Kto odpowiada za naprawę dachu we wspólnocie mieszkaniowej?

Dach jako część nieruchomości wspólnej

W typowym budynku wspólnoty mieszkaniowej dach nie jest elementem wyłącznie jednego lokalu, nawet jeżeli skutki przecieku najbardziej odczuwa właściciel mieszkania na poddaszu. Dach służy całemu budynkowi, chroni konstrukcję i lokale przed wodą, śniegiem oraz innymi czynnikami atmosferycznymi. Z tego powodu jego utrzymanie, przeglądy, konserwacja i remonty należą do spraw nieruchomości wspólnej. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: kominy we wspólnocie mieszkaniowej. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „wymiana przeciwpożarowego wyłącznika prądu”.

Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną co do zasady stosownie do udziałów. Właściciel lokalu ma też obowiązek współdziałać w ochronie wspólnego dobra, a koszty zarządu obejmują między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Oznacza to, że poważna naprawa dachu nie powinna być problemem wyłącznie mieszkańców ostatniej kondygnacji.

Jeżeli przeciek wynika z wady dachu, obróbek blacharskich, izolacji, odwodnienia albo elewacji, należy traktować sprawę jako problem wspólnoty. Inaczej może być tylko wtedy, gdy przyczyna szkody leży w lokalu konkretnego właściciela, w jego instalacji albo w bezprawnej ingerencji w część wspólną. To zawsze wymaga ustalenia technicznej przyczyny szkody.

Czy właściciel może sam naprawić dach i żądać zwrotu kosztów?

Samodzielna naprawa dachu przez jednego właściciela jest ryzykowna. Prace na dachu zwykle oznaczają ingerencję w nieruchomość wspólną, a większy remont, wybór wykonawcy, akceptacja kosztorysu i zaciągnięcie zobowiązania finansowego wymagają decyzji wspólnoty albo działania zarządu w granicach jego kompetencji.

Jeżeli właściciel bez zgody wspólnoty zleci remont, wspólnota może później kwestionować zarówno zasadność prac, jak i ich zakres, cenę, jakość wykonania oraz sam obowiązek zwrotu pieniędzy. Roszczenie o zwrot kosztów nie jest więc automatyczne. W praktyce trzeba byłoby wykazać, że prace były konieczne, dotyczyły części wspólnej, zostały wykonane prawidłowo, koszt był rynkowy, a wspólnota odniosła realną korzyść albo bezpodstawnie uchylała się od swoich obowiązków.

Inaczej należy oceniać doraźne zabezpieczenie szkody, na przykład tymczasowe zabezpieczenie przecieku po awarii, wezwanie służb albo wykonanie prac, które mają zapobiec bezpośredniemu niebezpieczeństwu. Takie działania również warto dokumentować: zdjęciami, nagraniami, notatką z datą, korespondencją do zarządu, opinią wykonawcy i fakturami. Nie zastępują one jednak uchwały o docelowym remoncie dachu.

Co zrobić, gdy zarząd wspólnoty nie podejmuje skutecznych działań?

Najpierw warto skierować do zarządu albo zarządcy pisemne wezwanie do podjęcia konkretnych czynności. W piśmie należy opisać przecieki, wskazać szkody w lokalu i elewacji, dołączyć zdjęcia, korespondencję, protokoły przeglądów, kosztorysy oraz zażądać przedstawienia właścicielom projektu uchwały dotyczącej remontu. Dobrze jest wskazać termin odpowiedzi i poprosić o wprowadzenie sprawy do porządku najbliższego zebrania albo o głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli wspólnota ma fundusz remontowy, zarząd powinien przedstawić, czy środki wystarczają na naprawę, czy potrzebna jest dodatkowa zaliczka, kredyt, etapowanie prac lub wybór droższego wykonawcy z powodu braku realnych tańszych ofert. Sam argument, że jedna oferta przekracza założony budżet, nie kończy sprawy, jeżeli wada jest poważna i wymaga usunięcia. W takiej sytuacji trzeba rozważyć zmianę planu gospodarczego, zwiększenie zaliczek albo inne zgodne z prawem finansowanie remontu.

Jeżeli właściciele podejmą uchwałę odmawiającą koniecznego remontu albo uchwałę pozorną, która w praktyce niczego nie rozwiązuje, właściciel lokalu może zaskarżyć ją do sądu. Podstawą może być naruszenie prawa, umowy właścicieli, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interesu właściciela. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli nie ma uchwały, zarząd odmawia działania, nie przedstawia kosztorysów, nie organizuje głosowania albo przez dłuższy czas toleruje niszczenie budynku, należy rozważyć dalej idące środki. Przy utrwalonej bierności można żądać ustanowienia zarządcy przymusowego, zwłaszcza gdy zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Kontrola obiektu budowlanego i zawiadomienie PINB

W opisanej sytuacji bardzo ważne jest powiadomienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zwłaszcza gdy przecieki powodują zawilgocenia ścian, niszczenie elewacji, odpadające elementy, ryzyko rozwoju grzyba, uszkodzenie konstrukcji albo zagrożenie dla ludzi i mienia. Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek utrzymywania i użytkowania budynku w należytym stanie technicznym oraz zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu.

Budynki powinny być poddawane okresowym kontrolom, między innymi kontroli elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne. Jeżeli w czasie kontroli zostaną stwierdzone uszkodzenia lub braki mogące powodować zagrożenie, właściciel, zarządca albo użytkownik obowiązany do napraw powinien usunąć je w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. Obowiązek ten powinien znaleźć odzwierciedlenie w protokole, a organ nadzoru budowlanego może przeprowadzić kontrolę i wydać decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości.

Zawiadomienie do PINB powinno być konkretne. Warto wskazać adres budynku, opisać historię przecieków, dołączyć zdjęcia dachu, ścian i elewacji, wskazać daty zgłoszeń do zarządu oraz zaznaczyć, że mimo wieloletniego problemu nie wykonano skutecznego remontu. Jeżeli istnieją protokoły przeglądów technicznych, ekspertyzy lub pisma wykonawców, również należy je załączyć.

Czy można pozwać wspólnotę mieszkaniową?

Możliwość pozwania wspólnoty zależy od tego, czego właściciel chce żądać. Jeżeli doszło do szkody w lokalu, na przykład zalania ścian, sufitu, mebli albo instalacji, można rozważyć pozew o odszkodowanie przeciwko wspólnocie, jeżeli da się wykazać związek między zaniechaniem wspólnoty lub zarządu a szkodą. Kluczowe będą dowody: dokumentacja zdjęciowa, opinia techniczna, kosztorys naprawy lokalu, historia zgłoszeń i potwierdzenie, że przyczyną zalania była część wspólna.

Jeżeli celem jest wymuszenie remontu dachu, często skuteczniejsza od pozwu odszkodowawczego bywa ścieżka administracyjna przez PINB, zaskarżenie uchwały odmawiającej remontu albo wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego. W sprawach wymagających uchwały zarząd może też wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w razie braku wymaganej większości właścicieli.

Właściciel nie powinien ograniczać się do ogólnego zarzutu, że wspólnota nie działa. Trzeba wskazać, jakie konkretne obowiązki nie zostały wykonane: brak przeglądu, brak reakcji na protokół, brak zabezpieczenia przecieku, brak uchwały remontowej, niewłaściwe zarządzanie funduszem remontowym, zaniechanie zebrania ofert albo tolerowanie dalszego niszczenia budynku.

Roszczenia wobec dewelopera po wielu latach

Skoro od odbioru budynku minęło około 12 lat, dochodzenie roszczeń od dewelopera może być bardzo trudne. Odpowiedzialność z rękojmi za wady nieruchomości jest co do zasady ograniczona czasowo i wymaga stwierdzenia wady przed upływem ustawowego terminu. Po tak długim czasie trzeba sprawdzić dokumenty: umowę deweloperską, akt notarialny, gwarancję, korespondencję, protokoły napraw, ewentualne uznanie roszczenia przez dewelopera i wcześniejsze działania przerywające bieg przedawnienia.

Nie można jednak automatycznie zakładać, że każda droga przeciwko deweloperowi jest wykluczona. Znaczenie mogą mieć konkretne daty, treść gwarancji, sposób ujawnienia wady, ewentualne zatajenie wady, wcześniejsze reklamacje, ugody albo naprawy wykonywane przez dewelopera. W praktyce po 12 latach ciężar dowodowy i ryzyko procesowe są jednak znaczne, dlatego równolegle trzeba działać wobec wspólnoty jako podmiotu odpowiedzialnego za bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Kto płaci za remont dachu i szkody w lokalu?

Remont dachu jako części wspólnej powinien być finansowany ze środków wspólnoty, najczęściej z funduszu remontowego albo z dodatkowych zaliczek właścicieli. Jeżeli jednak budynek pozostaje zwykłą współwłasnością i nie działa w nim wspólnota mieszkaniowa, remont dachu we wspólnym domu wymaga odrębnej oceny zakresu zgody współwłaścicieli i charakteru planowanych prac. Co do zasady właściciele uczestniczą w kosztach według udziałów, chyba że przepisy, umowa właścicieli albo ważna uchwała przewidują szczególne zasady rozliczenia w granicach prawa. Przy poważnych wadach budynku konieczne może być także rzetelne rozliczenie kosztów remontu dachu, aby właściciele wiedzieli, z czego wynika wysokość obciążeń.

Jeżeli przeciek z dachu uszkodził lokal, właściciel powinien zgłosić szkodę również swojemu ubezpieczycielowi, jeżeli posiada polisę obejmującą zalanie lub inne szkody w mieszkaniu. Ubezpieczenie lokalu nie zwalnia wspólnoty z obowiązku usunięcia przyczyny przecieku, ale może pomóc szybciej sfinansować naprawę szkód wewnątrz mieszkania. Ubezpieczyciel może następnie dochodzić roszczeń regresowych od podmiotu odpowiedzialnego za szkodę.

Jak przygotować pismo do zarządu albo zarządcy?

W piśmie należy żądać nie tylko ogólnej naprawy dachu, ale konkretnych działań. Dobrze sprawdza się układ: opis szkody, wskazanie dat wcześniejszych zgłoszeń, żądanie udostępnienia protokołów kontroli budynku, żądanie zebrania ofert, wniosek o poddanie pod głosowanie uchwały remontowej, informacja o zamiarze zawiadomienia PINB i zastrzeżenie dochodzenia odszkodowania za szkody w lokalu.

Warto wysłać pismo w sposób umożliwiający potwierdzenie doręczenia, na przykład listem poleconym, ePUAP, e-doręczeniem, pocztą elektroniczną z potwierdzeniem odbioru albo przez system obsługi wspólnoty, jeżeli zapisuje historię zgłoszeń. Przy poważnym przecieku nie należy czekać wyłącznie na zebranie roczne; sprawę można zgłosić zarządowi jako wymagającą pilnych czynności zabezpieczających.

FAQ

Podsumowanie

Za naprawę przeciekającego dachu we wspólnocie mieszkaniowej odpowiada wspólnota, ponieważ dach z reguły stanowi część nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu na poddaszu powinien działać formalnie: pisemnie wezwać zarząd do działań, żądać uchwały remontowej, gromadzić dowody, zawiadomić PINB, a w razie potrzeby zaskarżyć uchwałę albo domagać się ustanowienia zarządcy przymusowego.

Samodzielny remont dachu bez zgody wspólnoty powinien być ostatecznością i wiąże się z dużym ryzykiem sporu o zwrot kosztów. Jeżeli sytuacja jest pilna, należy przynajmniej ograniczyć się do zabezpieczenia szkody, dokładnie udokumentować przyczynę, zakres i koszt prac oraz niezwłocznie zawiadomić zarząd i właściwe organy.