może ponosić odpowiedzialność za szkodę na zasadach ogólnych. Nie oznacza to jednak, że grupa mieszkańców może krzykiem, groźbami albo uporczywym zaczepianiem wymuszać na innych rezygnację z korzystania z terenu wspólnego.

Dobrym rozwiązaniem jest formalne ustalenie zasad: gdzie można spacerować z psem, czy część zieleni ma być chroniona, kto odpowiada za pielęgnację roślin i czy wspólnota akceptuje takie zagospodarowanie terenu.

Podział rzeczy wspólnej do używania, czyli umowa quoad usum

Współwłaściciele mogą ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej niż ten wynikający z art. 206 Kodeksu cywilnego. Takie porozumienie nazywa się podziałem do korzystania, czyli podziałem quoad usum. Może ono polegać na tym, że określone części nieruchomości są przeznaczone do korzystania przez konkretnych współwłaścicieli albo w określony sposób.

Taki podział nie może jednak powstać jednostronnie tylko dlatego, że kilka osób wykonało nasadzenia. Jeżeli część wspólnego trawnika miałaby zostać przeznaczona wyłącznie na ogród kwiatowy albo wyłączona z dotychczasowego użytku, potrzebne jest prawidłowe uregulowanie sprawy: umowa, uchwała albo – w razie sporu – rozstrzygnięcie sądu, zależnie od sytuacji prawnej nieruchomości. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: altanka w ogródku wspólnoty.

Sąd Najwyższy w orzecznictwie dotyczącym art. 206 Kodeksu cywilnego wskazuje, że naruszenie tego przepisu zachodzi wtedy, gdy współwłaściciel zostaje pozbawiony możliwości współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jeżeli więc nasadzenia w praktyce wyłączają innych mieszkańców z korzystania z fragmentu wspólnego terenu, spór nie dotyczy już wyłącznie estetyki, lecz zakresu wykonywania prawa współwłasności.

Zobacz również: podobne znaczenie ma wymagana zgoda wspólnoty przy ingerencji w części wspólne, np. przy sprawie takiej jak zgoda na montaż klimatyzacji w bloku.

Co można zrobić w praktyce?

Najbezpieczniej zacząć od sprawdzenia, kto zarządza terenem i jakie dokumenty regulują korzystanie z nieruchomości wspólnej. W bloku może to być wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa, zarządca nieruchomości albo właściciel gruntu. Od tego zależy dalsza procedura.

W praktyce warto:

• złożyć do zarządu lub zarządcy pisemny wniosek o wyjaśnienie, czy nasadzenia zostały zatwierdzone;
• poprosić o wskazanie uchwały, regulaminu albo decyzji, na podstawie których ogranicza się korzystanie z trawnika;
• zaproponować podjęcie uchwały lub przyjęcie regulaminu korzystania z terenów zielonych;
• unikać samowolnego usuwania roślin, bo może to zostać potraktowane jako wyrządzenie szkody;
• dokumentować powtarzające się zaczepki, groźby albo sytuacje naruszające spokój domowy.

Jeżeli większość właścicieli chce pozostawić kwiaty, można uregulować to uchwałą i określić zasady pielęgnacji oraz korzystania z terenu. Jeżeli większość chce przywrócić trawnik, wspólnota może zobowiązać zarząd do uporządkowania terenu. Jeżeli sprawa jest sporna i dotyczy istotnego ograniczenia praw właścicieli, konieczne może być skorzystanie ze środków przewidzianych w ustawie o własności lokali albo Kodeksie cywilnym.

Jeżeli uchwała wspólnoty narusza interes właściciela lokalu, jest niezgodna z prawem albo z umową właścicieli, właściciel może rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zobacz również: o sporach właściciela ze wspólnotą przy podejmowaniu uchwał przeczytasz w artykule podwyższenie funduszu remontowego we wspólnocie.

FAQ

Czy sąsiedzi mogą bez zgody wspólnoty posadzić kwiaty na wspólnym trawniku?

Mogą zaproponować takie działanie, ale nie powinni samowolnie zmieniać sposobu korzystania z terenu wspólnego. Drobne nasadzenia zaakceptowane przez zarząd to inna sytuacja niż trwałe zajęcie części trawnika i zakazywanie innym korzystania z niej.

Czy posadzenie kwiatów oznacza, że mieszkańcy mają do nich wyłączne prawo?

Nie. Sam fakt poniesienia pracy lub kosztów nie tworzy prawa do wyłącznego korzystania z fragmentu nieruchomości wspólnej. Takie prawo może wynikać dopiero z umowy, uchwały, regulaminu albo orzeczenia sądu.

Czy można wejść z psem na wspólny teren zielony?

Co do zasady tak, jeżeli regulamin wspólnoty, spółdzielni albo przepisy porządkowe tego nie ograniczają. Właściciel psa powinien jednak sprzątać po zwierzęciu i nie dopuszczać do niszczenia roślin ani innych elementów wspólnej nieruchomości.

Czy można samodzielnie usunąć kwiaty posadzone bez zgody?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Nawet jeżeli nasadzenia wykonano bez wymaganej zgody, ich zniszczenie może rodzić spór o naprawienie szkody. Lepiej zgłosić sprawę zarządowi, zarządcy albo doprowadzić do uchwały właścicieli.

Kiedy potrzebna jest uchwała wspólnoty?

Uchwała jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy sprawa przekracza zwykły zarząd albo gdy wspólnota chce formalnie uregulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Ocena zależy od skali zmian, kosztów, wpływu na prawa mieszkańców i dotychczasowego przeznaczenia terenu.

Co zrobić, gdy sąsiedzi zaczepiają i straszą innych mieszkańców?

Warto dokumentować takie sytuacje i zgłosić je zarządowi lub zarządcy. Jeżeli zachowanie ma charakter gróźb, uporczywego nękania albo narusza porządek domowy, można rozważyć dalsze kroki prawne, odpowiednie do konkretnego stanu faktycznego.

Podsumowanie

Wspólny teren zielony przy bloku powinien służyć wszystkim uprawnionym mieszkańcom. Posadzenie kwiatów może być dobrym pomysłem, ale nie może prowadzić do nieformalnego zawłaszczenia części wspólnej ani do narzucania innym mieszkańcom prywatnych zasad korzystania z trawnika. Jeżeli mieszkańcy chcą zmienić sposób zagospodarowania terenu, powinni doprowadzić do decyzji zarządu, uchwały wspólnoty albo innego formalnego ustalenia, zależnie od statusu nieruchomości.

W razie konfliktu najważniejsze jest ustalenie, kto zarządza terenem, czy istnieją uchwały lub regulaminy i czy nasadzenia rzeczywiście ograniczają prawa pozostałych mieszkańców. Samowolne niszczenie roślin albo agresywne egzekwowanie prywatnych zakazów zwykle tylko pogłębia spór.